2018房價下降已成定局？2018年我們該去哪里買房？

• 2018年4月12日 ZhangHongYuan來源：中億財經網 641 37
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2018年我們該去哪里買房？

2018房價下降已成定局?

2017年注定是一個讓所有買房人銘記的一年!承受2015-2016年房價翻倍瘋長之痛，多少人遺憾，多少人歡喜。遭遇“史上最嚴厲房地產調控”，房價掉頭向下，宇宙中心北京等一線城市打破“房子永遠不會跌”神話。多少人悔恨，多少人無奈…2018年，房價是否還會繼續下跌?我們應不應該買房?

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從歷史數據看，2001年以來，商品房成交均價整體上呈現上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

隨后在2005-2006年的房地產調控影響下，上漲趨勢得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房價增速基本穩定，保持在7%左右。

2014年受行業調整及樓市庫存壓力較大的影響，房價增速明顯回落，僅略好于2008年。2015年在樓市復蘇的背景下，房價增長穩定，同比漲幅回升到7%以上。2016年，樓市繼續回暖，房價增速進一步回升，創近7年最高。

2017年1-11月份，全國商品房成交均價7879元/平方米，同比增長4.4%。主要原因一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。

從國家統計局公布的70城房價指數來看，對全國70個城市進行一二三線城市分類，可以看出三類城市的房價環比增幅走勢基本一致，即在2016年快速上漲后出現了快速回落，走勢趨于平穩。

一線城市受制于嚴厲的調控政策和預售審批，上漲動能枯竭，步入下跌通道，已連續4月環比負增長。

二線城市中，部分熱點城市過熱的樓市已經降溫，樓市基本穩定。

三線城市此前由于政策總體寬松和去庫存等利好，房價環比增幅超過一線城市和二線城市，但是目前有趨穩趨勢，增幅保持在較為合理的范圍。

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預計2018年成交均價上漲3%

至于大家所關心的2018年房價走勢，預計全國商品房成交均價同比上漲3%左右。

主要原因：

一是、2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅。

二是、從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現慣性上漲態勢，房價粘性較強，由于2017年多數城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現上漲態勢。

三是、由于價格變化滯后于成交量，預計2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時價格繼續上漲，但漲幅有所收窄。

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環比增幅5月前后由正轉負

2018年全國70個大中城市房價，預計一季度市場會逐漸降溫，房價環比增幅會持續收窄。而到了2018年5月前后，房價指數環比增幅將由正轉負，也即出現短周期性質的下跌拐點。

受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在2018年停留在下行通道，預計到2018年10月前后或將從正增長轉變為負增長。

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我們該去哪里買房?

本輪調控新出現的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。

但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應——上市交易的二手房源在未來幾年將因為“限售”政策而極大減少。

很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位于已經進行產業布局的郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現部分郊區的城市化。

背后的信號非常明顯：大家不要在市區里面買二手房了，快來這些能夠快速進行產業布局和基礎建設的郊區買新房吧，一起把這里的郊區城市化搞起來!

與此同時，響應“房地產調控長效機制”、“房子是用來住的，不是用來炒的”出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。

一方面，郊區城市化削弱房產占有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性;另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。

相輔相成，天衣無縫。

這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益：大量的基礎設施升級和產業升級，將有效拉動經濟，這是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。

但不容忽視的一點是：郊區城市化也是分階段的。

雖然長期來看核心城市的郊區是值得買的，但區域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區域可能5年內就有產業布局，而另外一些區域可能要20年甚至更長。

基于房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們并不建議大家選擇短期內沒有明確產業規劃的郊區，比如環京的部分區域。

通過以上的梳理分析，能夠進行快速的產業布局和基礎建設的郊區，其價格增長的潛力要大于成熟的市中心，但對于缺乏產業規劃和基礎建設的郊區，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的。但是短期尤其是市場過熱后的短期肯定又是領跌。

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