房企進入還債高峰期 加大銷售回流應對風險

• 2018年6月19日 ZhouXun來源：時代周報 559 31
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  2018-2023年版房地產資產置換產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。

危機浮出

房企的負債已經創下了新高。數據統計2017年136家上市房企年報發現，平均負債率已經達到79.1%，為13年來的最高位。

與此同時，融資成本也不斷在升高。按照數據顯示，2016年境內平均發債成本在4%–5%，甚至可以達4%;而2017年普遍的成本已經處在5%，甚至6%以上。

企業債券融資、銀行趨嚴的同時，相對來說成本更高的房企非標融資渠道，也在縮緊。房企非標融資渠道，主要包括信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃和基金子公司資管計劃等。其中，信托計劃是最常見的方式。

來自一家做地產非標項目融資公司的人士對時代周報記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產信托項目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級開發資質的開發商，此外，還有道紅線是前50強房企。

“這是行業的普遍現象。”該人士也向時代周報記者表達了無奈，“如果找不到合適的項目，要不就先停止休息，要不就在交易結構上尋求設計得更加靈活。”

房企的資金危機也遭到監管部門的問詢。今年，上交所對華夏幸福發出了18個問題進資金情況的追問。而后，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

不過，離開白武士的搭救。像中弘股份一樣的小型房企就沒有那么幸運了。

中弘6月13日晚發布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計達36.9億元。中弘成立于2001年，為集商業地產、文化旅游地產等核心物業開發與運營為一體的地產企業。

中弘本次危機的導火索源自于去年年底，旗下子公司的債務利息違約。評級機構大公國際以質疑中弘銀行賬戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團所持股份也因債務問題陷入司法凍結中。

眼下，中弘只能尋求積極與相關債權人協商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務問題，并在后期計劃尋求重組、加快資產出售、催收應收賬款等。

債務違約的案例，可能還會再度出現。

就在日前，云南省房地產開發經營(集團)有限公司(簡稱“云房集團”)持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信托股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。截至時代周報記者發稿，兩家尚未最終作出明確回復。

不過按照紅塔證券關于云房集團重大事項臨時受托管理事務報告指出，如果15個交易日內，京鵬地產不能還本付息，云房集團就需要召開債券持有人會議，如果持有人會議未能獲得通過豁免，就可能觸發“17省房債”的提前還本付息，或追加擔保等情況。

來自某家房企的高管邵光(化名)對時代周報記者表示，這些房企觸發資金危機，不見得跟本身企業的規模大小有關，更直接因素在于財務激進與否，“在被動中游泳，肯定會嗆到或者淹死”。

該人士認為，反映在存貨周轉率上就可以看出端倪，中弘的數值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數值都是偏低的。”該人士對時代周報記者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以說明開發銷售速度過慢。”

加大銷售回流

事實上，金融政策上的變化，而非房地產調控政策，已經被不少房企視為最大的不確定性。

融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇日前對時代周報記者在內的媒體公開表示：“房地產商經歷調控，已經有了一定的抗風險能力。如何應對金融政策上的變化，是融信要作的思考。”

對于趨緊的融資，各家也在使出渾身解數。

據時代周報記者了解，對于債券的回售上，各家承銷商也在積極幫助企業路演;在增量上，包括ABS、REITs等產品的推動也在同步進行。從反饋的信息來看，地產資產普遍被認為比一些周期性行業要更加好，因為即便發生風險可以有房子進行出售。

在時代周報記者對業內人士和房企的采訪了解中，加速銷售回流，是他們給出應對風險的一致辦法。

新城控股高級副總裁歐陽捷對時代周報記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現金回流才是當務之急，“在保證現金流量的前提下，適度降低對利潤的預期，不失為一種辦法”。

“沒有什么比現金流更加重要的了。”他對時代周報記者強調，他建議有些現金流緊張的房企千萬不要戀戰，不要固守在一二線城市，可以適當下沉到三四線城市去實現高周轉、快回籠。

“借新債填，是房地產公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動，也會出現問題。”邵光也時代周報記者表達了類似的看法。在他看來，房地產畢竟不是一個賣白菜價格的行業，某個樓盤一旦停滯極可能需要4–5年的時間才能把關系捋順。

他認為，按照他個人的經驗和判斷，房企切忌勿搞大躍進，要在總部設置好防火墻。而他也發現，其身邊的一些小型房企已經選擇暫停地產開發，等待機會再進入。

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