人均住宅1.1套刷屏背后說明了什么？

• 2018年10月31日 YangJinZhu來源：網易 575 32
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近期關于人均住房面積的討論又開始增加。比如說某住房政策專家在相關會議上認為，當前中國人均建筑面積大概在35-40平米之間，其結論是中國住房市場還有很大發展空間。此類數據和結論總體上還是靠譜的。在2018年下半年房地產市場突然降溫、看空情緒明顯增加的情況下，研

近期關于人均住房面積的討論又開始增加。比如說某住房政策專家在相關會議上認為，當前中國人均建筑面積大概在35-40平米之間，其結論是中國住房市場還有很大發展空間。此類數據和結論總體上還是靠譜的。在2018年下半年房地產市場突然降溫、看空情緒明顯增加的情況下，研究人均住房面積的合理指標，進而分析房地產市場的潛力等，顯得很關鍵。

一、住房狀況其實還是低水平

客觀承認，當前居民家庭中確實存在一類群體，手上至少有兩套房。一些大城市和重點旅游城市類似三亞，據說一個人持有30來套房也不奇怪。這類需求可以理解為投資投機需求。但單純看此類數據，往往容易忽略房地產住房狀況的另一面情況。實際上從當前房地產市場的發展來看，不充分不平衡的矛盾很明顯。無論是大城市還是小城市，都面臨住房狀況低下的情況。

從大城市來看，由于房價上漲過快、購房成本壓力大，這個時候住房的問題就成為城市生活工作的最大問題。暫不說是否買得起房，即便是租房，很多人也有很多壓力。現在大城市市區一套老公房中，若租一間，類似15平米，需要2000元左右的成本。而若是租一套，大概是35-60平米，大概也需要4500元左右的月租金成本。換而言之，即便是作為過渡性的住房解決方式，很多大城市租房的壓力也很大，租房狀況也很糟糕。

那么看中小城市。近期大家的注意力可能都集中在“未來市場如何走”的內容上。而很多人似乎忘記了今年年初中央提出的房地產三大任務。其中一個任務就是縣城去庫存。為什么提這個縣城的概念，這是因為其背后也存在很多住房困難的現象。很多百強縣住房狀況好一點，但很多中小縣城尤其是經濟落后的縣城，其住房狀況并不好，很多人其實是買不起，那么就談不上住房質量改善的問題了，人均住房面積自然就更低了。

討論人均住房面積的概念，有助于我們更好理解這幾年房地產市場發展的動力。正是因為有持續性的住房改善需求，所以我們可以看到，2015-2017年全國房地產市場的交易面積是節節攀升的，即便是2018年如此嚴厲的政策管控下，房地產市場的交易也很明顯，依然會有正增長的可能。換而言之，市場需求是如此強勁。

二、需積極關注空置和利用率的問題

人均住房面積的問題，也和空置的問題有關聯，這也是近期此類市場討論比較多的內容。尤其是在不考慮增加供地、住房新開工和建設的情況下，通過研究閑置房產來提高住房利用率，進而改善居住狀況，也顯得很重要。

部分權威研究機構發布的數據顯示，當前我國住房的空置率在20%-25%的水平，大體上處于不高不低的狀態。當然從實際情況看，或者說從結構的角度看，部分城市的空置率是沒有想象那么高的。比如說上海，預計此類城市住房空置率大體上在3%-5%，換而言之，其明顯小于全國水平。而且從此類住房的空置情況看，很多老公房幾乎沒有空置的情況，其出租狀況非常好。而即便是一些新房項目，很多空置的原因都可以理解，包括業主不及時收房、房子空置后等待裝修、房子出租時遇到了正常的招租期、房子空置用于轉讓等。

所以更多的空置問題，或是出現在中小城市之中，尤其是城市的郊區市場和新房市場中。從住房面積的角度看，解決了空置問題，那么無形中就可以提高人均居住面積。當然近期關注“空置稅”的討論比較多，不過客觀上說，征收此類稅收的難度是很大的。若是一個業主想要回避納稅，其將房屋從空置轉變為非空置狀態，所謂的貓膩手段和造假手段并不會太少。

所以應該用更為市場化的手段來引導。比如說對于此類空置的房屋來說，應該鼓勵出租的方式來消化。通過租賃來提高房屋利用率，從業主角度看自然會認可，這也可以抵消物業費等費用。而通過此類出租，也能夠真正讓租房者改善住房面積，這也相當于間接增加了人均住房面積。

三、合理的住房面積應該是多少

對于合理的人均住房面積，有各種不同的界定方式，部分也會和國際市場做對比。當然從目前這幾年老百姓買房的需求看，其改善型的住房需求其實是在釋放的，尤其是二胎政策放開和居民生活品質提高的情況下更是如此。

單純看購房的面積。目前雖然說市場上暢銷的主力戶型是類似88平方米的戶型，但是此類住房也面臨很多問題。剛開始買房的人是礙于購房壓力，但入住后一旦成為三口之家，那么改善住房的需求是很大的。因此人均住房面積的合理值設定應該膽子大一點。從房地產行業的情況看，往往會把144平方米界定為住房戶型的分水嶺。其中低于144平方米的戶型，屬于剛需和中小套型。而高于144平方米的，則屬于改善和中大套型。我們將144平方米數據稍微提高一點，即為150平方米，算起來三口之家的規模，人均住房面積就達到了50平方米。

這個數據的提出，其實是為了迎合這幾年改善型購房需求持續釋放和爆發的特點。因為實際情況確實是如此，包括更為寬敞的廚房、有自己獨立的衣帽間等，這都是這幾年住戶消費需求中明顯增加的內容。換而言之，隨著住房消費梯隊式的上升，人均住房面積上升是大趨勢。

除了積極增加供地、規劃中大戶型住房以外，要真正改善人均住房面積，其實還有很多創新的地方，比如說“讓小戶型住出大房子的感覺”。很多做空間設計、室內設計的建筑師可能感受是最深切的，即老百姓對于房子的利用程度是普遍不高的。未來在多功能家居、第三方倉儲業務等方面，其實都可以積極進行探討和創新。這樣在提高住房利用效率的同時，實際上也能夠提高大家的生活品味。換而言之，人均住房面積提高的概念，不單純是建筑面積的概念，其實也是生活方式的概念。

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