生物醫藥產業園區開發不同階段的重點成本支出分析

• 陳博 2023年9月8日 來源：中研網 882 54
• 繁體

項目建設實施具體包括拿地、項目規劃的報批報建、施工合同招標及各項合同的實施，項目處于實體建設過程中。在此階段是項目資金支出最大的時候，也是資金成本控制的重點階段，主要涉及到資金的籌集與運用，其成本控制重心也圍繞其進行。

欲了解更多生物醫藥產業園行業的未來發展前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國生物醫藥產業園行業市場競爭格局分析及發展趨勢預測研究報告》。

1、項目開發決策段

在項目開發決策階段，資金流并沒有發生，從賬面上看，其資金成本控制無從談起，但本文認為在此階段是整個項目資金成本控制的重要組成部分，是項目資金成本控制成敗的關鍵階段。首先，要明白在項目開發決策階段要做什么，一個良好的項目投資決策，一定是建立在科學、嚴謹的分析基礎上，制定切實可行的實施方案后決定的。在項目投資決策過程中，會有大量的數據作為決策支撐依據，其中財務收益分析、現金流分析、成本控制分析是項目經營分析的三大核心數據，而資金成本與三大核心數據個個緊密相關，其重要性不言而喻。

?

在此階段，資金成本控制的重心是科學合理編制財務收益預測分析、現金流預測分析、資金成本預測分析等數據分析文件。在這些數據來源中，涉及到資金籌集金額及費率、籌集到位時間、各類款項支付時間及金額、招商招租回款時間及金額等等，需要各職能部門結合整個宏觀、微觀經濟環境、項目區域經濟發展、項目地理位置、行業發展等情況綜合預測，預測時可適當從緊一點，所有目標編制的出發點和落腳點都是資金流，終點是目標利潤。預測編制過程不可能一蹴而就，需要多輪研究反復論證，方案一旦確定就是項目運作的綱領性文件，項目操作手冊，所有的經營活動必須緊緊圍繞此方案開展。資金成本控制也不例外，項目日后的資金籌集、可接受的資金成本、所有的資金支付時間節點、銷售及租賃回款時間與金額等資金活動必須圍繞方案執行，雖然說實操與之不能完全重合，但偏離度不宜太大，同時對出現的偏離度還要進行分析，為下次資金成本編制積累經驗。項目開發階段的資金成本控制不同于其他階段，在此階段資金成本沒有發生，但本文仍然把它作為資金成本控制的重要階段，因為這個階段是項目成本控制的前置階段，即通常所講的成本事前控制。

2、項目建設實施階段

項目建設實施具體包括拿地、項目規劃的報批報建、施工合同招標及各項合同的實施，項目處于實體建設過程中。在此階段是項目資金支出最大的時候，也是資金成本控制的重點階段，主要涉及到資金的籌集與運用，其成本控制重心也圍繞其進行。

?

(1)資金籌集中。在資金籌集過程中，資金成本控制的重心是融資成本的高低。目前項目融資方式多種多樣，不同渠道的資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應低于銀行貸款，這就要求根據不同渠道可得資金的數量，盡可能地利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

?

第一，成本與效益相匹配原則。此原則要求將籌集到的資金投入到資本營運中時，不僅要考慮各種籌資成本，還要權衡各種形式資金的投入收益，綜合權衡比較之后，選擇合適的籌資渠道，確定科學的籌資方案，以保證運營管理的實際效益。

?

第二，規模與運用適當原則。資金籌集是一定時期內的籌集，企業不可能永遠靠外部資金籌集滿足企業自身發展需要，尤其是在產業地產項目方面，在一定時期內企業需要外部資金滿足建設需要，項目建成后資金來源主要靠項目產生的銷售及租賃回款，所以資金的籌集主要用于項目建設，其籌集規模應與建設資金需求相匹配，其投放應與施工合同中支付節點相匹配。

?

第三，收益與風險權衡原則。在選擇籌資方案時，應充分考慮到資金運作管理可能遇到的風險，堅持收益與風險權衡原則，建立風險評估模型，客觀評估資本運營項目的收益與風險，采取適當的預防與控制措施，盡可能地將風險控制在可控范圍內，以保證通過資金運營實現預期收益。

?

(2)資金籌集到位后。當資金籌集到位后，資金成本控制重心應該轉移到資金運用管理過程的成本控制上，具體包括合同款項的支付時間、支付金額、各項保證金的及時扣回等。

?

第一，資金投放與合同支付匹配原則。這里主要強調資金投放時間和規模。資金的支付來源合同條款的約定，資金計劃的安排主要根據現場的施工進度，合同的支付節點兩者相結合編制而成。資金投放過早、規模過大就會造成資金的閑置，資金的沉沒成本就會發生；資金投放過晚，規模偏小對施工進度、社會穩定又會造成一定負面影響。

?

第二，投放條件與現場情況相匹配原則。不同的籌資渠道對資金的使用用途都有不同的使用要求，作為資金的投放者既要做到滿足資金監管的需要，又要滿足資金需求方的需要，如何平衡兩者訴求也是一件比較棘手的事情，尤其是在資金監管日趨嚴謹的環境下。作為資金使用者應提前考慮這些情況，杜絕資金投放而達不到使用條件造成資金在賬上不能動的情況發生。

?

在實際工作中，資金的籌集與運用是密不可分的一個整體，其成本控制也是從整體考慮，在整個項目建設過程中地位尤為突出，過程比較繁瑣，是資金成本控制的事中控制。

3、項目運營階段

產業園項目運營階段一般是指項目取得預售許可到園區投入運營，在此期間項目有銷售收入、租賃收入、園區的增值服務等資金流入，同時還有工程尾款的支付等資金流出，本階段資金成本控制的重心為資金監管帳戶的使用與籌集資金的償還。

?

(1)資金監管帳戶的使用。對于可分割銷售的產業地產項目，一般當地政府都納入到商品房銷售系統中，并出具了一些資金監督管理辦法，其用途主要在項目竣工驗收前防止開發商拖欠工程款，對資金監管帳戶上資金的使用都有明確規定。在資金監管帳戶上的資金是客戶繳納的銷售房款，資金成本相對于外部籌集資金而言是零成本資金，如何充分合理使用該部分資金對資金成本控制起著十分重要的影響。要做到科學合理充分使用監管資金，應注意以下幾方面。

?

第一，清晰明白資金監管帳戶的使用規則。資金監管帳戶上資金的使用一般有具體規定，要全盤弄清楚資金使用的具體原則，哪些資金在具備什么條件下可以使用，使用多少，心中要有數。對一次性開發量較大的產業園，其資金監管帳戶的設立在滿足監管要求下應盡量多設。

?

第二，及時掌握資金監管帳戶資金余額。項目處于預售階段，財務人員要及時掌握銷售動態，建立好各種銷售臺帳，厘清客戶的銷售合同履行情況，對監管帳戶資金不僅要掌握當前資金情況，而且要根據銷售臺帳預判近期(至少一個季度)資金回款情況。

?

第三，盡快解除資金帳戶監管。資金監管帳戶上資金再多，其使用范圍和規模都要受到限制，只要解除資金監管其才能成為自由可支配資金，對資金調度才能發揮作用，資金成本控制效能才能發揮極致。

?

(2)籌集資金的歸還。產業園區項目到了取得預售許可階段，其外部籌集資金償還日期也日益臨近。對產業園項目而言，項目在建工程抵押貸款是比較多的融資方式，根據商品房銷售流程，只有處于無抵押狀態下的房產才可以銷售網簽備案，那么在這個階段資金成本控制重點是在建工程抵押的解押和還款計劃應相匹配。例如外部籌集資金今年需要償還本金1000萬，分別是6月和12月各償還500萬，那么在與客戶簽訂銷售合同時，可以注明合同網簽時間集中控制在這兩個償還點，這樣客戶的解押資金和貸款本金可以重合，減少資金流出，提高資金使用效率，有效降低資金使用成本。當然這種狀況是在產業園區銷售處于不佳的情況下。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2023-2028年中國牧業飼草行業市場競爭格局分析及發展前景預測報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡