2023城中村改造預測：全國城中村改造市場規模有望重回萬億元

• 黃文玉 2023年7月24日 來源：互聯網 1465 97
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城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。

全國城中村改造市場規模有望重回萬億元

日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。業內人士分析認為，在超大特大城市進行城中村改造，對于增加優質租賃房源供給，改善城中村內居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

從狹義上說，城中村是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊;或全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

城中村的內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。從社會性質的角度上說，仍保留了傳統農村的因素。具有城市與農村雙重特征的城中村究其產生原因，同中國的城鄉二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關。同時，城中村也被許多學者認為是具有中國特色的貧民窟的表現形式。

城中村改造行業發展現狀分析

城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

從“城中村”變“城中景”，蝶變不只發生在真如。上海市2014年啟動“城中村”改造以來，全市共有54個項目在推進，受益戶數超3萬。自2020年被列為市“民心工程”以來，改造速度和覆蓋范圍再提級，今年又增加8個城中村啟動改造。

超大城市廣州的高速發展離不開城市更新，從握手樓到摩天大廈，矮破舊搖身一變成為閃耀城市的新地標，空間里的“魔術”在廣州城鎮化進程中不斷上演。作為全國率先實施“三舊”改造的超大城市，廣州一直將城市更新視為向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累計釋放用地空間1733公頃，完成固定資產投資6669億元。

根據住房和城鄉建設部于2022年10月份公布的《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國超大城市有8個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;全國特大城市有11個，分別是杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

以深圳市為例，深圳針對城中村改造，由政府統租后實施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。深圳市住房和建設局于近日發布的《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。廣州市計劃2023年推進127個城中村改造項目(含46個續建項目，12個新開工項目，69個前期項目)，預計完成固定資產投資983億元，占全年城市更新固定資產投資目標的49%。

2023年，廣州市立下2000億元史上最高城市更新固投目標，其中城中村改造接近一半額度。瞄準這一目標，自開年以來，廣州積極穩步推進城中村改造落地實施，探索在政策、金融、模式等方面的組合創新，以制度“小步快跑”推動項目加速落地。

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產開發在性質上有著本質區別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產開發不同。

城中村改造事關城市高質量發展、人民群眾美好生活，必須用心用情、用力用功解好這道綜合題。除了堅持改革創新，運用創造性辦法、創新性舉措，大力破解瓶頸制約，推動改造攻堅、提速之外，還要從幾個方面著力：產城融合，妥善處理好產業和城市的關系，讓城中村改造見經濟、見文化更見人;綜合施策，拓展多元化資金渠道，用好土地、規劃建設、生態環境等政策，讓項目盡快落地生根、開花結果;目標管理，實施扁平化運作，按照時間表和路線圖，層層壓責、倒排工期，保證執行不走樣。

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