第1章 房地產中介服務行業投資環境分析 11

1.1 行業發展環境分析 11

1.1.1 我國宏觀經濟運行情況 11

1.1.2 房地產開發景氣指數 12

1.1.3 房地產開發投資情況 13

（1）房地產開發投資 13

（2）房地產新開工面積 15

（3）房地產竣工面積 16

1.1.4 房地產市場銷售情況 17

1.2 行業政策環境分析 18

1.2.1 2012年房地產行業政策分析 18

（1）土地供給政策分析 19

（2）商品住房政策分析 19

（3）保障性住房政策分析 20

1.2.2 房地產中介行業政策解析 20

 

第2章 房地產中介服務行業發展現狀剖析 21

2.1 房地產中介服務行業的定義 21

2.1.1 房地產中介服務行業的定義 21

2.1.2 房地產中介服務行業的領域 21

2.1.3 房地產中介服務行業的內容 22

2.1.4 房地產中介服務行業的地位 22

（1）房地產中介服務業與房地產行業的關系 22

（2）房地產中介服務行業與城市化進程關系 23

2.2 我國房地產中介服務行業發展歷程 24

2.2.1 萌芽階段（1993-1997年） 24

2.2.2 快速發展階段（1998-2004年） 25

2.2.3 整合規范（2005年之后） 26

2.3 我國房地產中介服務市場發展現狀 27

2.3.1 全國房地產中介服務行業發展現狀 27

2.3.2 房地產中介服務行業典型區域市場分析 28

（1）北京房地產中介服務市場運營分析 28

（2）上海房地產中介服務市場運營分析 29

（3）天津房地產中介服務市場運營分析 30

（4）重慶房地產中介服務市場運營分析 31

 

第3章 房地產中介服務行業運營模式分析 33

3.1 我國房地產中介服務行業發展模式分析 33

3.1.1 國內地鋪模式 33

（1）目前國內地鋪模式的概念 33

（2）國內地鋪模式發展瓶頸分析 34

（3）國內地鋪模式存在問題根源 34

（4）國內地鋪模式問題解決方法 34

3.1.2 獨立經紀人模式 35

（1）房地產獨立經紀人概念 35

（2）獨立經紀人的理論基礎 35

（3）獨立經紀人模式的價值 36

3.1.3 多渠道整合模式 36

（1）移動終端 36

（2）電子商務 36

（3）行業間整合 37

3.2 四大發達地區房地產中介服務行業運營模式分析 37

3.2.1 美國房地產中介服務行業運營模式分析 37

（1）美國房地產中介行業的特點 37

（2）美國房地產經紀人的分類 37

（3）美國房地產中介MLS系統介紹 38

（4）美國房地產中介機構管理制度 38

3.2.2 日本房地產中介服務行業運營模式分析 39

（1）日本房地產中介主要組織形態和營業特點 39

（2）日本對房地產中介的管理 39

（3）日本房地產中介的傭金和營業保證金 40

3.2.3 中國臺灣地區房地產中介服務行業運營模式分析 40

（1）臺灣房地產中介業務的經營模式 40

（2）臺灣房地產中介業務內容 40

（3）臺灣房地產中介的傭金 40

（4）臺灣地區對房地產中介行業的管理 41

3.2.4 中國香港特區房地產中介服務行業運營模式分析 41

（1）香港房地產經紀機構的種類 41

（2）香港房地產經紀業的特點 42

（3）香港房地產經紀業務的運作模式 42

（4）香港房地產經紀業務的運作程序 44

3.3 未來房地產中介服務行業發展模式分析 45

3.3.1 目前房地產中介服務行業存在的問題 45

3.3.2 房地產中介企業未來發展趨勢分析 45

 

第4章 房地產中介服務行業細分領域分析 47

4.1 房地產傳統經紀行業分析 47

4.1.1 房地產經紀服務行業發展概述 47

（1）房地產經紀服務行業的構成與特點 47

（2）房地產經紀業與存量房市場關系 48

（3）房地產經紀行業的主要經營模式 48

（4）房地產經紀行業的業務分類 49

4.1.2 我國房地產經紀行業發展分析 49

（1）我國房地產經紀行業發展現狀 49

（2）行業如何在房地產市場變動中發展 50

（3）房地產經紀行業的發展趨勢 51

4.1.3 房地產經紀機構的融資與上市 53

4.2 房地產代理行業分析 53

4.2.1 房地產代理行業發展概述 53

（1）房地產代理行業業務領域 53

（2）房地產代理行業企業分類 54

（3）房地產代理區域行業特征 56

（4）房地產代理城市行業特征 58

（5）各區域城市典型代理企業列表 59

4.2.2 房地產策劃代理業發展模式分析 60

（1）房地產代理企業三大發展模式分析 60

（2）房地產代理企業發展要素分析 61

4.2.3 房地產代理行業發展分析 62

（1）房地產代理行業發展現狀 62

（2）房地產代理行業發展趨勢 63

4.2.4 房地產代理行業區域市場分析 64

（1）北京市房地產代理業的發展現狀 64

（2）深圳市房地產代理業的發展現狀 64

（3）上海市房地產代理業的發展現狀 64

4.3 房地產評估行業分析 65

4.3.1 房地產評估行業發展概述 65

（1）房地產價格評估行業定義 65

（2）房地產評估的類型 65

（3）房地產評估的方法 66

（4）房地產投資價值的評估特點 67

4.3.2 房地產評估行業發展分析 68

（1）房地產估價機構數量分析 68

（2）房地產估價機構收入規模 68

（3）房地產估價機構收入結構 69

4.3.3 房地產評估行業存在問題 69

（1）估價機構產權問題 69

（2）行業法制建設問題 70

（3）估價人員素質問題 70

（4）行業有效競爭問題 71

4.3.4 房地產評估行業發展趨勢 71

 

第5章 房地產中介服務行業競爭格局分析 73

5.1 房地產中介服務行業競爭狀況 73

5.1.1 房地產中介服務行業競爭的形式 73

（1）服務競爭 73

（2）素質競爭 73

（3）誠信競爭 73

（4）項目競爭 73

（5）信息競爭 73

5.1.2 2012年房地產中介服務行業的競爭格局分析 74

（1）策劃業務的競爭格局分析 74

（2）代理銷售業務的競爭格局分析 74

（3）經紀業務的競爭格局分析 74

5.2 房地產中介服務行業的SWOT分析 75

5.2.1 內部分析——優勢與劣勢并存 75

（1）優勢（Strengths） 75

（2）劣勢（Weaknesses） 75

5.2.2 外部分析——機會與威脅同在 76

（1）機會（Opportunities） 76

（2）威脅（Threats） 76

5.3 房地產中介服務行業的外資威脅 77

5.3.1 外資房地產中介服務機構四大特點 77

5.3.2 外資房地產中介服務機構帶來的影響 78

 

第6章 房地產中介行業市場前景分析 79

6.1 我國房地產中介行業市場前景分析 79

6.1.1 我國房地產行業商品房新開工面積 79

6.1.2 我國房地產行業商品房銷售面積 80

6.1.3 我國房地產行業商品房存貨分析 81

6.1.4 我國房地產中介行業市場前景分析 82

6.2 我國房地產中介行業區域市場前景分析 82

6.2.1 華東地區房地產中介行業市場前景分析 83

（1）商品房新開工面積 83

（2）商品房銷售面積 83

（3）商品房存貨分析 84

6.2.2 華中地區房地產中介行業市場前景分析 85

（1）商品房新開工面積 85

（2）商品房銷售面積 86

（3）商品房存貨分析 87

6.2.3 華南地區房地產中介行業市場前景分析 88

（1）商品房新開工面積 88

（2）商品房銷售面積 90

（3）商品房存貨分析 91

6.2.4 西南地區房地產中介行業市場前景分析 92

（1）商品房新開工面積 92

（2）商品房銷售面積 93

（3）商品房存貨分析 94

6.2.5 華北地區房地產中介行業市場前景分析 95

（1）商品房新開工面積 95

（2）商品房銷售面積 97

（3）商品房存貨分析 98

6.2.6 西北地區房地產中介行業市場前景分析 99

（1）商品房新開工面積 99

（2）商品房銷售面積 100

（3）商品房存貨分析 101

6.2.7 東北地區房地產中介行業市場前景分析 103

（1）商品房新開工面積 103

（2）商品房銷售面積 104

（3）商品房存貨分析 105

 

第7章 房地產中介服務標桿企業經營策略分析 107

7.1 房地產中介服務行業標桿企業發展分析 107

7.1.1 世邦魏理仕有限公司分析 107

（1）企業發展概況 107

（2）企業四大核心競爭力 107

（3）世邦魏理仕業務發展現狀 107

（4）世邦魏理仕模式發展總結 108

7.1.2 21世紀不動產公司分析 111

（1）企業發展概況 111

（2）企業發展模式 111

（3）企業發展現狀 111

（4）企業經營分析 112

（5）企業本土化分析 113

（6）國際品牌本土崛起分析 114

7.1.3 易居（中國）控股有限公司分析 116

（1）企業發展概況 116

（2）企業架構分析 117

（3）企業主營業務分析 118

（4）企業最新發展動向 121

7.1.4 中原（中國）物業顧問有限公司分析 122

（1）企業發展概況 122

（2）企業主營業務分析 122

（3）企業核心理念 125

（4）企業分公司網絡分布情況 126

（5）企業最新發展動向 126

7.1.5 深圳世聯地產顧問股份有限公司分析 126

（1）企業發展概況 126

（2）企業主營業務分析 127

（3）企業營收情況分析 128

（4）企業盈利能力分析 129

（5）企業運營能力分析 129

（6）企業償債能力分析 130

（7）企業發展能力分析 130

（8）包銷經營模式及存在問題分析 131

（9）企業發展動態分析 131

7.1.6 合富輝煌集團分析 132

（1）企業發展概況 132

（2）集團架構情況 132

（3）企業服務體系 133

（4）企業營收情況分析 134

（5）企業盈利能力分析 135

（6）企業運營能力分析 135

（7）企業償債能力分析 136

（8）企業發展能力分析 136

（9）企業發展戰略分析 137

（10）企業最新發展動向 137

7.2 房地產中介服務行業主要企業發展分析 138

7.2.1 美聯物業（中國）有限公司分析 138

（1）企業發展概況 138

（2）企業獲獎榮譽 138

（3）企業業務板塊 138

（4）企業組織架構 139

7.2.2 北京鏈家房地產經紀有限公司分析 140

（1）企業的發展概況 140

（2）企業的業務種類 140

（3）企業的榮譽與經營理念 141

（4）企業地產電子商務發展現狀 141

（5）北京鏈家房地產經紀有限公司的優劣勢分析 144

（6）企業電子商務發展策略分析 145

（7）企業最新發展動向 145

7.2.3 偉業我愛我家集團分析 145

（1）企業發展概況 145

（2）企業組織架構 146

（3）企業獲獎榮譽 146

（4）企業業務分析 147

（5）企業最新發展動向 147

7.2.4 上海房屋置換股份有限公司分析 147

（1）企業發展概況 147

（2）企業業務特色 147

（3）企業業績情況 148

（4）企業發展目標 148

 

第8章 房地產中介服務行業投資戰略研究 168

8.1 我國房地產中介服務行業前景展望 168

8.1.1 房地產行業發展趨勢分析 168

8.1.2 行業自身發展分析 168

8.2 房地產中介服務行業投資風險分析 169

8.2.1 房地產中介服務行業政策風險及控制策略分析 169

（1）政策風險 169

（2）控制策略 170

8.2.2 房地產中介服務行業市場風險及控制策略分析 170

（1）市場風險 170

（2）控制策略 170

8.2.3 房地產中介服務行業同行業競爭風險及控制策略分析 171

（1）競爭風險 171

（2）控制策略 171

8.2.4 房地產中介服務行業核心人員流失風險及控制策略分析 171

（1）核心人員流失風險 171

（2）控制策略 171

8.2.5 房地產中介服務行業并購整合風險及控制策略分析 172

（1）并購整合風險 172

（2）控制策略 172

8.3 房地產中介服務行業投資戰略研究 172

8.3.1 我國房地產中介服務行業發展戰略研究 172

（1）網絡化服務宗旨 173

（2）規模化經營 173

（3）品牌化戰略 173

（4）國際化目標 173

（5）人才戰略 174

8.3.2 對房地產中介行業品牌的戰略思考 174

（1）企業品牌的重要性 174

（2）房地產中介行業實施品牌戰略的意義 175

（3）房地產中介行業品牌的現狀分析 176

（4）房地產中介企業的品牌戰略 176

（5）房地產中介品牌戰略管理的策略 178

 

圖表目錄

圖表1：2005-2012年中國GDP總值及其同比增速（單位：萬億元，%） 11

圖表2：2011.11-2012.12我國居民消費物價漲跌幅（單位：%） 12

圖表3：2001-2012年底國房景氣指數 13

圖表4：2007-2012年我國房地產開發投資累計及同比增速（單位：億元，%） 13

圖表5：2011-2012年我國房地產開發投資結構（按建筑性質）（單位：%） 14

圖表6：2011-2012年我國房地產開發投資結構（按區域）（單位：%） 15

圖表7：2007-2012年我國房地產新施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 15

圖表8：2011-2012年房地產新開工面積累計情況（單位：萬平方米，%） 16

圖表9：2007-2012年房地產累計竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 16

圖表10：2011-2012年房地產竣工面積結構（按產品）（單位：%） 17

圖表11：2008-2012年商品房銷售面積累計（單位：億平方米） 17

圖表12：2011-2012年我國房地產商品房銷售面積結構（按面積）（單位：%） 18

圖表13：房地產市場體系及房地產開發價值鏈 23

圖表14：房地產中介服務行業發展的萌芽階段 24

圖表15：房地產中介服務行業發展的快速發展階段 25

圖表16：房地產中介服務行業發展的整合規范發展階段 26

圖表17：2001-2012年北京市商品房新開工及銷售面積累計（單位：萬平方米） 28

圖表18：2001-2012年上海市商品房新開工及銷售面積累計（單位：萬平方米） 29

圖表19：2001-2012年天津市商品房新開工及銷售面積累計（單位：萬平方米） 30

圖表20：2001-2012年重慶市商品房新開工及銷售面積累計（單位：萬平方米） 31

圖表21：目前我國房地產行業價值鏈 33

圖表22：美國房地產經紀人的分類 37

圖表23：臺灣房地產中介經紀人收取報酬的方式 41

圖表24：香港房地產經紀機構的種類 41

圖表25：香港房地產經紀機構的特點 42

圖表26：香港房地產經紀業務的運作程序 44

圖表27：按公司成立方式分類圖 54

圖表28：按行銷模式分類圖 54

圖表29：按業務范圍分類圖 55

圖表30：華北地區房地產策劃代理行業的特征 56

圖表31：東北地區房地產策劃代理行業的特征 57

圖表32：華中地區房地產策劃代理行業的特征 57

圖表33：華南地區房地產策劃代理行業的特征 57

圖表34：華東地區房地產策劃代理行業的特征 58

圖表35：房地產策劃代理行業的代表城市及其特征 58

圖表36：典型城市的房地產中介代表企業 59

圖表37：房地產估價行業的估價流程 65

圖表38：2001-2012年我前三季度國房地產行業商品房新開工面積（單位：億平方米） 79

圖表39：2001-2012年前三季度我國房地產行業商品房新開工面積結構（單位：%） 79

圖表40：2001-2012年前三季度我國房地產行業商品房銷售面積（單位：億平方米） 80

圖表41：2001-2012年前三季度我國房地產行業商品房銷售結構（單位：%） 81

圖表42：2001-2012年前三季度我國房地產行業商品房存貨（單位：萬平方米） 81

圖表43：2001-2012年前三季度我國房地產行業商品房累計存貨結構（單位：%） 82

圖表44：2001-2012年華東地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 83

圖表45：2001-2012年華東地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 83

圖表46：2001-2012年華東地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 84

圖表47：2001-2012年華東地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 85

圖表48：2001-2012年華中地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 85

圖表49：2001-2012年華中地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 86

圖表50：2001-2012年華中地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 86

圖表51：2001-2012年華中地區房地產行業商品房累計銷售結構（單位：%） 87

圖表52：2001-2012年華中地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 88

圖表53：2001-2012年華中地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 88

圖表54：2001-2012年華南地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 89

圖表55：2001-2012年華南地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 89

圖表56：2001-2012年華南地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 90

圖表57：2001-2012年華南地區房地產行業商品房累計銷售結構（單位：%） 90

圖表58：2002-2012年華南地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 91

圖表59：2002-2012年華南地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 91

圖表60：2001-2012年西南地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 92

圖表61：2001-2012年西南地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 93

圖表62：2001-2012年西南地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 93

圖表63：2001-2012年西南地區房地產行業商品房累計銷售結構（單位：%） 94

圖表64：2002-2012年西南地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 95

圖表65：2002-2012年西南地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 95

圖表66：2001-2012年華北地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 96

圖表67：2001-2012年華北地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 96

圖表68：2001-2012年華北地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 97

圖表69：2001-2012年華北地區房地產行業商品房累計銷售結構（單位：%） 98

圖表70：2002-2012年華北地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 98

圖表71：2002-2012年華北地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 99

圖表72：2001-2012年西北地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 99

圖表73：2001-2012年西北地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 100

圖表74：2001-2012年西北地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 101

圖表75：2001-2012年西北地區房地產行業商品房累計銷售結構（單位：%） 101

圖表76：2002-2012年西北地區房地產行業商品房存貨量（單位：萬平方米） 102

圖表77：2001-2012年西北地區房地產行業商品房累計存貨量結構（單位：%） 102

圖表78：2001-2012年東北地區房地產行業商品房累計新開工面積（單位：萬平方米） 103

圖表79：2001-2012年東北地區房地產行業商品房累計新開工面積結構（單位：%） 103

圖表80：2001-2012年東北地區房地產行業商品房累計銷售面積（單位：萬平方米） 104