北京住房限購政策2019 北京二手房價格走勢

• 2019年4月1日 ZhouXun來源：互聯網 943 59
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數據顯示，在過去兩年，北京商住房合計網簽只有167.89億，而在調控前兩年，這一數字高達1943.99億。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過35%。”張大偉說。

兩年成交量跌了94%

在嚴格的限購政策下，中原地產的統計數據顯示，新政后的第二個月——2017年4月，北京商住房的成交數量僅為194套，這較之前每個月數千套的成交量，跌幅超過95%，而成交均價從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

對于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在某商住樓盤，當天下午自己還在協調幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關事宜，晚上新政就出臺了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時間了，已經到了最后的階段，但隨著限購政策的出臺，客戶全都放棄購買了。

記者注意到，在上述中原地產的統計數據中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。

經濟學家宋清輝指出，對于北京商住房這個市場來說，房價如此下降，讓很多人始料未及。“有的投資者想按原購房價出售房產，基本就是有價無市”。

中原地產研究中心統計數據顯示：從2017年3月26日開始，北京針對商住公寓類房源限購執行24個月，截止今年3月25日，網簽只有6550套,成交量暴跌94%。

房主選擇低價出售或繼續出租

對于沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

張雪就選擇了繼續出租。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個月的租金是5500元，這比去年高了一點，“如果要帶注冊地址，還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費算下來要支付差不多180萬，每個月租金6500元，一年78000萬，除去物業、取暖等各類費用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實不合算。”

不過，記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現在注冊公司很容易，購房也對公司沒限制，所以公司買房很方便”。

按照目前施行的標準，房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，而土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價為200萬元，那么一年的房產稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

不過也有中介提醒，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個人了，“這樣的話，交易的時候會比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適”。

專家解析

整體市場全面萎縮

數據顯示，在過去兩年，北京商住房合計網簽只有167.89億，而在調控前兩年，這一數字高達1943.99億。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過35%。”張大偉說。

而在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，新的交易風險又會放大，因為開發商自己都在擔心是否可以拋售，這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。“對于購房者來說，有時候寧可不買或者寧可讓房價漲，也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產”。

合碩機構首席分析師郭毅則認為，隨著未來小戶型商住類產品庫存的逐漸減少，此類產品的稀缺性會逐漸體現。郭毅說，未來的商辦類產品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產品會越來越少，現在小戶型商辦類產品的價格并不高，所以還是具有很好的投資價值。

而宋清輝則認為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價持續下跌的情況屬于正常現象。

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