深圳樓市走向何方 目前持續下跌：值得入手了嗎？ 2018年深圳房價走勢預測

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯網 1475 98
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  2018-2023年中國物業管理行業全景調研與投資發展趨勢預測報告

  近年來，隨著“互聯網+”等新技術的發展和社區經濟的興起，物業服務企業不斷整合社區物業資源，拓展和豐富社區服務，提升服務質量和價值，在發展社區經濟中的價值凸顯。物業管理行業已成為潛力...

　　深圳房價走勢（新房）

　　深圳05月新房均價 44814 元/m2 環比上月增長 ↑ 0.28%

　　深圳04月新房均價 44690 元/m2

　　深圳當前在售樓盤 181 個

　　深圳房價走勢（二手房）

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　　深圳5月二手房均價 48582 元/m2

　　深圳4月二手房均價 48896 元/m2

　　環比上月下跌 0.64% ↓，同比去年同期上漲 5.24% ↑

　　深圳樓市走向何方

　　2018年4月深圳樓市新建商品住宅成交均價44690元/平方米，已經連續連續19個月下降，讓不少期待2018年樓市的民眾多了些許憂慮。

　　在過去19個月里，深圳房產均價在逐步下調、成交量大幅下降的同時，投機倒把的炒房客也逐步被清理出了市場，而“租購并舉”等長效機制正在加快構建。

　　“2017年深圳房價是橫盤，有的投資客資金壓力很大，不得不拋售兩三套房子維持資金流。”深圳福田南一位房地產中介表示。

　　2016年10月深圳實施新一輪調控政策，加碼限購、限貸后，一手住宅整體開盤銷售率降低，二手房源成交周期變長，不少投資客離場。

　　據深圳中原研究中心監測，“深八條”實施前開盤銷售率基本在60%以上，而2017年一手住宅整體開盤銷售率約25.2%。另據深圳鏈家研究院統計，2017年深圳二手房交易中，改善、投資置業比例分別回落6.6%、5.5%。

　　新一輪調控以來，在房價穩中有降的同時，深圳樓市成交量出現大幅下降。據統計，2017年深圳一手住宅成交面積為十年來最低。此外，全市二手住宅共成交63578套，較2016年下降33.7%。進入2018年，成交仍然低迷。1月份深圳一手住宅成交量環比下降14.5%。

　　“打擊炒作既減輕了房價上漲的壓力，又為深層次的改革贏得了時間。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　2017年，深圳加速推進房地產市場改革。隨著“租購并舉”的利好政策不斷出臺，長租公司、開發商、銀行、政府等各方爭相進入深圳長租市場，關于住房租賃的金融創新服務不斷推出。

　　碧桂園、招商蛇口推出自有公寓品牌，萬科、深業集團介入城中村改造、開展規模化租賃，建設銀行推出長租房源、針對租戶和房東分別推出“按居貸”和“存房貸”業務，首單住房租賃類REITs在深交所發行，深圳市人才安居集團有限公司競得4宗70年“只租不售”宅地，深圳市住房租賃交易服務平臺上線測試……

　　戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端說，隨著租賃市場建設的大力推進、保障房覆蓋范圍擴大，再加上未來逐步推進財稅體制改革以及住房金融市場與監管制度的完善，住房市場長效機制有望加快建立。

　　“在今后3至5年內，深圳樓市調控不會放松。”深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人表示，深圳將采取短期政策與長期制度相結合的思路，圍繞“房住不炒”基調，繼續實施限購、限價、限貸、限售等調控政策，確保房價在未來幾年“環比不增長”，并通過增加租賃住房用地和人才保障房用地供給，加快培育和發展住房租賃市場，加快長效機制建設。

　　3月底深圳頒布了“三價合一”新規，對二手房市場帶來一定的影響的同時，新房市場關注度大大提高。不過在限價限購的樓市調控背景下，新房市場趨于理性，價格繼續走穩。4月深圳樓市“3大指標”均有所下跌，全市共成交1934套新房住宅，成交面積達187081平，環比上月分別下跌4.7%和8.3%；一手房成交均價為54169元/平，環比上月減少16元/㎡，同比下跌0.8%，深圳新房市場實現月度“十九連跌”。

　　龍崗房價走勢

　　龍崗05月新房均價 48545 元/m2

　　寶安房價走勢

　　寶安05月新房均價 62000 元/m2

　　南山房價走勢

　　南山05月新房均價 99200 元/m2

　　龍華區房價走勢

　　龍華區05月新房均價 51285 元/m2

　　坪山區房價走勢

　　坪山區05月新房均價 33566 元/m2

　　福田房價走勢

　　福田05月新房均價 90000 元/m2

　　羅湖房價走勢

　　羅湖05月新房均價 70000 元/m2

　　鹽田房價走勢

　　鹽田05月新房均價 55000 元/m2

　　光明新區房價走勢

　　光明新區05月新房均價 39000 元/m2

　　大鵬新區房價走勢

　　大鵬新區05月新房均價 45250 元/m2

　　一、各區新房成交數據

　　從各區成交情況來看，墊底的依舊是鹽田，全區0成交。4月羅湖成交量繼續倍增，相較3月的30套成交量，本期羅湖共成交85套新房住宅，環比上漲183%，創片區成交高峰。龍崗依舊是成交大戶，單區成交量占全市56.2%，共成交1087套（包括其原下轄區坪山、大鵬）；寶安（包括其原下轄區光明、羅湖）成交量雖仍保持全市第二的地位，但環比上月下跌了35%，共成交570套新房住宅，成為本期成交下跌幅度最大的片區。南山4月份成交量較3月漲幅64%，共成交171套，名列全市第三。而福田本期成交量也有所上漲，環比3月增幅75%，共成交21套住宅，成交面積5012平方米，以大戶型成交為主。

　　在成交均價方面，福田由于以豪宅成交為主，成交均價被拉高，超過南山，成為本期成交均價最高的片區，單區成交均價達101963元/平。而本期南山的成交均價也有所下跌，環比3月數據下跌18.8%，成交均價89009元/平。近期關注度有所提高的羅湖，在新房市場呈現“量漲價跌”的趨勢，本期成交均價72357元/平，環比上月下跌8.5%。而寶安4月成交均價逼近6萬/平，環比3月上漲5.6%，成交均價59337元/平，略高于全市成交均價線。

　　二、近一年新房成交數據

　　在樓市調控之下，深圳新房市場呈現理性，成交均價也穩步下降，截止2018年44月。已實現“十九連跌”，但下跌幅度很小，環比3月減了16元/平。

　　深圳熱門小區房價走勢

　　金泓凱旋城

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　　麗湖花園

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　　龍珠花園

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　　國展苑

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　　延伸閱讀：

　　2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺

　　如何認清當下樓市？就當下而言，我們正處于一個樓市巨大轉折的開端，正處于一個樓市新時代和舊時代的分水嶺。舊時代的規律逐漸失效，新時代的經驗卻尚未生成，是我們對樓市越發困惑的根本所在，也是未來我們所要面對的最大困境。

　　而2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺！之所以說注定，是因為類似的樓市轉折點，近年來總共出現過兩次，而且有規律可循。

　　98年，轉折點的標志是房改。

　　08年，轉折點的標志是解除商業銀行信貸規模限制。

　　18年，轉折點的標志是住房屬性的明確變化。

　　房地產的下個十年，自2018開始。

　　過去十年，住房有兩個明顯屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，公共物品屬性相對來說是處于弱勢的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）

　　但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉變成居住屬性+準公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產權房，70年只租不售房等等）

　　下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現：

　　堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　讓“全體人民住有所居”這句話的分量，預示著房產市場重心的轉移，說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發展的重心之一。

　　2018，關于樓市的新認知

　　首先，是價格不會再大漲。去年最熱的時候，動輒5%的單月漲幅，如今再也不會出現。熱點城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。

　　其次，是低首付再也拿不到了。

　　不說銀行目前首套房40%，二套房動輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

　　最后，是交易被嚴格限制，想變現越來越難。

　　這一輪調控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。過去，限購限貸是調控的主力軍。

　　但是這一次，限價，限賣變成了主流，看看全國有多少個城市進行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

　　未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長期持有獲得收益將會變成新常態，而限售，既是培養習慣，又是在給房地產長效機制的出臺留一些時間和空間。

　　未來，這些城市的房子還有大把“錢”途！

　　未來，在更長的時間內，城市房價的上漲空間，將取決于其基本面，即經濟實力和人口。

　　在中國人口進入存量時代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。

　　因為更多的人口意味著更多的財富創造，并充當著樓市的接盤俠。

　　縱觀當今中國，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個 —— 北京和上海。

　　即使是四個一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。

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