買房簽合同應注意什么？買房合同有哪些補充協議

• 2018年7月22日 WuYaNan來源：360問答 1283 84
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房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。

房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。

買房簽合同注意事項

1、買房前，注意房產證的辦理。合同中應約定房屋交付后，如何辦理房產證過戶手續。建議消費者盡快辦理房產證，因為房產證是房屋所有權的證明。

2、買房前，注意價款及支付條款。合同中應明確規定每平方米價格，如果包括其他費用(如水暖、煤氣的初裝費等)應一并列明，該房款是一次付清還是分期付款?是現金支付還是票據支付?若消費者購買的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同是先付總價款的40%，待工程完工過半時再付30%，等工程竣工交付時付清最后的30%，這樣可以給房地產開發商設定對等的義務，減少消費者的購房風險。

3、買房前，注意房屋所占土地的使用權。如果賣方未合法取得該土地的使用權，應責成賣方首先向國家繳納土地使用金。

4、買房前，注意違約條款。應列明一方違約時支付違約金的合理數額或違約金計算辦法。如房屋開發上在格式合同中私自定下諸如“若開發商不能按時交付房屋，按該房屋合同價款 0.001%支付違約金”的不合理條款時，消費者應對此堅決抵制，因為這是房地產開發商不想履約的一個征兆。若合同中未約定違約金條款時，依法律規定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金。

買房合同有哪些補充協議

補充協議是買賣雙方根據意向自治原則，對正式 契約中不適合當事人實際的條款進行變更、修改、補充、完善而訂立的協議。按照合同法的有關規定，是否簽訂及如何簽訂補充契約完全由當事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強加給對方當事人。即通常所說的契約自由原則，也是購房人的基本權利。

1、損失問題的考慮。目前法律賦予的這項基本權利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要么對開發商提出的補充契約可能產生的法 律后果不甚清楚，要么過于相信開發商的口頭承諾，要么認 為開發商擬定的補充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，認購書中又標明“如不簽約，定金扣除”的購房人， 更因擔心定金損失而被迫接受開發商擬訂的補充契約。

2、違約問題的考慮。開發商通過補充契約將正式契約中房地產管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應當承 擔的法律責任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補充契約中體現出來。一旦發生糾紛，補充契約對購房人 的權利缺乏保障，購房人又無法住所開發商的口頭承諾追究 其違約責任。

3、賣方合約的注意事項。根據新合同法的有關規定，正式契約與補充契約內容不一致的，以補充契約為準。據此，以上兩例補充條款產生的 法律后果，一是賣方交付房屋時提交不出正式契約規定的法 律文本應屬違約行為，但通過補充契約的修改，購房人無法按正式契約規定的內容追究賣方的逾期違約責任;二是賣方 逾期交付物業所應承擔的違約責任可能因補充契約規定的免 責事由的存在而被免除或被降到最低。相應地，購房人的風 險卻因此大大地增加了。

4、風險回避。為了降低購房風險，希望購房者在簽訂補充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，盡可能地將自己的真實意思及 賣方的承諾體現在補充契約中。有時開發商在廣告或銷售過 程中會給出許多誘惑的承諾，如房屋使用率、公共配套設施 的設置及建成時間、附帶贈送、產權證發放時間等，以上承 諾如果不寫入合同，一亙開發商沒有兌現承諾，購房者將無 法追究其違約責任。

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