房屋中介租金不減 2019房產經紀人行業發展前景分析

• 2019年12月13日 GuoMeng來源：互聯網 825 50
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現在很多人租房買房都會通過中介，中介就是促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業務，這樣主要是可以省掉很多麻煩事，2019年馬上就要過去了，臨近年末，租房市場整體轉淡。然而各大中介對租金并沒有明顯的調整跡象，只是通過領取優惠券、中介費打折、起租時間延后

2017年中國房地產經紀行業發展特點分析

1、存量房交易將占主導

我國各級城市正在梯次進入存量房占主導的交易格局。數據顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉移登記65931筆，三級市場轉移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數據表明一線城市房地產交易已進入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易占主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產經紀的行業地位和內部格局造成重要影響。

一是開發商地位弱化，房地產經紀行業地位提高。房地產交易由此前開發商主導的新房交易，逐漸向房地產經紀機構主導的存量房交易過渡，人們對于“房地產”的潛意識將由“房地產開發商”慢慢向“房地產經紀機構”轉變，房地產經紀在未來房地產行業將起統領作用。

二是新房代理機構業務量萎縮，房地產代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來，我國新建商品房規模不斷縮小，2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機構的業務量，新房代理機構將加緊向存量房市場轉移或滲透，轉型升級將是大勢所趨。2015年3月，原以新房代理業務為主的北京思源地產，成立了房通網經紀公司，開始涉足二手房經紀業務。與此同時，世聯行入股Q房網，并欲借助其平臺介入存量房交易市場。同年5月，以新房代理為核心業務的高策地產與主要從事存量房交易的鏈家地產合并，合并之舉表明新房代理機構正在向存量房行業滲透。

2、消費行為趨向網絡化

在消費行為網絡化的大背景下，房地產經紀行業與互聯網正在有機融合。從政府層面，交易網簽、市場信息披露、不動產統一登記等制度的陸續實施，提高了房地產交易的安全性。從企業層面，房地產開發類企業的廣告發布、客戶積累等多依賴于互聯網媒體電商平臺;房地產中介服務類企業正在使用的各種ERP管理系統、房客源信息發布和搜尋系統、移動APP平臺、大數據平臺等大大提升了房地產中介行業的服務效率和服務質量。從用戶層面，消費者的消費習慣和消費行為逐漸趨向網絡化，購房者對網絡和移動互聯網的接受度和依賴度呈現高速增長，互聯網已成為用戶搜索房產信息的第一媒介。

網絡化消費行為對房地產經紀行業的影響：一是提高信息傳播效率，提升營銷精準度。互聯網時代，經紀行業利用互聯網信息平臺進行房源發布、搜索和交易配對，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經紀行業還可以利用大數據定位目標客戶，發現客戶需求，并通過經紀人的專業服務滿足客戶的差異化需求，提高營銷的精準度。

二是顛覆經紀行業的盈利模式。目前我國房地產經紀行業收入來源較為單一，其主要收入來自于撮合成交所獲取的服務傭金。互聯網時代下經紀傭金將大幅降低甚至免傭，未來經紀機構的收入更多的來源于其他增值服務和延伸服務。因此，經紀機構將改變收費模式，探索收入來源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領域，還是在二手房經紀行業，我國目前的房地產電商平臺尚未承擔起交易撮合的功能，往往只是企業發布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領域，這些電商平臺遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經紀領域，既有以發布房源廣告為主的媒體電商平臺，如安居客、搜房網等;也有以單個經紀機構為載體的ERP管理系統，但該系統僅僅是經紀機構對自己的經紀業務和員工進行內部管理的控制系統，缺乏開放性和共享性。而隨著互聯網技術在經紀行業的深入開發，未來中國房地產經紀行業會出現類似美國REALTOR.com、MLS等大規模的房地產在線信息平臺，所有需求方、供給方和經紀方都可以在該平臺上進行信息的發布、搜尋和匹配。

四是創新經營模式，加速企業變革步伐。互聯網時代，經紀企業將面臨經營模式變革，以開店、招人、拉業務為主的傳統地鋪模式，與新興的互聯網模式正在有機融合，形成線上線下一體的經營模式。一類是傳統線下地鋪模式正在對接互聯網線上平臺。如北京偉業、我愛我家等傳統經紀機構通過開發APP平臺、移動版網站、呼叫中心等實現線上交易服務;鏈家地產在推行異地擴張的同時，正在積極實施O2O平臺化戰略;另一類是以搜房網、搜狐網為代表的往昔互聯網線上平臺大佬正在積極布局線下門店，向線下的二手房市場延伸。

3、資本參與重構市場新秩序

房地產經紀行業是通過人力資本提供信息服務從而獲取傭金收入的輕資產行業，其資金密集度低，持有資產相對較少，因此傳統經紀行業鮮有大規模的融資活動。但隨著房地產經紀行業地位的不斷提升，經紀行業正在受到資本市場的青睞。如以房多多、Q房網、愛屋吉屋、搜房網等為代表的互聯網經紀機構正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網獲得IDG、凱雷集團數億美元的投資。截至2015年底，愛屋吉屋已累計融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產完成兩輪融資，并已啟動上市計劃。經紀行業的融資規模不斷擴大，融資難度不斷降低，對行業發展有如下影響：一是加速企業并購重組，提高行業集中度。

近兩年，各地房地產經紀企業獲得融資后，加速并購步伐，擴大企業規模，提高市場占有率。鏈家先后與成都伊誠地產、上海德佑地產、深圳中聯地產、北京高策機構、杭州盛世管家、重慶大業興、廣州滿堂紅等達成戰略合并協議。2015年3月，58同城宣布并購安居客，世聯行投資4.2億元入股Q房網。二是資本的大量介入將改變房地產經紀行業的生產結構和競爭格局，資本將成為影響行業變化與發展的關鍵性變量，未來經紀企業之間的競爭將轉變成資本和人才的角逐。

存量房交易占主導、消費行為網絡化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來房地產經紀行業的變化與重組更加激烈。

2017年中國房地產經紀行業市場供需分析

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

3月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩、產業政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創新驅動，全面做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，保持經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。10月18日，十九大報告中，針對房地產市場平穩健康發展，提出“房子是用來住的、不是用來炒”的基調，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。

圖表：2014-2018年中國房地產竣工面積及增速

數據來源：國家統計局、中研普華產業研究院

2017年中國房地產竣工面積達101486.41萬平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達71815.12萬平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達4006.54萬平方米，較2016年增長10.4%;商業營業用房竣工面積達12670.26萬平方米，較2016年增長1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產竣工面積達30483.78萬平方米，較2017年同期下降10.1%。

圖表：2014-2018年中國商品房交易面積及增速

數據來源：國家統計局、中研普華產業研究院

據中國統計局數據顯示，2017年中國商品房銷售面積累計達169407.82萬平方米，較2016年同期增長7.66%。其中，商品住宅銷售面積達144788.77萬平方米，較2016年同期增長5.3%;辦公樓銷售面積達4756.21萬平方米，較2016年同期增長24.3%;商業營業用房銷售面積達12838.14萬平方米，較2016年同期增長18.7%。2014-2017年中國商品房銷售面積年復合增速達8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國商品房銷售面積達56409.09萬平方米，較2017年同期增長2.9%。

欲了解關于房地產經紀行業具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國房地產經紀行業發展前景及投資風險預測分析報告》

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