國務院改革土地管理制度出臺 土地流轉利好多家上市公司 2020土地交易市場發展趨勢預測

• 2020年3月13日 WuYaNan來源：中華寫字樓網 975 61
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根據《中華人民共和國土地管理法》相關規定，在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權!

根據《中華人民共和國土地管理法》相關規定，在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權!國務院發布關于授權和委托用地審批權的決定，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。

2020國務院改革土地管理制度

《決定》明確，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。同時，《決定》還提出，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整。

《決定》要求，各省、自治區、直轄市人民政府要嚴格審查把關，特別要嚴格審查涉及占用永久基本農田、生態保護紅線、自然保護區的用地，切實保護耕地，節約集約用地，盤活存量土地，維護被征地農民合法權益，確保相關用地審批權“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區、直轄市人民政府不得將承接的用地審批權進一步授權或委托。

改革土地管理制度利好相關上市公司

土地流轉是新基建的主要發力點之一。土地流轉既可以實現土地資源的有效配置，也能在政策的扶持之下，助推土地流轉相關上市公司業績的改善。市場人士認為，重點推進集體土地制度改革，利于未來我國經濟的穩定和發展，或成為新基建重要發力點重估農村土地價值，這也給二級市場帶來直接機會。

值得關注的是，首批試點省份為江蘇、上海、廣東等地，蘇墾農發(601952)是江蘇省土地流轉業務龍頭企業，公司業績增長核心基礎來自于土地流轉帶動的土地經營規模擴張，公司目前已經流轉的土地面積近22萬畝，且與江蘇省各市、縣政府簽訂的土地流轉協議面積達到140萬畝;上實發展(600748)是長三角地區土地儲備最多的公司，公司在崇明島有13萬畝土地，其中農村建設用地約為5萬畝;而粵港澳大灣區深振業A(000006)土地儲備約340萬平方米建筑面積;深物業A(000011)土地儲備約60萬平方米建筑面積。

前兩月50大城市賣地超5000億

根據中原地產統計顯示，1-2月份50大城市合計賣地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯合體以310.5億元拍下上海新“地王”。在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快;二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應明顯。

2019年賣地收入50大城市 浙江上榜最多

浙江進入50強的城市，樓面價最高的城市是杭州，突破7000元，收入也達到2290億，成為全國第一的城市，而寧波收入榜省入排名第2，全國排名第8，成績也非常不錯，收入突破1000億。但價格卻沒有溫州高，溢價率來看，上榜的城市除了湖州外，都有不錯的溢價率。

此外，廣東有5個城市上榜，只有廣州排名第10，其他排名相差不大，分別是深圳、東莞和珠海。深圳的價格是最高達到1.5萬多，而廣東東莞只有1900元多。價格最便宜，規劃建筑面積也是廣州后排名第2的城市。

土地市場是什么

土地市場是土地在流通過程中發生的經濟關系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關系構成了市場。價格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進行的一切活動或安排。

土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場包括土地一級市場和土地二級市場，其中土地一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓，還包括以租賃、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為;二級市場主要是建設用地使用權的轉讓、出租和抵押。

根據中研普華研究院報告顯示：

中國土地利用情況分析

1、土地開發歷史悠久，開發程度高，而利用程度低，發展潛力大。找國土地開發已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國城鎮土地總面積943.1萬公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮面積占54.0%。在區域上，東部地區城鎮土地面積占全國城鎮土地總面積的40.0%，中部地區占23.3%，西部地區占26.6%，東北地區占10.1%。

2、土地資源比較豐富，土地利用類型復雜多樣。我國土地資源面積大，種類多，為多種開發利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國耕地面積略有減少，但質量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬公頃，占33.5%;工礦倉儲用地267.9萬公頃，占28.4%;公共管理與公共服務用地117.5萬公頃，占12.5%;交通運輸用地110.3萬公頃，占11.7%;商服用地69.8萬公頃，占7.4%。

3、耕地，林地比重小，草地比重大。截至2016年底，全國31個省(區、市)耕地20.24億畝、園地2.14億畝、林地37.94億畝、牧草地32.90億畝、城鎮村及工礦用地4.77億畝、交通運輸用地0.57億畝、水域及水利設施用地4.90億畝。與2015年底相比，全國農用地面積凈減少493.5萬畝，其中耕地凈減少115.3萬畝。建設用地凈增加751.1萬畝，未利用地凈減少257.6萬畝。耕地約占全國總土地面積的14.2%，人均耕地1.6畝;有林地約占16.8%，人均林地僅1.89畝;草地面積約占28%，人均草地3.1畝。

4、土地利用地域差異顯著、從結構上看：東、南部以耕地、林地、水域、非農建設用地為主;中部農牧交錯地帶以耕地、草地為主;西北部以草地和難利用土地為主;從利用程度上看：東、南部農業歷史悠久，土地利用率較高;中部土地利用率較低，西北部地區土地利用率低;從地形分布上看：平塬及盆地以耕地，水域，非農建設用地為主，丘陵， 崗地區以耕地，林地為主，山地以林地，草地為主。蒙新高塬， 青藏高塬以草地和難利用土地為主。

2020土地交易市場發展趨勢

中國指數研究院發布數據顯示，2019年全國300個城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬平方米，同比僅增加1%。

2019年整體土地市場供需平衡，其中一二線城市供應增加;三四線城市沒人沒錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地熱情不高。總體來看，土地溢價率基本持平。

預計2020年一二線城市熱度不減，穩中有升，未來房企會加大在一二線城市拿地力度。部分優質城市、優質地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長三角熱點城市的優質地塊。

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