“一城一策”漸成主流 10大城市二手房半年成交降兩成

• 2018年7月10日 FanTianQing來源：騰訊網、鳳凰資訊 1404 93
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隨著樓市調控政策持續深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉。

隨著樓市調控政策持續深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉。

7月4日，上海易居房地產研究院發布《2018年上半年10城二手房市場報告》。報告顯示，2018年上半年，受監測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。

報告監測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。易居研究院研究員王夢雯表示，2018年上半年，成交量雖然較2017年下半年略有回升，但仍處于近六年平均水平附近，明顯低于本輪周期最高位2016年的水平，可見市場下行趨勢沒有逆轉。

近日，來自我愛我家市場研究院的數據顯示，北京二手房市場從2016年及2017年春節后的高溫中急速冷卻，并在2017年下半年跌至低谷，房價也隨之下挫。進入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，交易量回升，價格止跌，但半年的整體房價依舊保持下跌。

我愛我家市場研究院院長胡景暉分析表示，整體來看，2018年上半年北京二手房市場在交易規模上是回溫的，但這種回溫緣于從低谷向正常的回歸，市場整體仍然保持健康和理性，房價也保持穩定，甚至還有下跌。

“市場接下來的上升空間已經不大，未來將逐漸趨于平穩。”胡景暉認為，房價在交易量穩定的情況下沒有上行動力，加上住建部等七部門決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象的專項行動，下半年北京二手房市場基本會進入平穩期，整個市場會在此期間慢慢調整，形成市場與政策的平衡。

易居方面也認為，不僅是北京二手房市場難以出現明顯上行趨勢。后續來看，蘇州、廈門成交量將逐漸回歸至合理水平，但恐難出現大幅反彈。成都、金華等城市，目前市場交易仍較為活躍，隨著調控效果的釋放和持續發酵，預計下半年量能將逐漸走弱。

多城市一二手房價格嚴重“倒掛”

2018年上半年，地方城市紛紛推行嚴厲的調控政策。新房市場普遍受到限購、限價、限貸等抑制性政策，在此基礎上，部分城市一二手房價格“倒掛”現象嚴重。

據我愛我家集團研究院統計，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網簽10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新房成交均價43198元/平方米，比去年下半年均價45879元減少5.84%。與此同時，上半年北京全市二手住宅網簽總量為76640套，比2017年下半年增長57.6%，在半年走勢上結束了2017年的兩連降，價格方面一直維持在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米之間。

整體來看，上半年北京一二手房價格持續“倒掛”。一位業內人士指出，這主要是因為北京已經步入二手房時代，新房基本位于五環以外的遠郊區縣，所以價格較市中心的二手房更低。

從南京、杭州、上海、蘇州這幾個城市的一二手房市場來看，同一城市同一區域、同一地段也普遍出現價格倒掛。根據諸葛找房對杭州拱墅區、濟南歷下區、廣州黃埔區、上海靜安區、成都成華區、北京密云區等20個城區數據分析結果顯示，新房二手房價格倒掛較為普通。價格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述業內人士認為，這種現象主要是政策調控所致，因為政府對新房的調控更直接，力度更大，而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對更小。

該人士進一步分析，該現象需要從城市、區域、樓盤的具體情況來看。在他看來，從長期來看，一二手房價格的“倒掛”并非不可接受的問題。因為新房市場在調控下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不干涉。

“至于二手房市場，由于業主多為個人，交易價格更多的還是會由市場決定，政策調控需要更多地從稅收方面展開，包括一些限售政策”。上述人士表示，“新房和二手房之間的價格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內價差對個人的投資決策可能會產生影響，但在限售政策以及正在健全的一些長效機制作用下，兩個市場是可以區隔發展的，并不是需要完全統一?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，客觀看待本輪一手房價格抑制和反彈現象很關鍵，未來建議對一手房進行產品的細分，這樣有助于剔除上漲的因素，讓中高端和剛需產品的定價更加符合實際情況。

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