小編解讀：2018年房地產行業的十大“熱詞”

• 2018年12月17日 YeShiMei來源：互聯網 567 31
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  行業去傳統因子迫在眉睫，房地產金融擁抱互聯網才能轉型升級并獲得提升！

  房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...

　　2018年轉瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風起云涌。

　　這一年，多地密集出臺調控政策，樓市經歷了史上最嚴調控;這一年，地產商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩度過樓市“寒冬”;也是這一年，房租飛漲，長租公寓快速擴張，租賃市場成為房地產市場的又一主角。

　　調控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰等種種行業現象，構成了2018年樓市一幅幅獨特的畫卷。

　　臨近年尾，《國際金融報》通過對今年房地產行業的大事件進行梳理，總結出十大“熱頻詞匯”，以回顧2018年這個注定會被地產業內人士銘記的一年。

　　1 史上最嚴調控

　　2018年以來，樓市調控政策頻出。調控的思路十分明確，即圍繞“房住不炒”定位，堅持調控不放松。

　　5月19日，住建部發文重申調控目標為穩市場，文件的核心是落實問責機制，促使地方政府完成住房和用地的結構調整，鞏固和加強前期的調控效果。

　　6月26日，住建部、公安部等七部聯合發文，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，為期半年。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告等四個方面。

　　7月31日，中共中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　隨后，河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺相關政策，全國范圍內的調控逐步走向精細化，因城因地精準施策。

　　上海易居房地產研究院認為，2018年房地產市場的監管方向和重心，從過去管需求、管供給轉向了管秩序、穩預期。一系列會議召開和政策文件發布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，正引導全國樓市交易秩序趨于規范、平穩健康發展。

　　2 搶人大戰

　　“學歷落戶僅憑身份證、畢業證即可申請辦理”“人才按類別免費提供人才公寓”“引進人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調隨遷”……從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵，這場始于2017年的搶人大戰在2018年上半年再次被推向高潮，戰火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散。

　　一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產業的高端人才拋出“橄欖枝”;另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。

　　有觀點認為，鑒于城市人口的規模和結構是影響生產力發展和經濟創新的關鍵因素，“搶人大戰”不斷升級的背后折射出不少城市面對產能調整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問題的“焦慮”。

　　然而，短時間內大量的遷入人口也導致了當地樓市供給緊張、房價水漲船高。5月16日，天津推出“海河英才”計劃，不到一天時間，30萬人申報查詢落戶事宜，而與人才儲備一同蓄勢待發的還有天津樓市。貝殼研究院數據顯示,5月,天津二手房成交環比增加255%,成交均價漲幅在2.5%以上。此前，西安、成都等地也曾被外界質疑當地房價上漲是否與人才政策的實施有關。

　　3 “活下去”

　　“活下去!”萬科秋季例會屏幕上三個大字隨著一張照片的流出而掀起軒然大波。

　　更早之前，萬科董事會主席郁亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰略應對行業轉折。

　　彼時，面對日益漸濃的市場觀望情緒，萬科一邊梳理內部業務以縮減開支，一邊對部分區域產品進行降價銷售，以達到快速回款的目的。

　　伴隨著樓市調控步入深水區，下半年房地產市場行情轉淡，恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價等優惠措施，更有房企被曝出強制其員工購買自家樓盤的消息。

　　現金為王是房企的共識。除了以價換量外，包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點認為，人員精簡、縮編不僅反映房企或存在資金鏈緊張問題，還側面體現房企在區域、組織結構上的布局調整。

　　同時，此前地王頻出的“盛況”已不再，取而代之的是房企謹慎拿地、放緩開發投資速度和規模。事實上，早在7月，碧桂園就傳出消息稱，將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略。此后，融創也將“安全”提至公司戰略重心，表示下半年會多看少動。

　　4 赴港上市

　　在資金吃緊的大環境下，通過上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發展之道。據不完全統計，2018年截至目前已有12家內地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創國際、海倫堡、中梁地產、奧山控股尚在排隊中。

　　其中，除正榮地產、中梁地產及美的置業外，其他多為區域型房企，布局城市有限且銷售規模較小。

　　負債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。

　　債臺高筑背后是這些房企對于快速規模擴張的訴求。對于中小房企來說，現金的充裕程度決定著其能否實現“彎道超車”，而上市或有助于提供一條穩定的外部輸血通道。然而，融資情況并不盡如人意，今年許多上市房企已經出現認購不足或股價在上市當天破發的情況。

　　此外，分拆物業上市也是今年房企的另一大動作。繼雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業后，旭輝旗下物業板塊永升服務也將于12月登陸港交所。濱江集團、中國奧園旗下的物業公司也在今年向港交所遞交申請書。

　　不少業內觀點認為，房企分拆物業上市有助于快速擴充業務規模，搶灘存量市場下物業這片“藍海”。但值得注意的是，目前大多物業公司還未完全擺脫對母公司的依賴，受母公司住宅業務布局局限性較大。

　　5 高管離職

　　2018年末，房地產企業頻頻出現“高管離職”。

　　11月中旬至12月初，不到一個月時間內，俊發集團總裁張海民、華潤置地執行董事俞建、融信中國執行總裁吳劍、旭輝集團副總裁孔鵬、正榮地產財務總監談銘恒、朗詩綠色集團執行董事及總裁向炯等十余家大中型房企高管均已離職。

　　其中不乏全國型房企的“封疆大吏”，在房企擴大規模、沖刺業績的階段曾功不可沒。以旭輝為例，于今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之后引入的第一批職業經理人之一，曾在北京區域幫旭輝打下“百億江山”。

　　而高管集中離職的背后或暗藏企業對未來戰略方向的轉變和調整。拋開個人的選擇，曾經靠“個人資源”謀生的職業高管注定將面臨挑戰。

　　“存量時代強調的是跨產業的運營能力、資本運營能力和金融運營能力。只會‘拿地’的人已經不吃香了，目前房企最需要是產融銷復合型人才。”中房數據研究院院長陳晟分析認為，當下很多地產人都要經歷新一輪市場洗禮，房企人員調整的實質是未來戰略的調整，而這種調整還會持續。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者表示，行業發展降溫，自然使得企業經營面臨壓力，年底往往會制定新的戰略調整，這對于財務官和營銷官的影響是最大的。但由于本身管理層的資源還是稀缺的，離職或談不上被迫，和管理者自身考慮也有關。

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