2018年營改增最新政策會影響房價嗎 2018年房價走勢如何

• 2018年4月28日 zengpingping來源：華律網 622 35
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房地產作為民生第一大計，在2018年的兩會期間被各部長及各人大代表多次提及與討論，如今“兩會”已經結束，哪些信號指引著16年樓市政策的方向?

房地產作為民生第一大計，在2018年的兩會期間被各部長及各人大代表多次提及與討論，如今“兩會”已經結束，哪些信號指引著16年樓市政策的方向?2018營改增最新政策是否會影響房價?

一線城市：限購+增加土地供應

年初以來，一線城市如北上深樓市火爆，隨之高漲的是房價。根據海通宏觀研究機構的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。

對于一線城市，嚴格執行限購成為部委和地方官員口中的高頻詞。住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格限購政策;執行嚴格的差別化稅收和信貸政策;增加土地供應面積;增加中小套型住房供應數量和保障性住房建設;打擊交易違法違規行為，正確引導輿論和預期。

此外，國土資源部部長姜大明表示，要增加土地供應面積。在談及主要措施時，姜大明表示，一是對保障性安居住房實行土地的應保盡保;二是充分發揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應面積;三是盤活城市閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發的土地;四是加大城市低效利用的土地再開發，支持棚戶區和城中村改造;五是堅持和完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價。此外，姜大明直接回應道：“有些人擔心一線城市土地調控會不會出現逆轉，城市開發邊界會不會突破，這些肯定不會發生。”

3月7日，北京市常務副市長李士祥表示：下一步北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰略出發，控制房地產開發投資。通過控制房地產的開發控制人口過載。

為了解決過熱的問題深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委書記馬興瑞表示：高房價是深圳當前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應原特區外土地。馬興瑞介紹，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發展空間。”

據媒體報道，北京、上海、深圳這三個一線城市已經在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應的調控措施，具體內容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規范金融杠桿等，以抑制房價過快上漲。

三四線城市：降價+城鎮化

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。據北京青年報消息，兩會代表委員和專家普遍認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產開發企業資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。全國人大代表蔡繼明蔡繼明直言，一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。

今年的政府工作報告中指出，“今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這是《政府工作報告》首次提及“租購并舉”的辦法。這意味著，我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

此外，政府工作報告中設立目標“到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%”，這或將也意味著，農民工成為三四線城市去庫存的主力。專家預測，在需求端，中央將繼續推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農民工等新市民購房。

國家發改委主任徐紹史表示，化解庫存，首先要加快農民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區改造和保障房建設等進度，貨幣化安置可以收購這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

個人住房貸款監管：治理“首付貸”

兩會期間，部長們也對當前引起熱議的“首付貸”密集發聲。部分市場人士認為以“首付貸”為代表的杠桿資金是推動此輪房價上漲的一個重要因素。

首付貸是指金融機構為無法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。市場人士普遍認為，首付貸的主要風險是樓市下跌的違約風險、抵押房風險和利率風險。此外，炒房者借助首付貸這種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易產生“次級貸款”，加大房地產金融風險。

兩會期間“金融改革與發展”媒體發布會上，在回答“如何看待首付貸”時，央行副行長潘功勝表示，央行會同有關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與p2p平臺合作開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

央行行長周小川更是在記者會上表態，p2p做“首付貸”資質成問題，必須明晰資金來源，銀行要對房地產價值進行評估，首付不能是借來的。

對此，分析人士指出，有了央行的表態，可以預見兩會后政府將加強對于中介行業的監管，房地產個人住房貸款監管政策“風雨欲來”。

落實營改增：企業是否會加入搶房大軍

按政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”，試點范圍將擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。

業內人士表示，房地產營改增可有效降低企業購房成本，有助于房企減輕稅負。營改增覆蓋房地產行業對于所有企業來講都是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，可以有效去化寫字樓庫存。

此前財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。”

消息傳來，“企業有望加入購房大軍”成為人們熱議的話題。目前，商業地產依然處于低谷期，企業是否即將大量買房目前還不得而知。等財政部出臺具體減稅方案后，才能更清楚地了解到，營改增對于房地產企業的真正影響。不過，市場人士認為，總的看來，營改增將促進企業投資樓市。

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