深圳小產權房屋買賣注意事項

• 2018年4月26日 GuoMeng來源：深圳中原地產網 樓盤網 1236 80
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小產權房，是指未交納土地出讓金等費用，在農民集體土地上建設的房子。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予存案。

深圳小產權房屋買賣注意事項

小產權房是什么意思

小產權房，是指未交納土地出讓金等費用，在農民集體土地上建設的房子。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予存案。

在深圳，有這樣一種房產，被叫作“小產權房”，它主要有三種類型：

1、原住村民自己籌資興建的農民樓;

2、村集體組織在集體用地上建設的統建樓;

3、開發商出錢，村里集體出地，合作建設的樓盤，有些小區外觀和商品房沒什么兩樣。

因此深圳小產權房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體，不同的建設方所簽訂的買賣合同也不同。

一般說來，個人的獨棟小產權房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售;村委和開發商建設的小產權房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協議》。

因為都沒有國家頒發的產權證，再加上小產權房不能在銀行貸款，價格一般只有同區域商品房的三分之一。

但近幾年有開發商修建的小產權房向高層化、社區化發展，主要以沙井片區為典型，小產權房的外觀與商品房幾無二致。

具體來說，小產權房有哪些優缺點呢?

優點：

1、小產權房價格低，相當于商業房價格的1/3，相同總價來說，租售比相比商品房要好;

2、小產權房不限購，商品房要5年社保或者深戶才能購買;

3、舊改搏拆遷，開發商同樣補償，但是要權屬確認;

4、現在一部分小產權房還比較正規，有合理規劃和專門物業，有些還有學校配套、可貸款等;

缺點：

1、沒有紅本產權，只有《合資建房協議》的合同來約定權屬;

2、需要全款購買，小產權房不能在銀行按揭貸款，所以購買需要全款，部分可以做短期貸款，但是利率相比較高;

3、質量監管缺位，部分小產權房的設計、施工質量，有可能存在安全風險，建議選擇社區大一點，樓棟較多的樓盤;

4、未來套現困難，升值相對較慢，且還有被拆掉血本無歸的風險。

看起來優缺點似乎不相伯仲，那到底買還是不買呢?如果資金夠的話當然還是建議買商品房，但如果手頭的錢不多、又想在深圳有自己的家，注意到這些問題，小產權房還是值得一買的!

1、在購買小產權房時，一定要先確定開發商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續，包括使用權證、施工許可證。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風險。盡量選擇社區大一點，樓棟多的小區。有些小產權小區建設的跟商品房外觀沒什么區別，真很難分辨。

2、對于開發商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當地政府官網查看或直接前往政府部門咨詢了解。

3、看房到最后的購房，離不開權屬合同，包括付款方式，交付時間。認真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款，這都與我們購房者自身利益息息相關。最好找買過小產權房的朋友參考，或者熟悉的中介問清楚后再購買。

4、除了通過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質量等，還有戶型的套內面積有些也有水份，因為監管缺失問題，最好實際測量。

購買小產權房的優勢

1、價格優勢明顯。小產權房低廉的房價優勢一向吸引著一般大眾，特別像天津這樣的大城市，商品房的房價是一漲再漲，房租也是跟著水漲船高;從我國房子的價格看，早已經歸于“世界一流”。

2、房子壽數。盡管商品房產使用權是七十年，可是使用壽數是否有七十年呢?住建部副部長仇保興在第六屆世界綠色修建與修建節能大會上說，我國是每年新建修建量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當于耗費了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續25~30年。捆綁著祖先三代人收入的房子卻只能維持30年，與小產權房比較都是半斤八兩。

3、確權的可能性。關于這個可能性是有的，例子也不少。

4、購買的人太多，有法不責眾的心思。

購買小產權房的風險

1、小產權房買賣是違法的，是國家和法律禁止的，所以得不到法律的維護。

2、因違法，所以就存在被撤除或沒收，并得不到有用補償的風險存在。例子2009年6月2日出臺的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化前史遺留違法修建的處理決議》(以下簡稱《決議》第五條規則“經普查記載的違法修建，市政府應當差異其違法程度，依據本決議以及土地利用整體規劃、城市規劃和土地利用方案要求，別離采用承認產權、依法撤除或許沒收、臨時使用等方法，分期分批處理。”

3、違約或一房多賣或房子的其他權力瑕疵等狀況簡單發生。因小產權房買賣是不合法的，所以當一方反悔時，就能夠主張合同無效;而又因小產權房沒有有用掛號，所以第三方底子無法查到買賣狀況或是房子的權益狀況，所以簡單一房多賣或許其他權力瑕疵;

4、轉讓手續盡管簡單，可是究竟違法，也造成了再轉讓困難，并且增值的空間也不大;

5、房子壽數風險。盡管我國的商品房壽數不怎么樣，但從整體均勻上來看，相關于小產權房仍是好一些，究竟一般建小產權房的都是些不合法的開發公司，并且如有質量問題也得不到售后服務。

總之，利益與風險同在，請各位想購買小產權房的購房者需要慎重考慮。有些購買小權產房者想著：“能夠托付律師作見證，這樣有保證一點”。其實因為小產權房買賣是違法的，進而律師見證小產權房買賣也是違法違規的，所謂托付律師作小產權房見證的行為，而感到安全感的作法，其實是在自欺欺人。在此，小編建議：能夠在合法的狀況下，托付律師作必要的查詢、評估、提供法律意見等。

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