長租公寓過度金融化對租客有什么風險？

• 2018年8月27日 YangJinZhu來源：搜狐 816 50
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  2018-2023年中國長租公寓行業市場全景調研及投資價值評估咨詢報告

  長租公寓行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析長租公寓未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘長租公寓行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、...

漲租事件”尚未平息，“破產事件”再次把長租公寓推上了風口浪尖。近日，杭州一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，導致為數眾多的租客受損。專家表示，發展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成

漲租事件”尚未平息，“破產事件”再次把長租公寓推上了風口浪尖。近日，杭州一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，導致為數眾多的租客受損。專家表示，發展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成部分，但是租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，有關部門應該積極介入、加強監管。

8月20日，鼎家突然宣布破產，并被安排進入破產清算程序，之所以此次事件影響較大，是由于鼎家在公寓運營中采用了激進的“金融游戲”。記者了解到，鼎家在跟租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付app，在未告知租客會產生借貸關系的情況下，租客通過app一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些app還款，與此同時，房東卻未收到鼎家應給的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業模式簡單說就是利用租客的信用，向網絡金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金，除了鼎家外，很多中介機構都在利用這種方式加快企業資金的回籠。

“此次曝光出的杭州長租公寓項目破產現象，說明很多長租公寓一旦涉足金融業務，基本上就會出現很多新的問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴經濟日報記者，此類租賃業務相當于中間加入了一層消費貸業務，租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不愿意出租了，這個時候租客就會很被動。

鼎家的“爆雷”看起來只是個例，但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場，類似的風險正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現；互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數據顯示，截至2018年3月，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

大量資本進入長租公寓行業，本應有助于推動行業的快速發展，但現實中，一些資本加持的企業為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業風險。在原我愛我家集團副總裁胡景暉看來，大量資金進入長租公寓市場，卻并沒有改善租房問題，在落地的時候，這個行業跑偏了。

“其中最直接的風險就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發一定風險。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

發展住房租賃市場是建設房地產長效機制的重要內容，是保障民生的關鍵舉措，在大力發展的同時必須要注意防范風險。8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對租賃市場調控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進。

張波表示，涉及長租公寓的金融相關監管有著相對的獨特性，金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，對于長租公寓本身的監管更為重要，應重點關注資金使用合規性。由于長租公寓目前的收益率普遍較低，金融在推動長租公寓規模化發展的同時也容易通過推高租金以獲取更高的預期收益。

當然，長租公寓市場要快速發展離不開金融的支持，無論是集中式公寓還是分散式公寓，如果需要快速發展壯大無不需要金融支持。而金融本身作為一種工具，要關注其可能帶來的風險性，但過于夸大其風險性亦不可取。

“除了關注租金本身外，還應關注不同金融產品之間差異性，相比于風險資本股權融資、互聯網金融，租金收益權等債權ABS以及類REITs的風險性相對較低。”張波說。

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