鄭州樓市走向何方！目前二手房價持續下跌 2018年鄭州房價走勢預測

• 2018年5月14日 chinairnwz來源：互聯網 367 17
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  2018-2023年中國房屋建筑工程市場深度全景調研及“十三五”發展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房屋建筑工程行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業...

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　　鄭州房價走勢（新房）

　　鄭州05月新房均價 13206 元/m2 環比上月下降 ↓ 1.28%

　　鄭州04月新房均價 13377 元/m2

　　鄭州當前在售樓盤 323 個

　　鄭州房價走勢（二手房）

　　鄭州5月二手房均價 12690 元/m2

　　鄭州4月二手房均價 12731 元/m2

　　環比上月下跌 0.32% ↓，同比去年同期下跌 1.71% ↓

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　　首先先回顧一下鄭州2017年房價情況

　　2017年先是黃金周遇冷，購房者面臨“無房可買”的尷尬，其后“銀十”慢熱發力，房價升至14137元/㎡，達到下半年房價高峰。緊跟著又有融創瓏府全款低價攪亂北區的一池春水。盡管低調收官，盡管供銷雙降，但“銀十”余威仍在，買不起房的依然買不起。2017年10月鄭州房價13304元/㎡，較9月房價上漲595元/㎡。

　　從去年10月份成交量為46.47萬㎡，較9月份下降87.56萬㎡，成交環比下降65%。其區域內成交均價為13304元/㎡，達到今年峰值。鄭州主城區商品住宅供應大幅下降，供應環比下降40%。新增供應85.78萬㎡，較9月下降56.97萬㎡。但市場整體依然處于供大于求的狀態。

　　目前鄭州市新房利率上浮幅度普遍達到20%，極少數項目為15%。由此可以看出銀根收緊，利率上浮，投資成本加大的調控效果相比限購更為立竿見影。

　　從二手房數據來看，二手房受調控政策的影響比較明顯，反饋比較積極。換句話說二手房實際上更貼近市場真是情況，更能體現城市真實的購買力，和真實的市場情況，這點對投資客而言非常重要。

　　鄭州的區域發展總體按照環線發展，一環至二環區域是第二重點發展區域，總體房價與二環至三環區域相差不大，卻占據了更為繁華的區域，生活配套也更加完善，環線更加靠鄭州中心區域。在房產價值評判上，相對二環至三環，建議考慮一環至二環內區域。

　　除鄭東新區以外，鄭州三環以外區域生活配套設施還不盡完善。去年年底惠濟萬達火爆開業的場景，以及今年宜家規劃落戶北三環旁，帶動不少區域配套、經濟的發展，從側面也體現了該區域配套需要完善的狀況。單以住宅周邊配套設施來看，三環外市政配套亟待完善，否則如此高的房價難以支撐!

　　鄭州市政府有關負責人說，鄭州市被國土資源部、住房城鄉建設部列為第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。經慎重考慮,選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點區域。初期計劃5個集體建設用地建設租賃式住房試點,采取國資控股公司與集體建設用地經濟組織聯合成立租賃式住房平臺公司的方式推動該項工作實施。

　　鄭州新房連續7個月下跌 2018鄭州房價是漲還是跌？2016年鄭州實施了嚴格的限購政策，17年又連續加碼，房價得到有效控制，據國家統計局數據，2月份，鄭州新房房價跟1月份持平，同比連續5個月下降。二手房方面，鄭州二手房房價環比下跌0.2%，目前已經連續7個月下跌，同比連續2個月下跌。從環比數據來講，鄭州市場房價上漲動力不足，這幾個月以來均是小跌或是持平狀態；同比出現連續5個月的下降，表明現在鄭州房價泡沫得到有效的剔除，市場降溫明顯。長遠來看，未來鄭州房價如何如何走勢，是漲還是跌呢？2018年，鄭州住房保障和房地產管理工作的基本思路和主要目標是：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快探索建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，全面深化房地產供給側結構性改革，大力培育和發展住房租賃市場。嚴格落實房地產調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。因此鄭州房價大幅上漲是不可能的，房價穩定是大概率事件。

　　人才政策不允許房價過高2017年鄭州年末總人口988.1萬人，比上年增加15.7萬人。目前現在國家中心城市的建設如火如荼，鄭州發布了一系列人才政策，希望鄭州市大量人才引進，未來鄭州人口將進一步增加。但是如何保證他們安居樂業是一個急需解決的問題。因此，政策上，鄭州政府不允許房價漲幅過快。據了解，鄭州將進一步完善住房保障體系，在供應計劃中要求各區選取一定數量地塊建設人才公寓。此外，鄭州將確定重點發展新產業，以“先存量、后增量”的原則，優先安排新產業發展用地。落實人才引進政策，加大租賃住房供應，這樣才能保障鄭州市房地產市場的健康發展。2018年鄭州保障性安居工程基本建成6萬套，公共租賃住房實物配租7000套。

　　鄭州各地區房價走勢

　　中原房價走勢

　　中原05月新房均價 14684 元/m2

　　金水房價走勢

　　金水05月新房均價 18025 元/m2

　　二七房價走勢

　　二七05月新房均價 13782 元/m2

　　鄭東新區房價走勢

　　鄭東新區05月新房均價 23020 元/m2

　　高新區房價走勢

　　高新區05月新房均價 13878 元/m2

　　管城房價走勢

　　管城05月新房均價 14800 元/m2

　　中牟縣房價走勢

　　中牟縣05月新房均價 11284 元/m2

　　惠濟房價走勢

　　惠濟05月新房均價 14194 元/m2

　　經濟開發區房價走勢

　　經濟開發區05月新房均價 17363 元/m2

　　2018鄭州房價還會漲嗎

　　鄭州目前的土地供應并不能滿足需求，而且政府最近放出的最強“搶人”政策吸引力還是有的。但是暴漲的可能性并不大

　　第一，政府大佬的手在罩著

　　第二，經歷了2016年的價格動蕩，剛需對價格接受能力不可能也跟著暴漲，接納能力有限，價格瘋漲不起來。

　　房價維穩

　　這個未來導向算是大家都比較能接受的一種，房價如果延續去年的情況的話，民眾是絕對吃不消的，政府也不想讓房價成為泡沫危機。在房價崩盤這方面，日本是有絕對的發言權的，樓市決堤，經濟萎靡不振。那么價格維穩是最理想的狀態，購房者、政府以及炒房客都能接受的范圍。

　　房價下跌

　　對于房價下跌這種情況，很多言論都在闡述他們的理由。潘石屹說房地產大漲時代結束了，馬云也說未來房子如蔥。房價下跌有可能嗎？有的！第一，前期投資客攢了不少資源，畢竟要轉手出去，但是房價就目前形勢來看，短期沒有暴漲可能，大多數非有錢人為了避免砸手里，拋售的可能性較大。第二，雖然政府一直在推進城鎮化進程，但是時間還是一個問題，短期內能否涌入大量人口，還是需要實踐出真知。人口達不到，需求也就跟不上，雖然供不應求，但架不住沒錢不是。第三，房地產周期，經濟的波動和循環。

　　2018年鄭州哪些區域會降價？

　　前二年扎堆開發，今年推盤量大的區域肯定仍是降價促銷的先鋒。如惠濟區域，二七新城，航空港區，滎陽區域，白綠區域，也就是說，市區外圍的樓盤壓力會更大，原來價格高的區域會慢慢價值回歸。2018年，會是價值回歸年，市場分化將愈加明顯。

　　哪些企業會率先降價？

　　全國性的大型房地產企業。如融創、碧桂園、恒大、萬科。為什么？

　　一是這些企業對房地產趨勢研究更加精準，會提前布局、調整和轉型。

　　二是這些企業都是大品牌房企，在市場形勢好時享受更高的溢價，在市場不好時降價空間也大，也有能力降價。

　　三是這些企業有通過降價促銷，打擊競爭對手，提升自己市場份額，強化市場領先地位的戰略需求。

　　所以，你可以觀察一下，以往幾次市場調控期間，萬科總是最先降價的，它在調控期間的市場份額也是提升最快的。現在，融創、碧桂園、恒大比萬科更激進，今年的降價大幕由他們來開啟一點也不令人奇怪，是再正常和自然不過的事情了。但，哪些樓盤降價，通過什么策略來降價促銷，卻是無法預料的，只能拭目以待了。

　　目前來講鄭州房地產市場已經過了投資炒房的時機，相比之前房地產，有不少人通過炒房壓房從中獲得暴力，種種原因也催生了房價的上漲。現在房地產市場冷淡，雖然政府出臺相當大的優惠政策的，從效果看來還不是很理想。 關鍵是鄭州出現的極端化.

　　第一，外圍城區的不斷擴建，東至中牟縣，西至滎陽，南至新鄭，北至新鄉，中間有很大的房產空間。

　　第二，老城區的改建，鄭州自2002年開始歷時數十年進行城區改建，截止2016年底四環內所有城中村拆遷完畢，目前南環航海路沿線城中村拆遷完畢，北環四環內廟李，劉莊等今年拆遷完畢，這些拆遷的大片土地早已經賣給開發商了，將來開發的房子將會容納更人的人，房源也就更多。

　　綜上所述，以時間段來看，2年內，所有規劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場，而且目前房子庫存量還很大，去化率較低，2年后房源更多，消費者卻是一定的，選擇空間更大，買房的時機也是最好的。

　　什么時候才是買房的最佳時期

　　有所謂的專家，房地產的老資歷預言，綜合來看2018年或是最佳的出手時期。

　　原因如下：

　　目前來講鄭州房地產市場已經過了投資炒房的時機，相比之前房地產的，有不少人通過炒房，壓房從中獲得暴力，種種原因也催生了房價的上漲。現在房地產市場冷淡，雖然政府出臺相當大的優惠政策的，從效果看來還不是很理想。 關鍵是鄭州出現的極端化.

　　第一，外圍城區的不斷擴建，東至中牟縣，西至滎陽，南至新鄭，北至新鄉，中間有很大的房產空間。

　　第二，老城區的改建，鄭州自2002年開始歷時數十年進行城區改建，截止2016年底四環內所有城中村拆遷完畢，目前南環航海路沿線城中村拆遷完畢，北環四環內廟李，劉莊等今年拆遷完畢，這些拆遷的大片土地早已經賣給開發商了，將來開發的房子將會容納更人的人，房源也就更多。

　　綜上所述，以時間段來看，2年內，所有規劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場，而且目前房子庫存量還很大，去化率較低，2年后房源更多，消費者卻是一定的，選擇空間更大，買房的時機也是最好的。

　　1、房產圈有條房價定律：長期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　我們先看人口

　　北京政治，上海金融、廣州商貿，深圳電子，北上廣深各有專長，相比鄭州、武漢、南京，城市定位就沒那么清晰。

　　所以，和北上廣比，可比性不強，相對類似的城市如南京、武漢，才有一定的參考意義。

　　先僅從城市人口與城市面積分析，南京人口827萬人（2016年），面積6587.02平方公里；武漢人口1076.62萬人（2016年末），面積8494.41平方公里；鄭州972.39萬人（2016年末），面積7446平方公里。（以上均為常住人口）

　　換算成人口密度系數，南京、武漢、鄭州分別為：0.126、0.127、0.131，鄭州人口密度最大。

　　有意思的是，這三個城市的房價恰恰相反：南京今年11月份均價27388元/㎡，武漢均價18024元/㎡，鄭州均價14604元/㎡。

　　南京人口密度最小，房價最貴，鄭州人口密度最大，房價反而最低。

　　南京房價高，固然跟其經濟有關，但假設武漢、鄭州經濟和南京持平，那么人口密度不占優勢的情況下，會加快鄭州、武漢房價上升。

　　國家政策傾斜，會加快鄭州與武漢快速發展，而幾年后，兩者經濟達到南京現在的水平時，其較大的人口密度只會讓房價有過之而不及。

　　這是從人口方面看，鄭州房價上漲的可能性。

　　2、從土地供應方面，國情復雜，之前的文章講過，這里不再贅述。

　　我們就從金融方面淺析。談金融必須放眼全世界，尤其是美國。

　　我們都知道，美聯儲已進入加息周期，包括中國，世界各國為防止資本外流，都會跟進加息。

　　并不像外界所說，中國加息是為了調控房價，調控房價方法千千萬，一紙紅色文件就能把房子交易限制死死的，真正讓中國加息的原因就是美聯儲進入加息周期。

　　這也是為什么美國、日本跟進減稅，來減輕企業負擔。

　　因為加息會增加高負債、高杠桿的企業風險，而加息又不能避免，所以通過減稅來抵消加息帶來的資金壓力。

　　短期看金融，如果低利率，會刺激個人與企業加大杠桿，增加購房熱情；如果高利率，則會很大程度抑制購房需求，所以目前國內加息階段，會一定程度減少購房熱情，這也是為什么許多人愿意全款購房，零杠桿。

　　所以，2018年，中國還會維持高利率貸款，鄭州房價會一定程度受到抑制。

　　3、有一種可能就是房價調控可能持續5年，直到習大大任期結束。

　　但這次調控會跟以往不同，就是弱一線城市，如鄭州、武漢未來5年會一直處于調控區域，一線城市則可能會解除調控。

　　為什么這樣？

　　對于財政依賴土地較強的地市，如果房價不能持續走高，將影響政府財政收入，進而讓城市規劃流產。

　　我們可以看下鄭州市的財政結構。

　　鄭州市市本級國有土地使用權出讓收入2014年~2016年分別為305.24億元、282.39億元、495.90億元，分別占到當年政府性基金收入的86%、85%、91%，2017年1~9月，鄭州市本級土地出讓收入為413.64億元，占到政府性基金收入的85%！

　　鄭州財政對土地依賴很強，一旦限購長期進行，會導致城市規劃推進舉步維艱。

　　有的人會說，我們可以靠發展經濟來代替土地財政。

　　但要知道，在城市定位不明朗，或定位不具時代優勢的情況下，一個城市在沒有國家行政大力支持下，很難在5年內有質的飛躍。

　　說白了，土地財政是城市發展的原始資本、第一桶金，在還沒有足夠實質性政策支持的情況下，地方政府是不會輕易放棄房地產這塊肥肉。

　　但在限購無土地財政支持基建的情況下，城市怎么發展？

　　這就不得不提到十九大結束后的一項重要信息：我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

　　顯然，北上廣已發展成特大城市，其增長空間越來越小，而弱一線城待開發領域很多，潛力巨大，投資回報率極高。

　　所以會有一種可能，一線城市會解除限購，弱一線城市繼續限購。

　　國家通過轉移支付，把一現場城市稅收轉移支付給弱一線城市發展基建，這最終符合解決我國不平衡不充分矛盾的要求。

　　所以結論還是，弱一線城市（鄭州），在國家政策支持下，經濟會繼續高歌猛進，房價也自不言說。

　　2018年，相對南京、武漢，鄭州人口密度最大，即便利率較高，只要不高到誅殺剛需，鄭州房價還將一路堅挺。

　　鄭州熱門小區房價走勢

　　天倫水晶城

　　橡樹玫瑰城一期

　　廣匯PAMA

　　正商世紀港灣

　　2018年鄭州哪里買房好

　　你想買今年可以入住的新房，那你一定要看好目前的準現房有哪些？

　　比如你受限購政策影響，那就可以考慮南龍湖、滎陽等目前不限購的地區。再比如你想要個交通便利房，但是預算不足夠在市區中心買，那地鐵2號線南延線的龍湖、港區都是可以選擇的，只要看準是自己想要的房子，接下來就是在一個片區內看哪個房子是值得買，具升值潛力的了。

　　首先，要看該樓盤的地段、交通情況。就鄭州來說，無論是市區還是偏遠點的郊區，目前地鐵1號線、2號線沿線的樓盤都是搶手貨，交通情況有保障才是生活、工作的關鍵。

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　　然后還有要看周邊配套，這個似乎關系到未來幾年朝夕相處的生活。如果周圍連個市場都沒有，那可是個大麻煩，如果半夜腸胃炎，找一個小時到不了醫院找不到診所，這也是個大問題。

　　再就是要看升值潛力，這個買了說白了就是在投資，你也不想自己住的房子貶值的一塌糊涂。目前鄭州市整體是向東發展，所以東區的房子升值潛力不可小覷。

　　2018年價格只是表像，價值才是真相。發掘價格背后的價值，在降價的驚雷聲中，有的人或企業會走向寒冬，有的人或企業可能會擁抱春天。你的選擇，決定了你未來的十年的命運和歸宿。

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