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Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
《2015-2020年中國科技地產市場競爭格局分析與投資風險預測報告》由中研普華科技地產行業分析專家領銜撰寫，主要分析了科技地產行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對科技地產行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的科技地產行業數據分析，幫助客戶評估科技地產行業投資價值。
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本報告所有內容受法律保護。國家統計局授予中研普華公司，中華人民共和國涉外調查許可證：國統涉外證字第1226號。
本報告由中國行業研究網出品，報告版權歸中研普華公司所有。本報告是中研普華公司的研究與統計成果，報告為有償提供給購買報告的客戶使用。未獲得中研普華公司書面授權，任何網站或媒體不得轉載或引用，否則中研普華公司有權依法追究其法律責任。如需訂閱研究報告，請直接聯系本網站，以便獲得全程優質完善服務。
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本報告目錄與內容系中研普華原創，未經本公司事先書面許可，拒絕任何方式復制、轉載。
中國的城市人口占比2012年超過50%，接下來的幾十年都會有源源不斷的農民進城。中國的城市人口數量將一直增長到2039年。城鎮化將繼續是房地產市場的一個重要支撐，因此，中國房地產市場將持續強勁增長，而不是在未來10年內崩潰或者停止增長，盡管這種趨勢理應穩步放緩。2012年至2020年期間，預期中國城市人口將增加26.1%，新增人口超過1.6億，同時城市人均可支配收入將增加2.6倍。到2020年，城市人均居住面積將從2008年的30平方米提高到41平方米，接近現在歐洲的人均居住面積。
從宏觀環境來看，受國內外環境和自然規律影響，過去三十年的經濟高速增長難以持續。預計未來5-10年宏觀政策將更加注重調整經濟結構和轉變經濟發展方式，與此密切相關的房地產調控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機需求仍將是房地產調控政策的重要組成部分，房產稅等長效機制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會退出，保障性安居工程建設繼續推進。在政策總體偏緊的背景下，城鎮化和收入倍增將促使房地產業平穩發展，未來十年每年新增城鎮人口仍在2000萬人左右，首次置業需求強勁；半數城市家庭現有住房面積少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力，為房地產業提供動力。
2013年房屋新開工面積201208萬平方米，比上年增長13.5%，其中住宅新開工面積增長11.6%。2013年全年房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%。12月末，全國商品房待售面積49295萬平方米，同比增長35.2%。全年房地產開發企業到位資金122122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款增長33.1%，自籌資金增長21.3%，利用外資增長32.8%。2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點，比2012年提高15.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長17.5%。
隨著房地產行業競爭的不斷加劇，房地產開發企業之間并購整合與資本運作日趨頻繁，同時很多問題也隨之凸顯出來：1．很多人對科技地產的認知尚顯不足；2．政府對地產的科技化進程關注相對偏少；3．科技地產的上游(建材等領域)和下游(回收等領域)對科技地產缺乏有力的科技支撐。
本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國土資源部、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、中國指數研究院、中國房地產測評中心、中國房地產業協會、中國房地產研究會、中國行業研究網、全國及海外多種相關報刊雜志以及專業研究機構公布和提供的大量資料，對我國房地產及各子行業的發展狀況、上下游行業發展狀況、競爭、發展趨勢、新技術等進行了分析，并重點分析了我國房地產行業發展狀況和特點，以及中國房地產行業將面臨的挑戰、企業的發展策略等。報告還對全球的房地產行業發展態勢作了詳細分析，并對房地產行業進行了趨向研判，是房地產經營、開發企業、服務、投資機構等單位準確了解目前房地產發展動態，把握企業定位和發展方向不可多得的精品。
第一部分 產業發展概況
第一章 中國科技地產行業發展綜述 1
第一節 科技地產行業的定義 1
一、科技地產行業的定義 1
二、本分析報告的研究范圍 3
第二節 中國科技地產行業的發展歷程 3
一、中國科技地產行業的形成 3
二、中國科技地產行業發展的歷程 3
第三節 發展科技地產行業的價值 5
一、發展科技地產的社會價值 5
二、發展科技地產的企業價值 5
第二章 中國科技地產行業發展環境分析 7
第一節 中國房地產行業發展環境綜合分析 7
一、中國房地產行業發展環境綜合分析 7
二、華北地區房地產行業發展環境綜合分析 29
三、東北地區房地產行業發展環境綜合分析 40
四、華東地區房地產行業發展環境綜合分析 49
五、華中地區房地產行業發展環境綜合分析 53
六、華南地區房地產行業發展環境綜合分析 57
七、西南地區房地產行業發展環境綜合分析 63
八、西北地區房地產行業發展環境綜合分析 68
第二節 中國土地市場供需平衡現狀分析 72
一、中國土地市場發展現狀分析 72
二、華北地區土地市場發展現狀分析 81
三、東北地區土地市場發展現狀分析 87
四、華東地區土地市場發展現狀分析 88
五、華中地區土地市場發展現狀分析 89
六、華南地區土地市場發展現狀分析 90
七、西南地區土地市場發展現狀分析 91
八、西北地區土地市場發展現狀分析 92
第三節 中國科技地產行業發展的政策環境 93
一、科技地產行業發展的財政政策分析 93
二、科技地產行業發展的稅收政策分析 95
三、科技地產行業發展的產業政策分析 96
第二部分 行業深度分析
第三章 中國科技地產行業經典項目分析 98
第一節 南京朗詩國際街區項目分析 98
一、項目概況分析 98
二、項目區位分析 99
三、項目周邊配套 99
四、主要科技及效果分析 100
五、項目主要影響力分析 101
六、項目的銷售價格分析 102
第二節 上海朗詩綠色街區項目分析 103
一、項目概況分析 103
二、項目區位分析 104
三、項目周邊配套 104
四、主要科技及效果分析 105
五、項目主要影響力分析 105
六、項目的銷售價格分析 106
第三節 當代太原萬國城MOMA項目分析 106
一、項目概況分析 106
二、項目區位分析 107
三、項目周邊配套 107
四、主要科技及效果分析 108
五、項目主要影響力分析 108
六、項目的銷售價格分析 109
第四節 交大房產歸谷國際住區項目分析 109
一、項目概況分析 109
二、項目區位分析 109
三、項目周邊配套 110
四、主要科技及效果分析 111
五、項目主要影響力分析 111
六、項目的銷售價格分析 111
第三部分 產業環境透視
第四章 中國房地產現狀 112
第一節 我國房地產行業發展狀況分析 112
一、我國房地產行業發展階段 112
二、我國房地產行業發展總體概況 113
三、我國房地產行業發展特點分析 116
四、我國房地產行業商業模式分析 118
第二節 2013-2014年房地產行業發展現狀 119
一、2013-2014年我國房地產行業市場規模 119
二、2013-2014年我國房地產行業發展分析 121
三、2013-2014年中國房地產企業發展分析 135
第三節 2013-2014年房地產市場情況分析 137
一、2013-2014年中國房地產市場總體概況 137
二、2013-2014年中國房地產市場發展分析 138
三、2013-2014年中國房地產市場走勢分析 140
第四節 最近3-5年中國房地產行業經濟指標分析 142
一、贏利性 142
二、成長速度 143
三、附加值的提升空間 145
四、進入壁壘／退出機制 146
五、風險性 147
六、行業周期 149
七、競爭激烈程度指標 151
第五節 房地產行業產業鏈分析 152
一、產業鏈結構分析 152
二、主要環節的增值空間 155
三、與上下游行業之間的關聯性 157
四、行業產業鏈上游相關行業分析 158
五、行業下游產業鏈相關行業分析 171
第五章 科技地產的現狀分析 177
第一節 科技地產的現狀分析 177
一、我國科技地產的發展現狀 177
二、我國地產科技化進程中存在的問題 179
三、加快地產技術轉換，促進科技地產換代升級 180
第二節 科技地產之科技產業園開發模式分析 182
一、對科技地產產業園的理解 183
二、科技地產產業園的社會效益 184
三、科技地產產業園產品體系 185
第三節 科技地產的生命力 187
一、科技地產的行業發展趨勢 187
二、科技地產的本質 192
第四節 科技地產產業園 193
一、科技地產產業園的開發模式分析 193
二、科技地產產業園的粗創新模式 196
三、科技地產產業園的品牌建設 197
第五節 科技地產的發展分析 198
一、科技地產的升級換代模式分析 198
二、科技地產發展的機遇和挑戰 204
三、科技地產產業延伸分析 206
第四部分 行業營銷風險建議
第六章 科技地產行業風險份 210
第一節 政策和體制風險 210
第二節 宏觀經濟波動風險 211
第三節 市場風險 212
第四節 技術風險 213
第五節 原材料壓力風險分析 214
一、衡量風險 215
二、管理供求平衡 215
三、套期保值 216
第六節 市場競爭風險 217
第七節 外企對未來市場的威脅 217
第八節 營銷風險 217
一、本質 218
二、分類 219
三、控制 220
第九節 相關企業風險 221
一、關聯企業的初步界定 221
二、關聯企業的特征分析 223
三、關聯企業的表現形式 225
四、關聯企業風險的表現形式 226
五、防范的對策建議 229
六、典型的營銷風險分析 235
第十節 區域風險 238
一、概述 238
二、形成因素 239
三、防范對策 242
第十一節 資金短缺風險 243
第十二節 經營風險分析 245
第十三節 管理風險分析 247
第七章 科技地產行業結論及建議 251
第一節 科技地產項目策劃 251
一、嚴謹的市場調查是制定項目定位的前提 251
二、對項目的準確定位是策劃成功的核心 251
第二節 房地營銷策略分析 254
一、房地產營銷策略理論基礎 254
二、房地產營銷產品策略（Product） 255
三、房地產營銷價格策略(Price) 256
四、房地產營銷渠道策略(Place) 257
五、房地產營銷促銷策略(Promotion) 257
第三節 房地產經營策略分析 261
一、房地產市場細分策略 261
二、房地產市場創新策略 263
三、品牌定位與品類規劃 263
四、房地產新產品差異化戰略 264
第四節 科技地產行業投資建議 266
一、科技地產產業園開發投資建議 266
二、科技地產房地產開發投資建議 274
圖表目錄
圖表：2013年中國三類產業比例分析 7
圖表：2009-2013年國內生產總值和增長速度 8
圖表：2013年固定資產累計投資增速 10
圖表：2013年分行業固定資產投資（不含農戶）及其增長速度 11
圖表：社會消費品零售總額增速（月度同比） 12
圖表：2013年社會消費品零售總額環比增速 12
圖表：2013年全年社會消費品零售總額主要數據 13
圖表：2008-2013年中國進出口總額及增長 15
圖表：2009-2013年農村人均純收入 20
圖表：2009-2013年城鎮人均可支配收入 20
圖表：2008-2013年中國居民消費價格指數 22
圖表：2013年中國居民消費價格水平 22
圖表：2013年固定資產投資新增主要生產能力 23
圖表：2013年房地產開發和銷售主要指標完成情況及其增 23
圖表：2013年與2012年主要房地產投資及銷售數據對比 24
圖表：2012-2013年大型房企新開工項目 24
圖表：2013年中國商品住宅成交面積分析 26
圖表：2009年-2013年房地產銷售數據對比 27
圖表：2013-2014年全國商品房銷售面積（黃）和價格（藍）增速比對 27
圖表：2010-2014年全國百城商品房價格走勢 28
圖表：2013-2014年華北地區GDP發展現狀 29
圖表：2013年華北地區居民消費水平分析 30
圖表：2013年華北地區住宅投資分析 33
圖表：2013年華北地區住宅建設情況分析 34
圖表：2013年華北地區住宅銷售情況分析 34
圖表：2013年華北地區住宅平均價格分析 35
圖表：2013-2014年東北地區GDP發展現狀 40
圖表：2013年東北地區居民消費水平分析 46
圖表：2013年東北地區住宅投資分析 46
圖表：2013年東北地區住宅建設情況分析 47
圖表：2013年東北地區住宅銷售情況分析 47
圖表：2013年東北地區住宅平均價格分析 48
圖表：2013-2014年華東地區GDP發展現狀 49
圖表：2013年華東地區居民消費水平分析 50
圖表：2013年華東地區住宅投資分析 50
圖表：2013年華東地區住宅建設情況分析 51
圖表：2013年華東地區住宅銷售情況分析 51
圖表：2013年華東地區住宅平均價格分析 52
圖表：2013-2014年華中地區GDP發展現狀 53
圖表：2013年華中地區居民消費水平分析 54
圖表：2013年華中地區住宅投資分析 55
圖表：2013年華中地區住宅建設情況分析 55
圖表：2013年華中地區住宅銷售情況分析 56
圖表：2013年華中地區住宅平均價格分析 56
圖表：2013-2014年華南地區GDP發展現狀 57
圖表：2013年華南地區居民消費水平分析 58
圖表：2013年華南地區住宅投資分析 58
圖表：2013年華南地區住宅竣工建設情況分析 59
圖表：2013年華南地區住宅銷售情況分析 60
圖表：2013年華南地區住宅平均價格分析 60
圖表：2013-2014年年西南地區GDP發展現狀 63
圖表：2013年西南地區居民消費水平分析 64
圖表：2013年西南地區住宅投資分析 66
圖表：2013年西南地區住宅竣工建設情況分析 66
圖表：2013年西南地區住宅銷售情況分析 67
圖表：2013年西南地區住宅平均價格分析 67
圖表：2013-2014年西南地區GDP發展現狀 68
圖表：2013年西北地區居民消費水平分析 69
圖表：2013年西北地區住宅投資分析 69
圖表：2013年西北地區住宅竣工建設情況分析 70
圖表：2013年西北地區住宅銷售情況分析 71
圖表：2013年西北地區住宅平均價格分析 71
圖表：2013年各能級城市經營性用地成交面積 74
圖表：2013年各能級城市經營性用地成交金額 75
圖表：2013年全國重點城市經營性土地成交總價門檻 76
圖表：2013年全國經營性土地成家總價前20 77
圖表：2013年天津重要經營性土地出讓情況 81
圖表：2013年東北地區房產土地購置面積 87
圖表：2013年東北地區房產土地成交到款金額 87
圖表：2013年華北地區房產土地購置面積 88
圖表：2013年華北地區房產土地成交到款金額 88
圖表：2013年華中地區房產土地購置面積 89
圖表：2013年華中地區房產土地成交到款金額 89
圖表：2013年華南地區房產土地購置面積 90
圖表：2013年華南地區房產土地成交到款金額 90
圖表：2013年西南地區房產土地購置面積 91
圖表：2013年西南地區房產土地成交到款金額 91
圖表：2013年西北地區房產土地購置面積 92
圖表：2013年西北地區房產土地成交到款金額 92
圖表：南京朗詩國際街區項目區位 99
圖表：2007-2010年南京朗詩國際街區價格走勢分析 102
圖表：上海朗視綠色街區項目區位 104
圖表：太原萬國城MOMA項目區位 107
圖表：太原萬國城MOMA項目區位 110
圖表：2009年至今全國房地產開發投資及同比增速 115
圖表：2009年至今全國房地產新開工面積及同比增速 115
圖表：2011年10月-2013年12月累計固定資產投資及房地產開發投資同比增長率變動趨勢 119
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國房地產開發投資及同比增長率變動趨勢 120
圖表：2009年8月-2013年12月房地產開發綜合景氣指數走勢 121
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國固定資產投資及房地產開發投資增長情況 122
圖表：2012年12月-2013年12月累計不同用途房地產開發投資及同比增長情況 123
圖表：2011年9月-2013年12月累計不同用途房地產開發投資同比增長率變動趨勢 124
圖表：2013年1-12月累計不同用途房地產開發投資占比情況 124
圖表：2012年12月-2013年12月累計不同地區房地產開發投資完成額及同比增長情況 125
圖表：2010年5月-2013年12月累計東、中、西部地區房地產投資同比增長率變動趨勢 125
圖表：2013年1-12月累計東、中、西部地區房地產投資占全國比重 126
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國房地產開發企業資金來源及同比增長情況 127
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 128
圖表：2011年2月-2013年12月累計房地產開發企業資金來源構成同比增長率變動趨勢 128
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國房地產開發企業土地購置與待開發面積情況 129
圖表：2012年11月-2013年12月累計開發企業土地購置與待開發面積及同比增長率變動趨勢 130
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國商品房施工、新開工面積及同比增長情況 131
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房施工、新開工面積及同比增長率變動趨勢 131
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國商品房竣工面積及同比增長情況 132
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 132
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國商品房銷售情況 133
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 134
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 134
圖表：2010年第三季度-2013年第三季度累計房地產投資及GDP同比增長率變動趨勢 137
圖表：2009年-2013年9月房地產開發綜合指數分析 138
圖表：2012年9月-2013年9月累計全國固定資產投資及房地產開發投資增長情況 138
圖表：2012年9月-2013年9月累計不同用途房地產開發投資及同比增長情況 140
圖表：產業鏈模型 153
圖表：房地產業主要納稅環節 155
圖表：房地產業主要納稅環節 156
圖表：房地產業主要納稅環節 157
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中研普華集團的研究報告著重幫助客戶解決以下問題：
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Gartenr等。
一手調研數據：遍布全國31個省市及香港的專家顧問網絡，涉及政府統計部門、統計機構、生產廠商、地方主管部門、行業協會等。在中國，中研普華集團擁有最大的數據搜集網絡，在研究項目最多的一線城市設立了全資分公司或辦事處，并在超過50多個城市建立了操作地，資料搜集的工作已覆蓋全球220個地區。
步驟1: 設立研究小組，確定研究內容
針對目標，設立由產業市場研究專家、行業資深專家、戰略咨詢師和相關產業協會協作專家組成項目研究小組，碩士以上學歷研究員擔任小組成員，共同確定該產業市場研究內容。
步驟2：市場調查，獲取第一手資料
● 訪問有關政府主管部門、相關行業協會、公司銷售人員與技術人員等；
● 實地調查各大廠家、運營商、經銷商與最終用戶。
步驟3：中研普華充分收集利用以下信息資源
● 報紙、雜志與期刊(中研普華的期刊收集量達1500多種)；
● 國內、國際行業協會出版物；
● 各種會議資料；
● 中國及外國政府出版物(統計數字、年鑒、計劃等)；
● 專業數據庫(中研普華建立了3000多個細分行業的數據庫，規模最全)；
● 企業內部刊物與宣傳資料。
步驟4：核實來自各種信息源的信息
● 各種信息源之間相互核實；
● 同相關產業專家與銷售人員核實；
● 同有關政府主管部門核實。
步驟5：進行數據建模、市場分析并起草初步研究報告
步驟6：核實檢查初步研究報告
與有關政府部門、行業協會專家及生產廠家的銷售人員核實初步研究結果。專家訪談、企業家審閱并提出修改意見與建議。
步驟7：撰寫完成最終研究報告
該研究小組將來自各方的意見、建議及評價加以總結與提煉，分析師系統分析并撰寫最終報告（對行業盈利點、增長點、機會點、預警點等進行系統分析并完成報告）。
步驟8：提供完善的售后服務
對用戶提出有關該報告的各種問題給予明確解答，并為用戶就有關該行業的各種專題進行深入調查和項目咨詢。
中研普華集團是中國成立時間最長，擁有研究人員數量最多，規模最大，綜合實力最強的咨詢研究機構之一。中研普華始終堅持研究的獨立性和公正性，其研究結論、調研數據及分析觀點廣泛被電視媒體、報刊雜志及企業采用。同時，中研普華的研究結論、調研數據及分析觀點也大量被國家政府部門及商業門戶網站轉載，如中央電視臺、鳳凰衛視、深圳衛視、新浪財經、中國經濟信息網、商務部、國資委、發改委、國務院發展研究中心(國研網)等。
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