城里人能買農村房子嗎？法院建議慎購農宅

• 2018年7月20日 GuoMeng來源：北青網 云南法制報 578 32
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我國實行的是“房地一體”原則,即房地產轉讓?抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓?抵押?因此,農村房屋買賣合同簽訂時,房屋在轉讓的同時,宅基地使用權也一并轉讓?

城里人能買農村房子嗎

我國實行的是“房地一體”原則,即房地產轉讓?抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓?抵押?因此,農村房屋買賣合同簽訂時,房屋在轉讓的同時,宅基地使用權也一并轉讓?但是,農村宅基地屬于集體所有,農民只有使用權,而不享有處分權?

我國立法對農村房屋轉讓一直采取嚴格限制的態度,無論是國務院《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》,還是《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》,還有《土地管理法》?《物權法》,均嚴格限制農村房屋轉讓給城鎮居民?

基于農村宅基地使用權的性質,國家嚴格限制農村房屋買賣行為,如果放開對宅基地流轉的限制,允許農民變賣自己的房屋,從短期來看似乎是增加了農民的“融資渠道”,但從長遠看失地農民想重新安家置業勢必十分困難,容易成為社會穩定的巨大隱患?

近年來，不少城市居民都有了買套農宅享受田園生活的想法，殊不知，農村房屋的買賣存在很多風險和隱患。近日，懷柔區人民法院就農村房屋買賣合同糾紛案件召開通報會，并作出風險提示。

30萬購買農宅 遭起訴被判合同無效

王彬(化名)夫婦與房輝(化名)夫婦之間達成《房產買賣協議書》，約定王彬夫婦將廟城鎮彩各莊村一套農宅以30萬元的價格，賣給房輝一家。此后，王彬和妻子向村委會申請建房，但因原房產仍登記在其名下，被村委會拒絕。經了解，發現房輝兩口子都是居民，并不具備購買涉案房屋的資格，于是王彬夫婦將房輝及其妻子告上法庭，要求法院判令合同無效。

對此，房輝一方表示，涉案房屋是在中介的介紹下購買的，簽訂《房產買賣協議書》時，雙方以及中介都在場且簽了字，因此不同意合同無效。

法院認為，宅基地使用權系權利人基于其農村集體經濟組織成員身份，依法對集體所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附屬設施的權利。本案中，雙方之間簽訂《房產買賣協議書》時，房輝夫婦均不具備廟城鎮彩各莊村集體經濟組織成員身份，雙方簽訂的《房產買賣協議書》違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。因此，法院判定雙方簽訂的《房產買賣協議書》無效。

涉農村房屋糾紛頻發 多因賣家反悔提起訴訟

懷柔法院介紹，近三年來農村房屋買賣合同糾紛案件數量呈現上升趨勢，其中2017年度受理案件數量上升趨勢尤其明顯，受理案件數量多于2015、2016年度受理案件數量總和，共受理160件。今年前半年受理案件數量較同期上升趨勢亦較為明顯。

法院整理發現，此類案件中，非同一集體經濟組織成員之間的糾紛占比較高。在已判決和調解的案件中，相當一部分都是起訴城鎮居民購買農房，要求確認合同無效的案件。以2017年度為例，非同一集體經濟組織成員之間案件數量，占判調結案總數61%，其中涉及城鎮居民購房的案件數量占判調結案總數的41%。

農房增值賣家頻反悔 法院建議慎購農宅

懷柔法院表示，受到近年來轄區農房增值影響，許多出售了農宅的賣家紛紛以買房人不具備購買農房主體資格為由，起訴要求確認合同無效，賣方違約的誠信危機現象較為顯著。

法院建議，目前無論從行政政策還是法律規定上，對于非同一集體組織成員之間的農房交易都持否定態度。因此建議廣大群眾，注意遵從相關政策和法律規定，謹慎進行農村房屋買賣交易。

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