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雖然對于大多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房產的土地使用權到期了該如何續期?
國家規定的居住用地最高年限70年，為何部分地區出現20年、30年就到期的現象?無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦?有關部門該如何緩解公眾對于房產續期的焦慮?
住宅用地使用權到期該怎么辦?
雖然對于大多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房產的土地使用權到期了該如何續期?
專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產管理法曾規定，“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規定。
汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的。”
但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產研究中心專家田傳浩表示。
汪麗娜、楊立新等認為，在強調法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心;另一方面，針對物權法規定并不詳盡的現實，通過充分吸取民意及規范的程序，盡早出臺關于土地出讓續期的實施細則，緩解公眾焦慮。
解決八大產權問題
中央發布完善產權保護制度依法保護產權意見
11月27日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。引人注目的是，《意見》在多處對公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等。
70年住宅土地使用權到期怎么辦?
關鍵點：研究續期法律安排
文件精神研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
專家解讀北京大學法學院教授常鵬翱認為，《意見》尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續期呢?
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，難以操作。
楊立新認為，續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年;二是70年到期后自動續期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費;三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。
中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為，《意見》提出財產權利保護問題，實質是承認并尊重房產已經成為城鎮居民重要財產權的現實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計。
專家認為，《意見》也是強化《物權法》的表現，回應了凡是重大改革都要于法有據。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規定。
土地使用權和房屋所有權的區別?
購房者容易混淆了房屋產權和土地使用權問題。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權期限根據1990年的《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續使用權。
土地使用權和房屋所有權的區別在于:房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產證里是沒有期限登記欄的”;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。
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