2018樓市金九銀十不再：但房產開發商仍抱有信心

• 2018年10月18日 chinairnwz來源：互聯網 813 49
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  技術升級提升競爭力，行業轉型增強優勢，寫字樓行業企業如何選擇？

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創新創業發展的持續推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業產能過剩、非金融國有企業的高杠桿...

　　國內恐怕沒有哪個行業像房地產業一樣，任何風吹草動總能引發熱議。近期，萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產降薪、“金九銀十不再”……房地產市場迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風。

　　作為一線城市的代表，業內人士認為，今年北京市場總體保持平穩，部分區域成交量好于2017年。廈門、海口、西安三個城市在政策調控之下，市場降溫，又表現各異：在成交量下滑的背景下，萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮;在海南，仍有中介苦苦“熬著”;西安當地居民則終于不必像打仗一樣去“搶房”。

　　在武漢樓市升溫的過程中，滋生了“茶水費”這一灰色產物。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時，部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰，不少新樓盤“秒光”。

　　城市樣本之北京

　　價格未大起大落，部分區域成交量好于去年

　　“今年房價總體比較穩定，部分區域有小幅的波動，但沒有大起大落。”多位北京地區的地產中介向記者概括2018年至今的市場時，不約而同地表示。

　　豐臺首經貿區域的房產中介介紹，今年初該區域房價平均在7.2萬元左右，目前回落到6.7萬元左右。

　　記者所居住的勁松地區一小區建于上世紀80年代，在3·17新政前，該小區二手房均價接近7萬元。今年年初，該小區均價在6.1萬元左右，最近均價在5.9萬元左右。“從年初到現在，房價一直比較穩定，有少許的回落。”該小區的鏈家中介表示。

　　也有部分區域的房價微漲。“通州環球影城附近的房價漲幅在4%到8%，加州小鎮這樣的新小區價格漲了8%左右，一些老小區房價漲了4%左右。”通州環球影城區域一中介表示。

　　記者查詢該區域的成交記錄顯示，今年3月，加州小鎮小區一居室的成交價為220多萬，目前一居室價位在250多萬。

　　多個機構的數據顯示，市場交易量表現并不理想。中原地產發布的數據顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數據簽約2944套;前9月，新建商品房住宅合計網簽16387套，幾乎是歷史同期最低。

　　中介人員的感受印證了這一數據。

　　“我們門店有12人，現在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我們門店一個月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區域的中介表示，9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影，“政策收緊后，我們門店的成交量又下降了10%左右。”

　　不過，也有地產中介人員表示，2018年市場成交量較2017年有所好轉。

　　上述通州環球影城區域的中介介紹，其所在的門店今年以來每個月成交八九套，行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平時少一些。”

　　該中介同時表示，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套，但也不像2017年那么冷，就是一個平常年。”

　　首經貿區域的中介有類似的看法。“今年以來，我愛我家豐臺地區的二手房每個月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每個月成交600套左右。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比，下降了一半。與2017年每個月200套左右的成交量相比，今年市場的成交量在上升。”該地產中介解釋，2017年市場大起大落，購房者多持觀望態度，而隨著市場進入平穩期，購房者陸續入手，2018年的成交量開始上行。

　　“2016年市場火熱，我掙了40多萬。2017年沒怎么掙錢，掙了10多萬。今年行情一般，差不多可以掙二三十萬吧。”該中介表示。

　　城市樣本之廈門

　　萬科“降價”背后：市場成交量下降，庫存高企

　　“十一”期間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風口浪尖。

　　對此，萬科廈門品牌負責人對外解釋，不存在“原價500萬元/套，現價278萬到298萬元/套”的說法，此次國慶期間新推出的產品與此前產品的不同之處在于位置不同，且為極簡裝修，不帶兩個車位。“萬科還是有所降價，就是為了跑量。”某知名地產商廈門地區分公司一內部人員孫佳(化名)向記者表示，在萬科降價背后，廈門房地產市場成交量下降，庫存高企。

　　“廈門的市場現在是全國最差的，成交量在下降，但廈門市場的庫存高企。如果開發商、所有樓盤全面停工，不再新增商品房，三年時間才能把現在已經拿到預售證的庫存去化完成。”孫佳說。

　　上述地產商內部人士的說法和機構調查結果一致。據克而瑞最新發布的數據顯示，廈門第三季度新開/加推項目共1227套，去化套數僅為354套，去化率29%，排名在26個典型城市中倒數第一。

　　另據廈門克而瑞機構數據，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續走低，庫存進一步擴容，去化周期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高端產品去化周期均超過29個月，庫存壓力較大。

　　2017年3月，和全國大部分樓市一樣，經過一年多的狂飆，廈門房地產市場摁下了“暫停鍵”，出臺多項調控措施穩市場。政策陸續出臺，狂飆態勢被遏制，外地投資者開始撤場。據廈門房地產聯合網數據，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

　　在成交量下降的同時，多位廈門地區的中介和購房者表示，今年初至今，廈門樓市價格平穩。

　　國家統計局數據顯示，8月70個大中城市中，有67城新建商品住宅價格環比上漲，持平的城市有2個，只有廈門1個城市房價下跌。

　　“從最近市場看，島內的價格較高峰期跌了10%左右，價格在7萬左右，島外有個別樓盤跌了20%，價格在4萬左右。總體看，現在的價格已經比年初的價格稍微低一點。”廈門人張啟(化名)一直在看房，他認為，廈門地區房價微跌。

　　在業內看來，近期引發關注的萬科樓盤也并非外界傳言的“價格腰斬”。“實際上沒有那么大折扣，而是減配了。此前該聯排別墅為精裝修，現在出售的是毛坯。之前送兩個車位，現在兩個車位要32萬購買。如果刨去精裝修、車位的費用，萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。

　　城市樣本之武漢

　　交了百萬認購金但未交“茶水費”，搶房失敗

　　在交了100萬認購金后，武漢市民陳鵬(化名)依然沒有搶到房。

　　今年8月，陳鵬看中了武漢一新樓盤。“直接交100萬的認購金才有資格搶房。搶房成功后，認購金直接轉為首付。按照首套房規定，首付付三成即可，這個認購金額相當于付了5成的首付。”

　　而在2013年，陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認購金。“是開發商出的優惠政策，交500元認購金頂替1萬。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認購金。

　　認購金金額的飆升折射出市場的變化。2016年之前，武漢房價一直穩定。此后，隨著市場的發展，加上2017年前后，武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等，這座城市的樓市開始升溫，不少樓盤出現了“搶房”的現象。

　　為了增加搶房的成功率，陳鵬和不少購房者一樣，在淘寶上花5000元買了“搶房服務”。“淘寶上提供用軟件幫著搶房的服務，就像用軟件搶火車票一樣。根據樓盤、樓層、戶型等要價，搶房費用500元、1萬元、2萬元的都有。”

　　記者在淘寶檢索發現，不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

　　“但我最終還是沒有搶到房。開盤不到1秒鐘，房子就沒了，太夸張了。我們購房群里有60多人，只有三四個人搶房成功。”陳鵬說。

　　后來陳鵬從隔壁樓盤處了解到，其鎖定的樓盤需要交“茶水費”才可能搶到房。“在武漢購房的人都知道這條潛規則，繳納10萬到20萬不等，甚至更高的‘茶水費’就能搶到房。茶水費是白白交出去的錢，不會充當購房款。要想買到房，只能吃啞巴虧。”

　　和陳鵬相比，武漢人張偉(化名)因自覺交了“茶水費”而成功搶到了房子。

　　“今年上半年，武漢樓市火熱，很多新盤的房子比較難搶，基本‘秒光’。我在購房群里表露希望能夠買到房的急迫，就有人加我的微信說可以幫忙搶到房子，但要交茶水費。”張偉說，此前在看房的過程中，其聽其他購房者和中介談論過“茶水費”。

　　“武漢有很多這種專門做‘茶水費’的人，各個樓盤都可以，這是武漢房地產市場公開的秘密。不知道為什么這群人有這么大的能量。”張偉希望對方可以簽訂一個協議或者類似收據的文件，但對方態度強硬。“后來我才意識到，這些人擔心落下把柄。如果我們有協議，就可以在選完房之后去舉報他們。”

　　就這樣，在未謀面的情況下，在北京工作的張偉和對方一直通過微信溝通。“最后他指定了一個地方讓我去交錢，可以看看他們辦事的實力。但我在北京走不開，就沒有去。最終用支付寶轉給他9萬元作為‘茶水費’。他的支付寶賬號顯示的還不是他本人的名字，說是他一個親戚的賬號。”張偉說。

　　5月1日，張偉選擇的樓盤256套房子開盤，秒光。幸運的是，張偉搶到了自己想要的房子。

　　城市樣本之五線小城

　　五線小城上演“搶房”大戰，3秒搶光

　　近兩年，河南某五線小城的樓市也開始升溫。記者了解到，當地樓市均價在6000元左右，而在2015年時，當地樓市均價在3600元左右。

　　“目前房價相對當地的居民消費水平是有點高，但如果你不買，可能每幾個月就一個價格，要趕緊買。”當地居民劉凱(化名)說，在其購房的過程中發現，購房人群中不乏購買二套房的投資者。“大家都認為房價一直在漲，過些年再賣的話肯定賺錢。”

　　部分大城市“搶房”的現象也開始在這個小城上演。

　　在剛結束的十一假期，當地有一新樓盤開盤。按照開發商的要求，早上7點購房者排隊入場，但五六點天蒙蒙亮，已有不少人開始排隊。

　　“這樓盤有300多套，1000多人排號，一上午就賣完了，目前只剩下190多平的大戶型。”當地另一房企的內部人士表示，“搶房”在當地是一種普遍現象。“我們這兒房源不多，如果有稍微優質的樓盤，都要排號搶，不是說排上號就一定能買到房。”

　　處于搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

　　“今年7月，一個大型開發商的樓盤開盤，400套左右，3秒鐘搶光。開發商將購房者分為全款購房、按揭購房兩類，全款購房者搶完后，按揭類購房者才有機會搶房。我是按揭類購房，沒有搶到。一個朋友全款購房搶到了，另一個朋友托關系也搶到了房。”劉凱說。

　　實際上，在當地，因房源不足，購房“鄙視鏈”并不稀罕。“10月3日開的那個盤，搶房是按照購買車位的順序進行，購買車位的購房者上午排號選房，沒有購買車位的購房人下午排號選房。實際上，買車位的購房者選完，可能就沒房可選了。”劉凱說。

　　搶房之外，另一個值得注意的現象是，當地購房者和房企內部人士表示，不少房企在取得預售證之前，房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣，購房者先交納一定的金額入會員排號，這個金額是2萬可以抵3萬的房款，在預售證下來后再交首付。”上述當地房企內部人士表示，其公司新樓盤即將開盤900套房子，目前已排號1000多人，但公司尚未取得預售證。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于房產銷售來說，如果沒有預售證，是不允許提前排號和收取費用的。

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