在廈門樓市成交量斷崖式下跌 多個樓盤“變相”下調價格

• 2018年8月13日 YeShiMei來源：財經網 340 15
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  2018-2024年重樓市場發展現狀調查及供需格局分析預測報告

  隨著國內經濟的發展，重樓市場發展面臨巨大機遇和挑戰。在市場競爭方面，重樓企業數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，重樓行業有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些重樓細分市場仍有...

在廈門樓市成交量出現斷崖式下跌的同時，多個樓盤也開始了“變相”下調價格。

這些至今嚴格執行的房屋買賣限制條款，一定程度上抑制了瘋狂的購買力。廈門外地購房者客群購房面積占比連續兩年下降，今年上半年占比再下探：從2017年底的26%降至21%，同比下跌5個百分點，兩年半時間共下降超兩成。反觀本地購房者客群購房面積，占比從74%升至79%。

在同策研究院總監張宏偉看來，目前房地產市場進入調整期，購房者、投資客不見得會認可現階段市場價格，或導致交易量以及房價呈現下降的趨勢。

朱曉紅認為，目前情況產生的原因在于，前幾年廈門是全國樓市高速發展的熱點城市，成交量、價格大幅度上漲之后，出現了市場透支與政策迫降的并發癥。從去年開始，廈門住宅市場已漸現頹勢，成交面積、成交套數均出現負增長。今年成交量的繼續下滑，可以理解為調控政策影響下的部分城市退燒的信號。

雖然庫存較少，但從目前所執行的調控政策來看，廈門的房價或恐難抗住市場需求端客戶結構的變化，很難再有上漲空間。張宏偉表示，今年政策監管更為嚴格，高價地的高端樓盤在政策審批放量上受到影響。對于房企來說，未來將更充滿挑戰，項目入市的節奏和定價問題，則成為一大考驗。

高端項目銷售遇阻 房企或陷資金周轉困境

在成交量和價格雙雙下降的同時，業界最關心的是曾經的地王地塊卻遲遲未動工，這些房企或難逃資金周轉陷入困境的尷尬。

2016年6月，禹洲以價率183.69%，總價為28億元(樓面價32825元/平方米)拿下廈門集美區一地塊，是當時的新單價地王。目前，該項目仍未上市;同年，海投以競價上限57億元(樓面價37012元/平方米)的巨額總價拍下海滄區一地塊，是當年廈門新總價地王，但也未上市、未公布案名。

此外，記者梳理發現，除了仍未上市的地王項目外，一些高溢價率的項目也正在等待預售證發放，仍然處于待售階段。其中，融僑置業在2016年以139.66%的溢價率，總價42.18億元(樓面價36345元/平方米)獲翔安區一地塊，屬翔安區的地王。目前已公布案名為融僑·鉑樾府，但仍處于待售狀態。

同樣，2017年拿地的多個項目也面臨上市困難。去年5月，保利以上限價10.08億元(樓面價31500元/平方米)獲得的同安區濱海新城一地塊，以及禹州以上限價13.49億元(樓面價31519元/平方米)獲得的同區域一地塊，兩個項目一年后均未正式動工。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前的地王項目面臨入市銷售以及定價方面的壓力。尤其，受房企資金面收緊影響，房企暫緩或斷斷續續施工。

由于限價政策被嚴格執行，全國范圍對高端樓盤入市多有所限制。張宏偉表示，因入市價格受限，項目利潤較低，試圖通過高溢價率實現高利潤越來越難。同時，由于行業正處于調整階段，房價難以繼續上漲，對于眾多高溢價率的項目來說，開盤和開發的周期都會延后。

不過，業內人士表示出了對于房企資金方面的擔憂。在朱曉紅看來，受融資難、融資成本高、土地貴，而房價不能提高的疊加因素影響，使得房企陷入定位難、生存難的困局中，廈門并非個案。

此外，2018年，房企面臨著債券到期的情況，部分高地價項目必須賣房。并且，受同板塊內，低地價項目的定價壓力，高地價項目自身或會以價換量。目前廈門樓面價多降至2萬以下，重回“1”萬元時代，或將加劇周邊高價項目的銷售壓力。

土地市場降溫、投資客撤離 未來樓市或趨冷

公開數據顯示，2016年，廈門商住用地成交16宗，土地出讓金為476.2億元，同比增加166.1%，多幅高總價、高溢價率、高樓面價的地塊誕生。例如，泰禾以27.84億元拿下同安區一地塊，成交樓面價30097元/平方米，溢價率為141%;萬科以總價21.22億元，樓面價22337元/平方米，溢價率為242%。

值得關注的是，2017年商住用地成交30宗，地塊總數出現翻倍。不過，樓面價及溢價率已有所回落，樓面價多降至3萬元以下，溢價率多降至100%以下。2017年，萬科以總價15.66億元(樓面價20113元/平方米)拿下同安區某地塊，溢價率僅為1%;世茂以17.70億元(樓面價20091元/平方米)拿下同安區某地塊，溢價率僅為0.5%。

到2018年，商住土地溢價率繼續回落，樓面價降到“1”萬元時代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再難見超過高溢價率、高樓面價的土地。上半年，保利以29.1億元拿下海滄馬鑾灣板塊一地塊，溢價率為0.34%;金地以23.8億元拿下海滄馬鑾灣另一地塊，溢價率為0.42%。同時，于7月2日成交的五幅地塊，其中四塊樓面價低于20000元/平方米。

不僅土地市場出現降溫，一些投資客也紛紛撤離。據一位投資客的朋友介紹，2016年，該人士加入了廈門炒房團。這一年，廈門商品住宅銷售均價為24348元/平方米，同比上漲19%。當年，廈門房價雖不敵深圳(49709元/平方米)，但已排名全國第五，超過南京、蘇州、廣州等城市。同年，本地購房客群購房面積占比57%，外地購房占比43%。

雖然，該投資客購入多套廈門房子后房價出現增長，而更大的隱患還在于，其資金來源除了銀行貸款外，還有高額利息的小額貸。房價上漲帶來的房子升值還未到一年，2017年廈門限購限貸政策出臺，該位購房者的房子無法按正常手續出手。又因房子的貸款利息和按揭無法按時償還，其只能降價拋售房子。

事實上，在2017年已有一些投資客撤離。從數據方面來看，2017年，廈門本地購房客群購房面積同比增長17個百分比，為74%，外地購房占比降至26%。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，過去幾年廈門房價一直偏強勢，房價水平明顯背離多項其它指標，存在一定程度泡沫。本次廈門樓市震蕩，是多年積累下的“病痛”集中顯現。下半年，成交量若不能出現強反彈，房價將出現下跌趨勢。

“此階段在各類調控政策持續執行下，不僅廈門的新房市場出現交易量下滑，上海、蘇州、南京的一些郊區剛需盤并不好賣，以上這些區域的房企已經出現一定的銷售壓力。”張宏偉說。

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