北京2018年房價預測 北京樓市成交量呈下降趨勢但房價依然堅挺

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯網 1091 70
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  2018-2023年中國物業管理行業全景調研與投資發展趨勢預測報告

  近年來，隨著“互聯網+”等新技術的發展和社區經濟的興起，物業服務企業不斷整合社區物業資源，拓展和豐富社區服務，提升服務質量和價值，在發展社區經濟中的價值凸顯。物業管理行業已成為潛力...

　　北京房價走勢（新房）

　　北京05月新房均價 42148 元/m2 環比上月增長 ↑ 0.49%

　　北京04月新房均價 41941 元/m2

　　北京當前在售樓盤 453 個

　　北京房價走勢（二手房）

　　北京5月二手房均價 54549 元/m2

　　北京4月二手房均價 54539 元/m2

　　環比上月上漲 0.02% ↑，同比去年同期上漲 2.83% ↑

　　現在房價回歸到2016年9月的水平，價格已經保持幾個月的穩定狀態，如今購房只要考慮區位和首付預算。”鏈家上地店某置業顧問對《財經》新媒體記者說。4月10日，《財經》新媒體記者走訪北京各大中介發現，2018年第一季度北京二手房價格處于穩定水平，調價房源只占到20%左右。

　　來自云房數據研究中心統計顯示，2018年第一季度北京二手房成交均價在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈現同比下降，環比上升的趨勢，其中3月網簽量達11108套，為去年4月份以來最高值。相對于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均價持續跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比環比均呈現大幅下降趨勢。

　　二手房市場復蘇 供需均現增長趨勢

　　2018年一季度北京房價預期表現穩定，沒有出現區域分化現象。據鏈家網成交系統統計顯示，北京二手房價格保持60000元/平方米左右，1-3月參考均價分別為59452元/平方米、59579元/平方米、60357元/平方米。從具體區域來看，3月份懷柔、密云、平谷、亦莊四個區域二手房掛牌均價出現較大幅度的漲跌，懷柔區掛牌均價下跌7391元/平方米，密云區下降4844元/平方米，平谷區降1747元/平方米，亦莊區則上漲919元/平方米，其他區域漲跌幅度均小于500元/平方米。

　　4月份二手房交易市場波動性依然存在。據昌平區某房產置業顧問介紹，二手房供需呈現增長趨勢。由于出售者急于置換房源，售房者以此為標準上調房價預期，致使最近一周成交的三套同樓連層同戶型的精裝房源，分別以465萬、480萬、501萬成交。對于搶到低價房源的購房者而言，最多可節省4285元/平方米。

　　值得關注的是，2018年3月二手房新增房源量22603套，自2017年4月首次超過2萬套，3月帶看量為512035次，首次破五萬次，供需均呈現一年內最高水平。許小樂表示，隨著成交量的好轉，業主預期增強，在交易過程中漲價的比例增多，外加入市需求的增多，致使成交均價出現止跌，逐漸趨穩的情況。

　　新房成交量下滑 共有產權房成主力軍

　　來自云房數據研究中心的數據顯示，一季度新房成交5169套，同比下降74.7%，環比下降64.89%；成交均價為35204/平方米，同比下降5.7%，環比下7.3%。

　　“317新政”實施后對平抑房價、降溫樓市、引導市場回歸理性，起到了顯著的效果。雖然2018年第一季度新房成交環比2017年有下滑趨勢，但是這并不能反應真實的市場狀況。因為很多購房者在等待限競房的落地和開盤，從單價、總價和地段上限競房更具有優勢，滿足首改為主的人群的需求，造成一部分購房者持幣觀望的態勢。

　　從新增供應量來看，3月新增商品房供應3265套，環比上漲60.28%，同比上漲27.04%。“317新政”之后，自2017年4月至今，已有8個月供應套數大于成交套數，尤其2017年6月供應量出現一年峰值達到8137套，比2018年第一季度成交套數多2968套。新增供應中共有產權房熱度不減，未來還將有限競房入市，一定程度上可見，購房者買賬的不在于新房供應的量上，而在于品類是否適合入手。

　　北京市住房保障辦公室于近日發布《關于新發北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》提及，2018年北京第一批建設的125個保障房項目，涉及17萬套房源，其中公租房1.4萬套、棚改安置房11.7萬套、共有產權住房3.9萬套。從京房字的購房群對此消息的反應來看，購房群體普遍在關注各區域的共有產權房，對其有強烈的購房意愿。

　　共有產權房屬不完全產權，對于購房者資格來說，優先本區戶籍和本區就業人口，非京籍本區就業也優先。據我愛我家集團市場研究院數據統計顯示，3月中上旬（3月1日～3月20日）成交最多的項目為共有產權房項目，中鐵碧桂園共有產權房以246套的占據成交榜單第一位，但另一方面共有產權房也拉低了樓市整體均價水平。

　　有關即將入市的限競房，據公開資料顯示，目前北京成交限競房地塊超過50宗，其中17個限競房項目已對外公布案名，由于售價被限定，允許京籍單身者有一套，京籍已婚者有兩套，非京籍無房者連繳納五年社保和納稅，可參與搖號，相對寬松的資格和低總價對于購房者來說極具吸引力。

　　記者走訪昌平區首開國風美唐和領袖慧谷售樓處發現，兩項目均計劃于4月中旬開盤，因首開國風美唐房源有限，不排卡參與搖號基本無剩余房源可選，領袖慧谷也出現類似情況。截止2018年4月9日，55套房源已排卡到90多號。

　　“已向有意象的購房者推薦稍晚些開盤的房源，購房需求并未在3月小陽春后削減。”首開國風美唐置業顧問告訴《財經》新媒體記者，因限價的要求，開盤價格并未提價與去年持平。

　　“多元化產品供應，對購房者而言，選擇的機會越來越多。購買商品房不在是惟一解決住房問題的渠道，房價的漲幅會越來越小。市場在不斷向買方市場邁進，價格波動也會越來越小。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池說。

　　趙秀池進一步表示，限競房是開發商拿地的前置條件，限競房供應增加會降低市場預期，進而對平抑房價起到一定作用。開發商要想辦法降低成本，需要提供增值服務來取得盈利。

　　對于購房者所擔心的限競房和共有產權掛鉤，郭毅解釋道，限競房雖然一部分可能劃歸共有產權，政府有一定的產權份額，但并沒有改變限競房商品房的屬性。共有產權是封閉循環的，商品房可面向市場對外銷售，增值空間不一樣，所以限競房未來仍然是購房者考慮的重點范疇。

　　朝陽房價走勢

　　海淀房價走勢

　　豐臺房價走勢

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　　東城房價走勢

　　西城房價走勢

　　資本加碼布局住房租賃市場 對商品房沖擊有限

　　去年11月《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》印發，提出5年時間北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，此舉正是“租售并舉”政策的落地，吸引金融機構、房企紛紛加入租賃市場。

　　對于目前火熱的租賃市場，趙秀池認為，在高房價下租房劃算，如果租房居住也能得到均等化的公共服務，就剛需而言，租賃住房完全可以替代產權房。尤其是多家銀行推出租房貸業務，能夠幫助長租者鎖定租金，以較低的租金簽約，使租賃關系更加穩定。

　　租賃市場是否會對商品房造成沖擊呢？融360房貸分析師湯傳堯指出，租賃房屋市場對于商品房市場不會有很大沖擊，租房和買房不僅要算經濟賬，還有其他層面的訴求。在中國人傳統觀念里，擁有產權住房非常重要。對于租房貸款的出現，有助于租房者緩解短期的租金支出壓力，租房體驗更好，促使更多居住需求在租房市場沉淀下來。

　　據悉，目前北京大多數銀行首套房貸利率上浮10%，二套房在20%左右，預計后續還會小幅上漲。

　　北京新房持續低迷

　　數據顯示，4月份北京新建住宅簽約1161套，連續4個月新建住宅簽約量低于1200套，而這是有網簽數據統計之后，第一次出現這種情況。

　　對此，分析人士指出，北京新房成交持續低迷，主要是短期內供應不足，例如4月份北京商品房僅新增供應187套，創下近年來新低；同時，大量持幣客群仍在等待更多共有產權房及限價房的上市。

　　根據北京市住建委官網顯示，今年前4個月北京共審批通過22個住宅項目的預售證，較去年同期新建住宅的預售證獲批率下降27%，其中4月份僅永豐嘉園一個住宅項目獲批銷售。“北京大量的新建限價住宅，因為銷售政策未明確而未能入市，只有銷售政策盡快明確，才能有效增加市場供應量。”某業內人士指出。

　　業內人士也表示，只有限價房供應開閘放水后，大量持幣客群的消費動力才能被激發，讓北京新房市場真正迎來銷量的復蘇。“目前，剛需客群多在等待較便宜的限價房和更多共有產權房的上市”。

　　而在這種背景下，雖然新房整體成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份，北京別墅及90平方米以上的住宅產品共成交933套，占比達80%。

　　北京二手房走出最低谷

　　由于新房供應不足，更多的購房人群將目光投向了二手房市場。根據某研究中心統計的數據顯示，4月份北京二手房共成交量13673套，雖然同比仍下滑了19%，但已經是近一年來單月成交量最高的月份。

　　《證券日報》記者在走訪二手房市場時也了解到，3月份以來，北京各大中介的看房客戶明顯增加，部分小區的房價出現止跌反彈的跡象。“最近我們每天的成交量相比最慘淡的那幾個月，多了好幾倍。”某大型中介門店員工向記者表示。

　　同時，記者在這家中介的手機客戶端上看到，位于北三環海淀區的某小區，5月4日上架了一套1058萬元的三居室，單價10.4萬元/平方米，掛牌第二天便賣出下架。APP上的帶看記錄顯示，該房源掛牌僅一天時間，便被不同的經紀人帶看了98次。而該小區同戶型住宅去年曾成交2套，總價均低于1058萬元。

　　“這套房子其實不算便宜，對口小學海淀民族雖然是百年老校，可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個別現象，但還是能看出整體市場的回暖，畢竟這在前一段時間是不能想象的。”有資深購房人士稱。

　　專家表示，“對于北京房地產市場來說，經過了2017年的一系列調控政策后，最近幾個月政策平穩，市場成交量筑底，部分剛需逐漸入市，成交量有所恢復，雖然整體價格依然下行，但下行趨勢逐漸放緩，且主要集中在二手房市場”。

　　不過，專家也指出，“每年5月份北京的小學會開啟入學信息采集工作，因此3月份至4月份，都是學區房最重要的交易時間。因此這段時間的市場活躍度有所提高，但影響市場的最主要政策依然是信貸等政策，而其寬松的可能性并不大”。

　　同時，上述資深購房人士指出，雖然受多重因素影響，二手房整體市場的走勢尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不會太差，“北京目前住宅市場最大的客群并不是剛需，而是剛改，這里面也包含了很多高端改善型客戶。由于供應不足，加之限價，高端新房不是誰都能買到的，所以很多人只能去看高端二手房。而優質高端的二手房，本身保有量也少，大家換房最后肯定也是往好的去換，供需間的不平衡，會讓這類房子的價格更為堅挺一些。”

　　信貸再度收緊

　　實際上，從目前的趨勢上看，信貸政策未來仍有收緊的可能，并進一步影響房地產市場的表現。

　　本周，包括建設銀行、中國銀行、招商銀行、北京銀行在內的10家商業銀行相繼表示，將把首套房貸款的利率，提升至不低于人民銀行基準利率的1.1倍。二套房貸款利率政策不變，仍為基準利率的1.2倍。

　　“按照北京上海的剛需房價簡單測算，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準利率甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來說，利率上漲已經抵消了這部分降價節省的資金。”張專家表示，“從歷史上看，除了2009年與2015年之后的一段時間，大部分時期首套房的執行利率都在6%左右，所以后續房貸利率或還有上升的空間。而在信貸收緊延續的周期內，房地產市場仍會持續降溫”。

　　此外，與貸款利率調整一起影響市場走勢的，還有上述《通知》的出臺。隨著相關政策的制定接近尾聲，未來一段時間，將有大量的限價房及共有產權房入市，進而提升新房市場的成交量。

　　根據《通知》規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

　　對此，北京房協副會長、秘書長陳志認為，“總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大”。

　　專家也表示，未來有可能產權出現變化的，只有五環內最核心位置的部分房源。

　　“總體來說，這份《通知》有助于北京住宅市場價格的穩定，壓縮限價房牟利空間的同時，也可以對周邊房產定價產生更積極的引導。”有分析人士稱。

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