“孟母三遷”遇見坑：學位房的坑后續 律師解讀租售學位房的法律問題

• 2018年5月5日 WuYaNan來源：深圳新聞網 1254 82
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近期,家住龍崗的黃女士遇到了一個讓她無法接受的問題。她購買了龍崗區鹽龍大道麓園小區的房子,一直以來這個小區都屬于依山郡小學學區和深圳中學龍崗初級中學學區(簡稱深中龍初)。而在4月16日學位申請開始后,她卻無法提交申請。

近期,家住龍崗的黃女士遇到了一個讓她無法接受的問題。她購買了龍崗區鹽龍大道麓園小區的房子,一直以來這個小區都屬于依山郡小學學區和深圳中學龍崗初級中學學區(簡稱深中龍初)。而在4月16日學位申請開始后,她卻無法提交申請。黃女士說:“我小孩計劃今年9月上小學一年級,房子2017年就買了,可在網上申報填到房屋信息時,卻怎么也輸入不進去,麓園的名稱不存在。”

碰到這一問題的不止黃女士一家,記者了解到,麓園業主中,目前有17個家庭都遇到了同樣的問題,他們都是準備申請依山郡小學或深中龍初學位的。

這可急壞了家長們。黃女士立即按照申報系統的疑問指引致電學校,得到的回答果然是:“你們麓園不在我們學校的招生范圍內。”于是業主們第二天便到區教育局詢問確切說法,得到的工作人員答復也是“確定不能上這兩所學校”。黃女士說:“教育局明確說,麓園2017年年底簽了購房合同的業主還沒有入伙,不屬于兩所學校招生范圍,即購房的時候就已經確定不屬于該學區。之前入伙的麓園業主沒有問題,可以申請?！?/p>

這導致小區十多個家庭的孩子,無法通過入學報名的第一步——網上申報,也就無從進入下一步程序,提交紙質材料和積分排名。

時下正值申報入學時段，晶報記者邀請律師解讀租售學位房可能遇到的法律問題及簽訂合同的技巧，避免被騙。

陳女士將一套擁有寶城小學學位的房產租給了孫某。孫某以其小孩要在另一所小學報名為由請陳女士協助簽訂該房產的租賃合同。誰知簽訂后孫某私自將租賃合同用于申請了寶城小學的學位，學位鎖定6年，導致陳女士無法給自己小孩申請學位。陳女士質疑，業主為租戶辦理租賃合同在所難免：“他拿著租房合同去做什么我怎么控制?”為此，晶報邀請律師剖析其中的法律問題，提醒市民簽租售合同時要留意的事項，以免落入他人設好的陷阱。

律師解讀租售學位房的法律問題：

廣東華商律師事務所周爭鋒律師告訴記者，學區房實施鎖定制度后，房產所依附的學位變得很重要，有些甚至成了房產的核心價值。業主在出租房產時，和租客間往往就學位的使用發生糾紛，租客提出辦理租賃房產備案時，說的往往不是要使用房產的學位，但等辦好租賃備案登記后，租客會瞞著業主，自己申請學位，房東防不勝防。更有甚者，學位申請成功后，租客馬上退租，給業主造成其他損失。

對于陳女士的質疑，周爭鋒律師認為，她與孫某之間的租賃合同備案登記是如何取得的，租客是基于什么原因完成租賃備案登記的，外人無法知曉，教育局也無權審核，教育部門只是形式審查，至于出租方和承租人在合同中是如何約定的，在所不問。出租方需要使用學位，租房時應明確告知租客這一事實，而業主即便是因其他原因配合辦理了租賃合同備案登記，在每年申報入學時段也應自覺去核查下學位使用情況，在學位審核通過前提出異議，能及時阻止他人違背自己真實意愿占用學位。

對于購房目的是為孩子上學的二手房的買受人，周爭鋒律師建議，簽約前應花時間核實學位使用情況，只要求對方在合同中承諾，并不保險。司法實踐中因學位存在問題違約金基本上就判10萬元，因為房子是用來住的不是主要用來上學的，居住目的已實現，學位被用違約的損失無法證明。他強調：“還有業主更過分，4月份賣房時一邊申請學位一邊出售房產。買受人去查詢學位時還真沒人用，但他已經偷偷在申請了，合同約定的履約過戶時間前對方孩子還是可以通過審核的，審核時房產還在他名下，等過戶給你，你實際上是沒有學位的。”他建議每年選擇在申請學位時段購房的買受人，應在合同履行過程中多次核實房產學位的鎖定情況，查詢一次并不保險，并且留意出賣人家有無適齡兒童。可以約定合同的目的是學位，沒有學位可以解除合同，學位有沒有被占用讓出賣人自己核實清楚。學位鎖定情況可以在所在區教育局官網的“學位申請房鎖定情況查詢”中憑借房屋編碼等信息查詢，或到區教育局基礎教育科查詢。

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