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Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
《2015-2020年上海房地產產業深度調研及未來發展預測報告》由中研普華上海房地產行業分析專家領銜撰寫，主要分析了上海房地產行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對上海房地產行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的上海房地產行業數據分析，幫助客戶評估上海房地產行業投資價值。
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本報告目錄與內容系中研普華原創，未經本公司事先書面許可，拒絕任何方式復制、轉載。
2014年第三季度，上海住宅市場整體成交面積為214萬平方米，同比2013年第三季度下跌31.5%，環比2014年第二季度上升1.7%；整體成交均價為2.69萬元/平方米，同比2013年第三季度上升9.9%，環比2014年第二季度上升1.0%。2014年第三季度，上海6萬元/平方米以上高端住宅成交面積上升明顯，環比第二季度上升17.9%，為10.4萬平方米，其中高端公寓成交面積為8.4萬平方米，黃浦濱江及老西門板塊成交量居前。
隨著大型房企在上海商品房市場中的投入不斷加大，上海經營性用地特別是居住用地價格仍面臨著較大的上漲壓力，但漲幅將逐漸趨緩；土地供應總量將繼續以過去五年實際供應的平均量為標準均衡供地，但住宅用地的供應應有所增長。2008年至2014年第三季度期間，上海工業用地租金走勢實現年均增長率8%，復合增長率7.5%，租金水平已接近物流服務供應商/使用方的理性承受邊界，整個長三角地區高端物流市場整體處于供不應求的局面。2014年第三季度，上海核心商圈優質商鋪租金持續小幅上漲，首層平均租金為63.30元/平方米/天；中心商圈暫無新增優質商鋪供應，第四季度將集中放量，全年新增供應預計處于高位。
因上海經濟適用住房和公共租賃住房制度啟動時間不長，保障性住房和商品性住房的供應量極不協調，與滿足居民基本住房需求的目標要求存在巨大差距。預計“十二五”期間，隨著“四位一體”住房保障舉措的加快推進，保障性住房的建設和供應力度不斷加強，保障性住房供應面積所占比例將大幅增加，但結構性供求失衡的狀況依然比較突出。2011-2015年上海市新增住宅需求總量為1.8億平方米左右，其中保障性住房7000萬平方米，商品性住房需求約1.1億平方米。但與此同時，由于土地供應的限制，未來五年上海新增住房累計供應量則為1.4億平方米。兩者之前的缺口約為4000萬平方米。障性住房供需比例為0.89:1，供給缺口為800萬平方米左右，商品性住房的供需比例為0.72:1，供給缺口為3100萬平方米左右。
本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、國內外相關報刊雜志的基礎信息、上海房地產行業研究單位等公布和提供的大量資料以及對行業內企業調研訪察所獲得的大量第一手數據，對我國上海房地產市場的發展狀況、供需狀況、競爭格局、贏利水平、發展趨勢等進行了分析。報告重點分析了上海房地產前十大企業的研發、產銷、戰略、經營狀況等。報告還對上海房地產市場風險進行了預測，為上海房地產生產廠家、流通企業以及零售商提供了新的投資機會和可借鑒的操作模式，對欲在上海房地產行業從事資本運作的經濟實體等單位準確了解目前中國上海房地產行業發展動態，把握企業定位和發展方向有重要參考價值。
第一部分 產業環境透視
第一章 世界房地產行業發展情況分析 1
第一節 世界房地產行業分析 1
一、世界房地產行業特點 1
二、世界房地產產能狀況 6
三、世界房地產行業動態 11
第二節 世界房地產市場分析 11
一、世界房地產生產分布 11
二、世界房地產消費情況 11
三、世界房地產消費結構 13
四、世界房地產價格分析 14
第三節 2014年中外房地產市場對比 14
第二章 中國上海房地產行業供給情況分析及趨勢 18
第一節 2013-2014年中國上海房地產行業市場供給分析 18
一、上海房地產整體供給情況分析 18
二、上海房地產重點區域供給分析 21
第二節 上海房地產行業供給關系因素分析 27
一、需求變化因素 27
二、廠商產能因素 28
三、原料供給狀況 31
四、技術水平提高 35
五、政策變動因素 35
第三節 2014-2018年中國上海房地產行業市場供給趨勢 40
一、上海房地產整體供給情況趨勢分析 40
二、上海房地產重點區域供給趨勢分析 40
三、影響未來上海房地產供給的因素分析 40
第二部分 行業深度分析
第三章 金融危機下上海房地產行業宏觀經濟環境分析 42
第一節 2012-2014年全球經濟環境分析 42
一、2014年全球經濟運行概況 42
二、2014-2018年全球經濟形勢預測 44
第二節 金融危機對全球經濟的影響 48
一、國際金融危機發展趨勢及其國際影響 48
二、對各國實體經濟的影響 60
第三節 金融危機對中國經濟的影響 62
一、金融危機對中國實體經濟的影響 62
二、金融危機影響下的主要行業 64
三、中國宏觀經濟政策變動及趨勢 65
四、2014年中國宏觀經濟運行概況 72
五、2014-2018年中國宏觀經濟趨勢預測 90
第四章 2014年中國上海房地產行業發展概況 92
第一節 2014年中國上海房地產行業發展態勢分析 92
第二節 2014年中國上海房地產行業發展特點分析 92
第三節 2014年中國上海房地產行業市場供需分析 94
第四節 2014年中國上海房地產行業價格分析 96
第五章 2014年中國上海房地產行業整體運行狀況 97
第一節 2014年上海房地產行業產銷分析 97
第二節 2014年上海房地產行業盈利能力分析 99
第三節 2014年上海房地產行業償債能力分析 100
第四節 2014年上海房地產行業營運能力分析 101
第六章 2014-2018年上海房地產行業投資價值及行業發展預測 103
第一節 2014-2018年上海房地產行業成長性分析 103
第二節 2014-2018年上海房地產行業經營能力分析 104
第三節 2014-2018年上海房地產行業盈利能力分析 104
第四節 2014-2018年上海房地產行業償債能力分析 105
第五節 2014-2018年我國上海房地產行業產值預測 105
第六節 2014-2018年我國上海房地產行業銷售收入預測 105s
第三部分 行業競爭格局
第七章 2011-2014年中國上海房地產產業行業重點區域運行分析 106
第一節 2011-2014年華東地區上海房地產產業行業運行情況 106
第二節 2011-2014年華南地區上海房地產產業行業運行情況 107
第三節 2011-2014年華中地區上海房地產產業行業運行情況 108
第四節 2011-2014年華北地區上海房地產產業行業運行情況 109
第五節 2011-2014年西北地區上海房地產產業行業運行情況 110
第六節 2011-2014年西南地區上海房地產產業行業運行情況 111
第七節 2011-2014年東北地區上海房地產產業行業運行情況 112
第八節 主要省市集中度及競爭力分析 112
第八章 2014年中國上海房地產行業重點企業競爭力分析 113
第一節 上海綠地集團 113
一、公司基本情況 113
二、公司主要財務指標分析 115
三、公司投資情況 116
四、公司未來戰略分析 121
第二節 上海中星（集團）有限公司 122
一、公司基本情況 122
二、公司主要財務指標分析 122
三、公司投資情況 123
四、公司未來戰略分析 130
第三節 上海城開(集團)有限公司 130
一、公司基本情況 130
二、公司主要財務指標分析 132
三、公司投資情況 133
四、公司未來戰略分析 133
第四節 上海西部企業（集團）有限公司 135
一、公司基本情況 135
二、公司主要財務指標分析 158
三、公司投資情況 159
四、公司未來戰略分析 159
第五節 復地集團 161
一、公司基本情況 161
二、公司主要財務指標分析 166
三、公司投資情況 170
四、公司未來戰略分析 170
第六節 中華企業股份有限公司 171
一、公司基本情況 171
二、公司主要財務指標分析 172
三、公司投資情況 182
四、公司未來戰略分析 183
第七節 上海陸家嘴(集團)有限公司 183
一、公司基本情況 183
二、公司主要財務指標分析 186
三、公司投資情況 195
四、公司未來戰略分析 195
第八節 旭輝集團股份有限公司 196
一、公司基本情況 196
二、公司主要財務指標分析 197
三、公司投資情況 201
四、公司未來戰略分析 201
第九節 上海靜安地產（集團）有限公司 202
一、公司基本情況 202
二、公司主要財務指標分析 203
三、公司投資情況 204
四、公司未來戰略分析 205
第十節 農工商房地產（集團）股份有限公司 205
一、公司基本情況 205
二、公司主要財務指標分析 208
三、公司投資情況 211
四、公司未來戰略分析 211
第九章 2014-2018年中國上海房地產行業消費者偏好調查 213
第一節 上海房地產的品牌市場調查 213
一、消費者對上海房地產品牌認知度宏觀調查 213
二、消費者對上海房地產的品牌偏好調查 213
三、消費者對上海房地產品牌的首要認知渠道 214
四、消費者經常購買的品牌調查 215
第二節 上海房地產品牌市場占有率調查 215
第十章 中國上海房地產行業投資策略分析 220
第一節 2013-2014年中國上海房地產行業投資環境分析 220
第二節 2013-2014年中國上海房地產行業投資收益分析 220
第三節 2013-2014年中國上海房地產行業產品投資方向 221
第四節 2014-2018年中國上海房地產行業投資收益預測 221
一、預測理論依據 221
二、2014-2018年中國上海房地產行業工業總產值預測 222
三、2014-2018年中國上海房地產行業行業銷售收入預測 223
第四部分 行業投資前景
第十一章 中國上海房地產行業投資風險分析 224
第一節 中國上海房地產行業內部風險分析 224
一、市場競爭風險分析 224
二、技術水平風險分析 224
三、企業競爭風險分析 225
第二節 中國上海房地產行業外部風險分析 226
一、宏觀經濟環境風險分析 226
二、行業政策環境風險分析 226
三、關聯行業風險分析 227
第十二章 上海房地產行業發展趨勢與投資戰略研究 230
第一節 上海房地產市場發展潛力分析 230
一、市場空間廣闊 230
二、競爭格局變化 230
三、供應情況 231
第二節 上海房地產行業發展趨勢分析 232
一、品牌格局趨勢 232
二、渠道分布趨勢 233
第三節 上海房地產行業發展戰略研究 234
一、業務組合戰略 234
二、區域戰略規劃 234
三、產業戰略規劃 235
四、營銷品牌戰略 237
五、競爭戰略規劃 243
第十三章 行業發展趨勢及投資策略分析 245
第一節 中國生產、營銷企業投資運作模式分析 245
第二節 2014-2018年全國市場規模及增長趨勢 247
第三節 2014-2018年全國投資規模預測 247
第四節 2014-2018年市場盈利預測 248
第五節 項目投資建議 248
一、技術應用注意事項 248
二、項目投資注意事項 248
三、生產開發注意事項 249
四、銷售注意事項 250
圖表目錄
圖表：美國熱門城市房地產行業發展 7
圖表：英國熱門城市房地產行業發展 8
圖表：澳洲熱門城市房地產行業發展 9
圖表：葡萄牙城市房地產行業發展 10
圖表：泰國城市房地產行業發展 10
圖表：2013Q3-2014Q3上海住宅市場整體成交面積 21
圖表：2014年上半年上海各區縣成交狀況 22
圖表：2014年上半年上海各區縣土地成交狀況 23
圖表：2014年上半年上海中高端住宅市場月度成交套數 27
圖表：2014年前五月上海中高端住宅市場的成交總面積 28
圖表：2014年上半年上海土地市場同比2013年情況 29
圖表：2014年一季度上海土地市場同比2013年情況 30
圖表：2014年上半年上海宅地出讓同比2013年情況 31
圖表：2014年一季度中國主要宏觀經濟指標預測 78
圖表：2014年1季度GDP情況 78
圖表：2014年1季度GDP環比增長速度 79
圖表：2006-2013年國內生產總值及其增長速度 80
圖表：2012-2013年國內生產總值增長速度 80
圖表：2006-2013年公共財政收入及其增長速度 81
圖表：2013年政府性基金收入情況 84
圖表：2013年政府性基金支出情況 84
圖表：2013年末全部金融機構本外幣存貸款余額及其增長速度 85
圖表：2013年我國匯率變化情況 86
圖表：我國人民幣存貸款基準利率歷次調整一覽表 88
圖表：2010-2013年我國存款準備金率調整一覽表 89
圖表：2013-2014年上半年上海房地產行業價格分析 96
圖表：2012-2014年1-9月上海房地產企業資產負債率 100
圖表：2012-2014年1-9月上海房地產行業凈利潤增長率 103
圖表：2012-2014年1-9月上海房地產行業應收賬款周轉率 104
圖表：2012-2014年1-9月上海房地產行業總資產利潤率 104
圖表：2012-2014年1-9月上海房地產行業現金比率 105
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華東地區投資規模 106
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華南地區投資規模 107
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華中地區投資規模 108
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華北地區投資規模 109
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業西北地區投資規模 110
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華南地區投資規模 111
圖表：2011-2014年1-9月上海房地產行業前十企業華南地區投資規模 112
圖表：上海中星集團組織架構 122
圖表：上海中星城 124
圖表：SOHO商業中心 125
圖表：2012-2014年復地集團母公司重要財務指標 167
圖表：2012-2014年復地集團母公司資產負債表 168
圖表：2012-2014年復地集團母公司現金流量表 169
圖表：2012-2014年復地集團母公司綜合損益表 169
圖表：2014年Q3中華企業股份有限公司主要財務數據 172
圖表：2014年1-9月中華企業股份有限公司主要財務數據 172
圖表：2014年中華企業股份有限公司資產負債表分析 173
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司資產負債表分析 174
圖表：2014年中華企業股份有限公司利潤表分析 174
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司利潤表分析 175
圖表：2014年中華企業股份有限公司現金流量表分析 176
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司現金流量表分析 177
圖表：2014年中華企業股份有限公司每股指標分析 178
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司每股指標分析 178
圖表：2014年中華企業股份有限公司成長能力指標分析 179
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司成長能力指標分析 179
圖表：2014年中華企業股份有限公司盈利能力指標分析 180
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司盈利能力指標分析 180
圖表：2014年中華企業股份有限公司盈利質量指標分析 180
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司盈利質量指標分析 180
圖表：2014年中華企業股份有限公司運營能力指標分析 181
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司運營能力指標分析 181
圖表：2014年中華企業股份有限公司財務風險指標分析 181
圖表：2012-2013-年中華企業股份有限公司財務風險指標分析 181
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司資產負債表分析 186
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司資產負債表分析 187
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司利潤表分析 188
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司利潤表分析 188
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司現金流量表分析 189
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司現金流量表分析 190
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司每股指標分析 191
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司每股指標分析 191
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司成長能力指標分析 192
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司成長能力指標分析 192
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司盈利能力指標分析 193
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司盈利能力指標分析 193
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司盈利質量指標分析 193
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司盈利質量指標分析 194
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司運營能力指標分析 194
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司運營能力指標分析 194
圖表：2014年上海陸家嘴(集團)有限公司財務風險指標分析 194
圖表：2012-2013-年上海陸家嘴(集團)有限公司財務風險指標分析 195
圖表：2012-2014年旭輝集團股份有限公司重要財務指標 198
圖表：2012-2014年旭輝集團股份有限公司資產負債表 199
圖表：2012-2014年旭輝集團股份有限公司現金流量表 200
圖表：2012-2014年旭輝集團股份有限公司綜合損益表 200
圖表：2013年農房集團主要財務指標分析 210
圖表：消費者對上海房地產品牌認知度 213
圖表：消費者對上海房地產的品牌偏好排名 213
圖表：消費者經常購買的品牌調查 215
圖表：2014-2018年中國上海房地產行業工業總產值預測 222
圖表：2014-2018年中國上海房地產行業行業銷售收入預測 223
圖表：區域發展戰略咨詢流程圖 235
圖表：2014-2018年全國市場規模及增長趨勢 247
圖表：2014-2018年全國投資規模預測 247
圖表：2014-2018年市場盈利預測 248
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Gartenr等。
一手調研數據：遍布全國31個省市及香港的專家顧問網絡，涉及政府統計部門、統計機構、生產廠商、地方主管部門、行業協會等。在中國，中研普華集團擁有最大的數據搜集網絡，在研究項目最多的一線城市設立了全資分公司或辦事處，并在超過50多個城市建立了操作地，資料搜集的工作已覆蓋全球220個地區。
步驟1: 設立研究小組，確定研究內容
針對目標，設立由產業市場研究專家、行業資深專家、戰略咨詢師和相關產業協會協作專家組成項目研究小組，碩士以上學歷研究員擔任小組成員，共同確定該產業市場研究內容。
步驟2：市場調查，獲取第一手資料
● 訪問有關政府主管部門、相關行業協會、公司銷售人員與技術人員等；
● 實地調查各大廠家、運營商、經銷商與最終用戶。
步驟3：中研普華充分收集利用以下信息資源
● 報紙、雜志與期刊(中研普華的期刊收集量達1500多種)；
● 國內、國際行業協會出版物；
● 各種會議資料；
● 中國及外國政府出版物(統計數字、年鑒、計劃等)；
● 專業數據庫(中研普華建立了3000多個細分行業的數據庫，規模最全)；
● 企業內部刊物與宣傳資料。
步驟4：核實來自各種信息源的信息
● 各種信息源之間相互核實；
● 同相關產業專家與銷售人員核實；
● 同有關政府主管部門核實。
步驟5：進行數據建模、市場分析并起草初步研究報告
步驟6：核實檢查初步研究報告
與有關政府部門、行業協會專家及生產廠家的銷售人員核實初步研究結果。專家訪談、企業家審閱并提出修改意見與建議。
步驟7：撰寫完成最終研究報告
該研究小組將來自各方的意見、建議及評價加以總結與提煉，分析師系統分析并撰寫最終報告（對行業盈利點、增長點、機會點、預警點等進行系統分析并完成報告）。
步驟8：提供完善的售后服務
對用戶提出有關該報告的各種問題給予明確解答，并為用戶就有關該行業的各種專題進行深入調查和項目咨詢。
中研普華集團是中國成立時間最長，擁有研究人員數量最多，規模最大，綜合實力最強的咨詢研究機構之一。中研普華始終堅持研究的獨立性和公正性，其研究結論、調研數據及分析觀點廣泛被電視媒體、報刊雜志及企業采用。同時，中研普華的研究結論、調研數據及分析觀點也大量被國家政府部門及商業門戶網站轉載，如中央電視臺、鳳凰衛視、深圳衛視、新浪財經、中國經濟信息網、商務部、國資委、發改委、國務院發展研究中心(國研網)等。
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