房屋租賃糾紛常見的處理方式 簽訂租房合同時應注意哪些法律問題？

• 2018年8月26日 FanTianQing來源：搜狐網 756 45
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房屋租賃糾紛常見的處理方式。

房屋租賃糾紛常見的處理方式

(一)租金支付糾紛。

這是房地產租賃中最為常見的糾紛。出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法，

1、租賃雙方協商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

2、比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續履行租賃合同。

3、解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎，或由雙方協商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

(二)損害賠償糾紛。

房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規并無明文規定，目前只有上海市高級人民法院內部對此有審判指導意見，大致內容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經評估后的裝修費的殘值部分，以此體現公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。筆者認為，這一規定未必能體現公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(三)其他方面的糾紛。

房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。

簽訂租房合同時應注意哪些法律問題？

在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。

房屋租賃合同屬于不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。

承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。

根據我國《城市房地產管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司，則其租賃活動應在當地房地產交易所進行。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。

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