廣州樓市限價松動背后是對中央的試探 眾人期待進一步消息

• 2018年10月22日 YangJinZhu來源：網易 1404 93
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廣州郊區松動限價有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動力，因此都在拭目以待廣州此舉的結果。

廣州郊區松動限價有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動力，因此都在拭目以待廣州此舉的結果。

股票持有人、買家、賣家、兄弟城市，都在等待廣州限價松動的進一步消息。

10月19，廣州市增城區、南沙區、花都區“放開限價”的消息在社交媒體廣為傳播，廣州市住建委19日連夜回應，表明兩點態度：

1、要對新建商品住房預售和網簽價格指導機制做優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。

2、會繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，保持調控連續性和穩定性。

這個回應，用的是優化而不是取消限價的字眼，但它迅速被解讀為限價松動、乃至樓市調控松動的信號。

消息滿天飛。10月20日，被限價籠罩的另外三個一線城市北京、上海、深圳，以及全國不少熱點二線城市的樓市都陷入了奇妙的氛圍。對于開發商，一種翹首以盼等待開獎，卻又不敢說破的心情夾雜其中。投資客們則蠢蠢欲動，以為這是一個各地調控放松的前奏。

事實上， 這場廣州限價松動風波只是央地博弈下的一次小小試探，它還在發酵，它的確是一個信號，但是一個控漲也控跌的信號。

這兩年，一線與熱點二線城市的房價，在限價、限購、限售、限貸等一系列調控舉措下，終于止住了快速上漲的勢頭。廣州突然放松限價，是否意味著這種小心翼翼的平衡即將被打破？

廣州有什么不一樣

《財經》記者發現，這和廣州的財政邏輯有關。

本輪調控，一線城市力度最大。在四個一線城市里，廣州的財政壓力最大。廣州是唯一一個既需要向省級政府繳稅，也需要向中央政府繳稅的一線城市。兩邊繳稅，財力被轉移出去更多，廣州就像是一線陣營里的“二線城市”，它的城市建設水平和力度也明顯弱于其他三個一線城市。

在這個局面下，廣州對土地財政的依賴程度超過其他三城，當地政府更需要通過賣地去充實地方財政。當市場冷卻，調控嚴厲之際，開發商在廣州的拿地熱情也會受影響，這導致廣州對放松樓市調控的需求遠逾其他三城。

這次傳出限價松動的城區，都是廣州的外圍郊區。

廣州原來的市區并不大。增城、南沙、從化等這些地方原本并不是廣州的直屬地區，屬于縣級市，城鎮化水平并不高，這些遠郊區的房價和中心城區也沒法相比，房價落差一直很大。2015年以前，廣州遠郊這幾個地區并非房地產市場發展熱點，土地供應量也有限。

2015年，新一波房地產熱潮來臨，廣州市區大量樓盤迅速去化，政府在市區征地的難度也越來越大，廣州市隨后大力發展周邊郊區。相比市區，郊區土地多，拆遷量小，容易做新產業。

2017年3月之后，面對快速上漲的房價，中央再次嚴厲調控樓市，各地方政府也不得不跟進。不過，廣州跟進調控的動作是一個循序漸進的過程，不像其他一線城市一上來就全市限購、限價，廣州起初對增城、從化、南沙等外圍區不限購。而這些調控安全帶迅速吸引了珠三角投資客，一時間炒房熱度大漲，開發商們也紛紛去這些地區拿地，樓板價屢創新高，帶動廣州郊區房價明顯上漲，也拉高了整個廣州的商品房均價。廣州也因此出臺進一步調控政策，外圍地區也進入限價限購，不再享受免調控紅利。這個政策延續至今。

開發商的對策則是大名鼎鼎的“雙合同”，購房合同上的房價即合同備案價并不高，但通過和業主簽署裝修合同等，把剩余房款轉移到裝修等明目上。業主付出的還是高房價，但是名義房價卻在限價令的區間之內。在市場好的時候，“雙合同”符合各方利益：開發商規避了限價令，業主心照不宣但求買到房，政府很可能也樂得睜一只眼，閉一只眼。“雙合同”的結果，既不違背中央調控大計，又不會掃開發商的興，還不影響政府賣地。

時至今日，《財經》記者發現，廣州“雙合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是這個新變量，導致嚴密的樓市調控最先在廣州漏出一道縫隙。

“雙合同”基礎不再

最近一段時間，廣州房價在調控重拳下走出下滑曲線。當房價下行，限價令就失去了原來的意義，形同虛設。而曾經皆大歡喜的“雙合同”也失去了默認基礎，反倒成了激化矛盾的源頭，讓廣州陷入沸沸揚揚的“房鬧”之中。

因為開發商的“雙合同”本身就不合規，所以房價下跌之后，業主們便堂而皇之地抱怨開發商的所謂“精裝修”貨不對板，根本不值那么多錢。而之所以吵上臺面，是因為選擇了“雙合同”的業主承擔了更多的借貸成本，一旦房價下跌，業主的痛苦指數便上升。

舉個例子，你要在廣州買一套100平米的房子，假設真實單價3萬一平米，總價300萬，三成首付、七成貸款，你可以貸210萬。但是因為限價，你簽了“雙合同”，假設合同單價1.5萬，網簽總價150萬，七成貸款只能貸105萬，你還有105萬本該靠貸款的錢沒著落。

一些買房人選擇了小額貸款，或者消費貸，去覆蓋這筆錢，但借貸成本明顯高過銀行貸款，在房價下行期，業主的不滿就會爆發。另一方面，監管層打擊金融泡沫，禁止首付貸等資金進入房地產領域，彌補貸款不足的資金渠道被切斷，延續“雙合同”會讓潛在購房者無力買房。而開發商在回款越來越難的情況下，不得不降價促銷，但這又損害了已購房群體的利益，于是出現“房鬧”。房鬧越多，投資環境越差，也不利于廣州郊區繼續賣地。

因此，維系“雙合同”的基礎已經動搖，這個原本符合各方利益的東西，已變成一個不符合各方利益的東西。在這個背景下，廣州釋放限價松動的消息，其實是防止出現新的“雙合同”，以免后續更大規模的群訴。

廣州市住建委的表態也是沖著“雙合同”拆分價格來的——“要對新建商品住房預售和網簽價格指導機制做優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。”

因此，這看上去更像是一次拆雷行動。

央地博弈加劇

這次廣州郊區松動限價，有一點試探中央反應的意味，賭的是中央是否能給一點松動空間。畢竟，少有沒有財政壓力的地方政府，各地都有取消限價的動力，都在拭目以待廣州此舉的結果。

在中國，大多數二線城市都依賴土地財政。《中國2017年度財政預算執行報告》顯示，對土地財政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達到了113.5％。

樓市下行之后，土地流拍明顯增加。中國指數研究院數據顯示， 2018年1-7月流拍地塊總規劃建筑面積1663萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.2倍。

一些城市想到了在戶籍上做文章，通過增加人口來拉動需求。2018年上半年，全國有超過40個城市發布了各類型的政策吸引人才落戶，同時推出購房優惠補貼，踩限購政策邊界。

一旦廣州破局成功，中央給了調控空間，那么珠三角、其他一二線城市都有可能跟進嘗試放開限價，甚至放開限購。

一家國內百強房企上海區域經理在接受《財經》記者采訪時表示，上海目前還沒有聽到取消限價的風聲，監管的大方向還是要穩定房價，不出現大漲大跌。但他相信，一旦購房者信心觸底，政府的調控政策也會隨之變化。

一位龍頭房企廈門公司負責人告訴《財經》記者，尚未聽說廈門有取消限價的政策，而且廈門樓市的關鍵是限購，相比限購，限價的影響小得多。

據《財經》記者了解，廈門政府本已醞釀在下半年放松限購等調控政策，但7月31日中央政治局作出“堅決遏制房價上漲”的表態后，上述調整無疾而終。

如今，央地關于樓市調控的博弈又一次進入了關鍵階段。

不僅是地方政府，銀行也在試探監管層的限貸底線。據錢江晚報報道，本周杭州多家銀行下調了房貸利率，首套房貸利率較基準利率從上浮15%-20%，下調至上浮10%。放款速度也在加快，多家銀行表示只要手續齊備，7個工作日即可放款。

網絡金融服務公司融360發布的《2018年9月中國房貸市場報告》顯示，9月全國首套房貸款平均利率為5.7%，創年內新高，但增幅連續4個月下降。

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