外債政策持續強化 開發商全年的銷售計劃前移加速開盤

• 2018年5月18日 FanTianQing來源：新浪新聞、新浪網 858 53
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  2018-2023年房地產代理產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  隨著國內經濟的發展，房地產代理市場發展面臨巨大機遇和挑戰。在市場競爭方面，房地產代理企業數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產代理行業有進一步洗牌的強烈要求，但是在一...

中原地產研究中心統計數據顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然強勁。整體來看，截至目前，累計公布一季度銷售業績的企業合計30家，這30家銷售金額達到了10988億元，同比上漲幅度達到33%。

開發商全年的銷售計劃前移加速開盤。

16日，某研究院發布的數據顯示，房地產企業3月份銷售業績整體表現樂觀。上周16家房企公布3月份銷售業績，其中10家企業銷售業績實現同比正增長。

中原地產研究中心統計數據顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然強勁。整體來看，截至目前，累計公布一季度銷售業績的企業合計30家，這30家銷售金額達到了10988億元，同比上漲幅度達到33%。銷售面積合計8386萬平方米，同比上漲了28%。

“從數據來看，3月份單月大部分企業消化了2017年預留的簽約業績，調控政策影響越來越明顯，當月內的銷售數據同比明顯放緩”。中原地產首席分析師張大偉認為，“但綜合前3月，大部分房企依然實現同比數據的明顯上漲。”

張大偉表示，企業之間的分化也明顯加劇，部分企業銷售依然活躍，但隨著調控的加碼持續，也有部分企業銷售業績漲幅開始逐漸放緩。在這種大趨勢下，大量的中型房企開始積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去半年來搶地的主流企業。“做大依然是當下房企的主流選擇。整體來看，房企拼規模趨勢加劇。”

與此同時，截至目前已有近30家房企提出了2018年的銷售目標。其中，有近8成的房企全年目標較2017年業績的增長率在30%以上，還有近4成房企的目標增長率高于2017年全年的業績增速，平均增長率達到40.4%。

研究中心近日發布的數據顯示，2018年一季度，TOP100房企整體銷售規模同比增長28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個百分點，但業績集中度和各梯隊門檻較去年同期仍有較大幅的提升。該機構認為房企在目前調控持續、融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的背景下，將加大供貨力度，把全年的銷售計劃前移，力爭加速項目去化，努力完成全年的銷售目標。

除了銷售目標之外，當下房企越來越重視回款率指標。從房企的財務狀況考慮，目前在已經公告2017年業績的房企中有近7成房企現金短債比和長短期負債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。在目前融資環境持續收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。

相關分析人士指出，2018年全年的政策環境、市場環境仍不明朗，企業依靠過去項目的高去化率、以點致勝的難度很大，個別項目的熱銷并不能掩蓋大部分項目去化率不及預期的事實。考慮到市場的壓力，今年企業在制定銷售目標的時候，都把推出貨值的銷售去化率預期降低。“預計今年企業銷售目標的增長主要是靠供貨增長實現”。

該人士認為，今年二季度開始，房企將加大推案力度，力爭將全年銷售計劃前傾。“從年報季大部分房企高管表態來看，全年的推案計劃大部分集中在二三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業績”。

外債政策持續強化

隨著今年地方債務風險化解的任務迫切性提高，地方平臺融資環境進一步收緊，針對外債的管控政策正持續強化。

外匯局國際收支司司長、新聞發言人王春英近日表示，外匯局正在會同人民銀行研究進一步完善全口徑跨境融資宏觀審慎管理政策，充分發揮其逆周期調節作用，統籌平衡好“降低實體經濟融資成本、防范跨境融資風險、促進國際收支平衡”的關系，充分發揮管理政策的前瞻性和協調性，確保外債風險總體可控。同時，強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債；銀行、證券等金融機構外債結匯需要經過外匯局批準等。

此次兩部門下發的通知要求，擬舉借中長期外債企業（含金融機構）要實現實體化運營，依法合規開展市場化融資，充分論證發行外債的必要性、可行性、經濟性和財務可持續性，同時依托自身資信狀況制定外債本息償付計劃，落實償債保障措施。嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。

新時代證券副總裁、首席經濟學家潘向東表示，通知主要是為了防風險，通過完善市場約束機制來防范中長期外債風險和地方債風險；同時支持發展實體經濟，尤其是創新發展等重點領域，為經濟向高質量發展轉型服務。

通知提高了企業舉借中長期外債的門檻和要求，也意味著企業舉借中長期將會進一步收緊，根據文件精神和外匯管理局最新規定，房地產企業和地方政府融資平臺境外發債將會受限。

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