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第一部分 產業環境透視 第一章 2015-2017年中國商業地產運行環境分析??? 1 第一節 2015-2017年中國宏觀經濟環境分析 1 一、中國gdp分析???? 1 二、城鄉居民家庭人均可支配收入分析??? 5 三、全社會固定資產投資分析??? 7 四、進出口總額及增長率分析??? 13 五、社會消費品零售總額??? 15 第二節 2015-2017年中國商業地產產業政策環境分析 17 一、中華人民共和國城市房地產管理法??? 17 二、協議出讓國有土地使用權規定??? 25 三、中華人民共和國土地管理法?????? 30 第三節 2015-2017年中國商業地產產業社會環境分析 36
第二部分 行業深度分析 第二章 2015-2017年中國商業地產運行狀況分析??? 40 第一節 2015-2017年中國商業地產發展概況 40 一、商業地產在城市經濟中的地位和作用?????? 40 二、商業地產成為房產市場的新增長點??? 41 三、中國商業地產快速發展的原因??? 42 四、中國商業地產已進入新規則時代?????? 43 五、中國商業地產市場的特征與機遇?????? 45 第二節 2015-2017年中國商業地產運行分析 50 一、中國商業地產交易量分析??? 50 二、中國“地產+商業”運營模式探討???? 55 三、中國商業地產經營策略的比較??? 62 第三節 2015-2017年中國商業地產面臨的困惑與缺陷 64 一、商業地產市場發展的三大瓶頸??? 64 二、中國商業地產發展中存在的問題?????? 66 三、中國商業地產的困頓??? 68 四、商業地產的結構失衡危機??? 71 五、國內商業地產遭遇過剩危機?????? 73 第四節 2017年中國商業地產的發展策略?????? 74 一、促進中國商業地產健康發展的對策建議??? 74 二、中國商業地產的發展對策??? 75 三、把脈中國商業地產定位?????? 75 四、商業地產要求專業化服務??? 76 五、商業地產要巧妙打出“特色”牌?????? 76
第三部分 市場全景調研 第三章 2015-2017年中國商鋪地產市場運行動態分析??? 78 第一節 2015-2017年中國商鋪市場發展概況 78 一、商鋪地產成為“金礦”?????? 78 二、商鋪市場面臨融資結構調整?????? 78 三、中國中小城市商鋪地產面臨新機遇??? 79 第二節 2015-2017年中國商鋪地產投資分析 80 一、商鋪獨具六大投資價值?????? 80 二、商鋪投資趨勢與成功要素??? 81 三、商鋪投資的個性化形式?????? 83 四、七類商鋪的投資分析及策略?????? 83 第三節 2015-2017年中國商鋪投資風險與對策???? 103 一、產權式商鋪的法律風險分析?????? 103 二、小區商鋪的投資風險??? 105 三、投資商鋪的風險及對策?????? 106 四、避免商鋪風險的具體操作步驟??? 111 第四節 2015-2017年中國商鋪地產面臨的問題???? 112 一、商鋪市場四大問題需改善??? 112 二、商鋪投資熱中的冷思考?????? 113 三、社區商鋪投資應注意的問題?????? 115 四、商鋪市場遭遇三大瓶頸?????? 117
第四章 2015-2017年中國寫字樓市場運行走勢分析 119 第一節 2015-2017年中國寫字樓市場概況???? 119 一、中國寫字樓發展史及種類回顧??? 119 二、中國寫字樓市場供應量大增?????? 121 三、中國成為亞洲寫字樓金融業熱點?????? 124 四、房產商進軍寫字樓開發的戰略轉換分析??? 126 第二節 2015-2017年中國寫字樓市場營銷分析???? 128 一、寫字樓需求變化的模型研究?????? 128 二、寫字樓的營銷階段與手段??? 129 三、寫字樓營銷策略探討??? 138 四、寫字樓整棟銷售秘訣解讀??? 143 第三節 2015-2017年中國寫字樓市場投資分析???? 145 一、寫字樓地產投資的新熱點??? 145 二、寫字樓投資的四大要點分析?????? 147 三、小戶性寫字樓成投資新寵??? 148 四、甲級寫字樓投資具有潛力??? 148
第五章 2015-2017年中國工業地產市場運行態勢分析??? 149 第一節 2015-2017年中國工業地產市場概況 149 一、工業地產成房產商開發新熱點??? 149 二、全國工業地產布局整體內移?????? 150 三、工業地產制造三管齊下?????? 151 四、中國各大城市工業地產的發展動態??? 155 第二節 2015-2017年中國工業地產投資分析 157 一、國內工業地產開發模式分析?????? 157 二、國家將重點調控外資對中國工業地產的控制??? 159 三、工業地產成為投資新寵?????? 162 四、城市工業地產成發展熱點??? 165 五、“微型工業”掀起工業地產投資熱潮? 165 六、投資工業地產穩賺不虧?????? 166
第六章 2015-2017年中國購物中心地產市場運行現狀透析?? 168 第一節 2015-2017年中國購物中心地產發展概況 168 一、購物中心造就商業地產?????? 168 二、中國購物中心從開發時代向運營時代轉變?????? 168 三、郊區型購物中心是大勢所趨?????? 170 四、郊外型購物中心發展研究??? 178 五、購物中心地產投資的定位與策略?????? 180 六、購物中心的開發流程探討??? 184 第二節 2015-2017年中國購物中心的商戶關系分析???? 189 一、共生的定義??? 189 二、基于共生的商戶間關系分析?????? 190 三、購物中心商戶關系結論?????? 191 第三節 2015-2017年中國購物中心地產問題與策略分析???? 192 一、國內購物中心發展的問題與策略分析?????? 192 二、中國購物中心發展的機遇與策略?????? 194 三、大型購物中心增長過快?????? 196
第七章 2015-2017年中國主要城市商業地產市場運行動態分析?? 197 第一節 2015-2017年北京商業地產市場分析 197 一、北京商業地產市場現狀分析?????? 197 二、北京市商業地產市場細分研究??? 198 三、北京各區域商業地產現狀??? 201 四、北京商業地產投資分析?????? 205 五、北京商業地產面臨的問題及策略?????? 208 六、北京商業地產趨勢與預測??? 211 第二節 2015-2017年上海商業地產市場分析 212 一、上海市商業地產市場現狀??? 212 二、上海商業地產發展存在的問題??? 215 三、上海商業地產投資分析?????? 216 四、上海商業地產展望與走向??? 217 第三節 2015-2017年廣州商業地產市場分析 217 一、廣州商業地產市場概況?????? 217 二、廣州商業地產細分的現狀及特點?????? 220 三、廣州商業地產面臨的挑戰??? 222 第四節 2015-2017年深圳商業地產市場分析 222 一、深圳商業地產市場概況?????? 222 二、深圳商業地產投資分析?????? 226 三、深圳商業地產的軟肋??? 226 四、深圳商業地產發展趨勢?????? 227 第五節 2015-2017年其他主要城市商業地產市場分析 227 一、成都?????? 227 二、武漢?????? 229 三、大連?????? 233 四、杭州?????? 234
第四部分 競爭格局分析 第八章 2015-2017年中國商業地產市場競爭格局分析??? 237 第一節 2015-2017年中國商業地產的競爭分析???? 237 一、海內外實力地產商搏擊商業地產?????? 237 一、中國商業地產過熱導致惡性競爭?????? 238 二、商業地產競爭激烈風險凸現?????? 239 三、中國商業地產競爭面臨的風險??? 240 四、政府部門聯合整治商業地產無序競爭現狀?????? 241 第二節 2015-2017年中國各大城市商業地產競爭 242 一、鄭州?????? 242 二、西安?????? 245 三、長沙?????? 249 四、重慶?????? 251 五、海口?????? 255 第三節 2015-2017年中國商業地產市場競爭策略分析 255
第九章 2015-2017年中國商業地產重點企業競爭力分析?????? 257 第一節 萬科企業股份有限公司? 257 一、企業概況?????? 257 二、企業主要經濟指標分析?????? 258 三、企業成長性分析??? 259 四、企業經營能力分析?????? 260 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 261 第二節 金地(集團)股份有限公司????? 262 一、企業概況?????? 262 二、企業主要經濟指標分析?????? 264 三、企業成長性分析??? 266 四、企業經營能力分析?????? 266 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 268 第三節 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司? 268 一、企業概況?????? 268 二、企業主要經濟指標分析?????? 269 三、企業成長性分析??? 270 四、企業經營能力分析?????? 271 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 272 第四節 廣州珠江實業開發股份有限公司? 272 一、企業概況?????? 272 二、企業主要經濟指標分析?????? 273 三、企業成長性分析??? 275 四、企業經營能力分析?????? 275 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 277 第五節 天津市房地產發展(集團)股份有限公司????? 277 一、企業概況?????? 277 二、企業主要經濟指標分析?????? 278 三、企業成長性分析??? 280 四、企業經營能力分析?????? 280 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 282 第六節 保利房地產（集團）股份有限公司???? 282 一、企業概況?????? 282 二、企業主要經濟指標分析?????? 283 三、企業成長性分析??? 285 四、企業經營能力分析?????? 285 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 287 第七節 上海世茂股份有限公司? 287 一、企業概況?????? 287 二、企業主要經濟指標分析?????? 289 三、企業成長性分析??? 290 四、企業經營能力分析?????? 291 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 292 第八節 北京城建投資發展股份有限公司? 292 一、企業概況?????? 292 二、企業主要經濟指標分析?????? 293 三、企業成長性分析??? 294 四、企業經營能力分析?????? 295 五、企業盈利能力及償債能力分析??? 296
第五部分 發展前景展望 第十章 2015-2017年中國商業地產投融資分析 297 第一節 2015-2017年中國商業地產融資分析 297 一、商業地產的融資意義??? 297 二、商業地產不同融資渠道分析?????? 297 三、商業地產多元化融資流程??? 300 四、融資渠道國際化帶動中國商業地產發展??? 302 第二節 商業抵押擔保證券（cmbs）分析????? 302 一、cmbs的產生與發展??? 302 二、cmbs的優勢?????? 303 三、cmbs的風險?????? 304 四、cmbs在中國的發展??? 304 第三節 2015-2017年中國商業地產的融資對策分析???? 305 一、解決商業地產融資的新手段?????? 305 二、拓寬商業地產融資渠道?????? 307 三、商業地產融資基金待推廣??? 308 四、商業地產reits融資??? 309
第十一章 2018-2023年中國商業地產發展趨勢預測分析?????? 311 第一節 2018-2023年中國商業地產的走向分析???? 311 一、中國商業地產的發展走勢??? 311 二、中國商業地產的發展預測??? 332 第二節 2018-2023年中國寫字樓市場發展趨勢分析???? 333 一、中國寫字樓細分化發展趨勢分析?????? 333 1、需求演變結構? 333 2、供應端：城市分化加劇? 334 二、未來寫字樓的三種發展類型?????? 336 第三節 2018-2023年中國工業地產的發展前景分析???? 337 一、宏觀調控下中國工業地產發展可期??? 337 二、工業用地選址向二類城市轉移??? 337 三、工業地產極具升值價值?????? 337 四、工業地產亟待升級為“產業地產”??? 338
第六部分 發展戰略研究 第十二章 2018-2023年中國商業地產投資機會與風險分析?? 339 第一節 2018-2023年中國商業地產投資熱點分析 339 一、中國商業地產的投資方向??? 339 二、商業地產將逐漸成投資新熱點??? 340 三、休閑商業地產成為投資新寵?????? 341 四、優勢寫字樓是最適宜投資的方向?????? 341 第二節 2018-2023年中國房地產行業投資機會分析???? 342 一、產業鏈投資機會??? 342 二、細分市場投資機會?????? 343 三、重點區域投資機會?????? 345 四、商業地產行業投資機遇?????? 346 1、35個大中城市商業地產的市場供需基本面投資價值?????? 346 2、35個大中城市商業地產的城市投資價值??? 348 第三節 2018-2023年中國房地產投資的風險分析 351 一、房地產的投資的經營風險??? 351 二、房地產投資的法律風險?????? 354 三、有關房地產開發全過程的法律規定??? 357 第四節 專家建議? 359 一、商業地產行業研究結論及建議??? 359 二、商業地產子行業研究結論及建議?????? 362
圖表目錄 圖表：2018年1-6月份分經濟類型主營業務收入與利潤總額同比增速????? 1 圖表：2018年1-6月份規模以上工業企業主要收入指標????? 2 圖表：2018年1-6月份規模以上工業企業主要財務指標（分行業）? 3 圖表：2017-2018年6月各月累計主營業務收入與利潤總額同比增速?????? 4 圖表：2018年上半年居民人均可支配收入平均數與中位數? 6 圖表：2018年上半年居民人均消費支出及構成???? 7 圖表：2018年1-6月全國固定資產投資統計圖????? 8 圖表：2018年1-6月全國基礎設施投資（不含電力）統計圖????? 9 圖表：2018年1-6月全國鐵路運輸業固定資產投資統計圖? 9 圖表：2018年1-6月全國公路水路交通固定資產投資統計圖????? 10 圖表：2018年1-6月全國水利管理業固定資產投資統計圖? 11 圖表：2018年1-6月全國房地產開發投資統計圖? 11 圖表：2018年1-6月全國固定資產價格變化趨勢? 12 圖表：2018年1-6月全國民間固定資產投資統計圖????? 13 圖表：2017-2018年中國社會消費品零售額及同比增速?????? 15 圖表：2018年1-6月中國商品零售額及同比增速? 16 圖表：2018年1-6月在中國限額以上單位商品零售結構圖? 17 圖表：2017年全國人口數及其構成? 37 圖表：普通本專科、中等職業教育及普通高中招生人數（單位：萬人）??? 37 圖表：新零售的主要特征??? 38 圖表：2013-2018年1-6月全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積統計?????? 51 圖表：2013-2018年1-6月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積統計?? 51 圖表：2013-2018年1-6月全國商業營業用房新開工面積及其同比增速?? 52 圖表：2013-2018年1-6月全國商業營業用房銷售面積及其同比增速?????? 52 圖表：2013-2018年1-6月全國辦公樓新開工面積及其同比增速?????? 53 圖表：2013-2018年1-6月全國辦公樓銷售面積及其同比增速?? 53 圖表：2013-2018年1-6月全國300城商辦用地推出及成交面積????? 54 圖表：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交規劃建筑面積及同比增速?? 54 圖表：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交樓面價變化情況?? 55 圖表：2008-2017年全國40個重點城市商辦用地成交情況 55 圖表：2013-2018年1-6月全國辦公樓新開工面積、商業營業用房新開工面積、gdp增速的走勢????? 56 圖表：商業地產開發流程圖?????? 75 圖表：商業地產定位流程圖?????? 76 圖表：2018年中國商業地產標桿項目???? 77 圖表：2011-2017年中國寫字樓投資規模及增長情況（單位：億元，%）?????? 121 圖表：2011-2017年中國寫字樓竣工面積及增長情況（單位：萬平方米，%）?????? 122 圖表：2011-2017年中國寫字樓銷售金額及增長情況（單位：億元，%）?????? 123 圖表：2011-2017年中國寫字樓銷售面積及增長情況（單位：萬平方米，%）?????? 123 圖表：2011-2017年中國寫字樓平均銷售價格走勢（單位：元/平方米）? 124 圖表：新型城鎮化主要指標?????? 127 圖表：我國工業地產投資區位選擇圖?????? 165 圖表：購物中心業態構成??? 168 圖表：綜合體項目swot分析? 171 圖表：普通購物中心的結構分布?????? 173 圖表：綜合體招商策略?????? 192 圖表：綜合體營銷策略?????? 193 圖表：2013-2017年北京房地產開發投資情況?????? 197 圖表：北京商圈布局圖?????? 202 圖表：北京望京商圈商業地產呈現快速發展趨勢??? 206 圖表：北京企業服務業成商業地產承租主力??? 207 圖表：上海商圈分布圖?????? 213 圖表：國內各城市商業地產活力指數?????? 214 圖表：2017年廣州土地供應分析???? 217 圖表：2017.6-2018.9萬科集團主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 258 圖表：2017.6-2018.9萬科集團凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 259 圖表：2017.6-2018.9萬科集團凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 259 圖表：2017.6-2018.9萬科集團凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 260 圖表：2017.6-2018.9萬科集團主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 261 圖表：2016-2018.9萬科集團資產負債率（%）??? 261 圖表：2017.6-2018.9金地集團主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 265 圖表：2017.6-2018.9金地集團凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 265 圖表：2017.6-2018.9金地集團凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 266 圖表：2017.6-2018.9金地集團凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 267 圖表：2017.6-2018.9金地集團主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 267 圖表：2016-2018.9金地集團資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 268 圖表：2017.6-2018.9陸家嘴股份主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元） 269 圖表：2017.6-2018.9陸家嘴股份凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元）??? 270 圖表：2017.6-2018.9陸家嘴股份凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%）???? 270 圖表：2017.6-2018.9陸家嘴股份凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%）???? 271 圖表：2017.6-2018.9陸家嘴股份主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%） 271 圖表：2016-2018.9陸家嘴股份資產負債率與房地產行業均值對比圖（%）??? 272 圖表：2017.6-2018.9珠江實業主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 274 圖表：2017.6-2018.9珠江實業凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 274 圖表：2017.6-2018.9珠江實業凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 275 圖表：2017.6-2018.9珠江實業凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 276 圖表：2017.6-2018.9珠江實業主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 276 圖表：2016-2018.9珠江實業資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 277 圖表：2017.6-2018.9天房發展主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 279 圖表：2017.6-2018.9天房發展凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 279 圖表：2017.6-2018.9天房發展凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 280 圖表：2017.6-2018.9天房發展凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 281 圖表：2017.6-2018.9天房發展主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 281 圖表：2016-2018.9天房發展資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 282 圖表：2017.6-2018.9保利地產主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 284 圖表：2017.6-2018.9保利地產凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 284 圖表：2017.6-2018.9保利地產凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 285 圖表：2017.6-2018.9保利地產凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 286 圖表：2017.6-2018.9保利地產主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 286 圖表：2016-2018.9保利地產資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 287 圖表：2017.6-2018.9世茂股份主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 289 圖表：2017.6-2018.9世茂股份凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 290 圖表：2017.6-2018.9世茂股份凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 290 圖表：2017.6-2018.9世茂股份凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 291 圖表：2017.6-2018.9世茂股份主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 291 圖表：2016-2018.9世茂股份資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 292 圖表：2017.6-2018.9北京城建主營業務收入與房地產行業均值對比圖（億元）??? 293 圖表：2017.6-2018.9北京城建凈利潤與房地產行業均值對比圖（億元） 294 圖表：2017.6-2018.9北京城建凈利潤增長率與房地產行業均值對比圖（%） 294 圖表：2017.6-2018.9北京城建凈資產收益率與房地產行業均值對比圖（%） 295 圖表：2017.6-2018.9北京城建主營業務利潤率與房地產行業均值對比圖（%）???? 295 圖表：2016-2018.9北京城建資產負債率與房地產行業均值對比圖（%） 296 圖表：2017年“三駕馬車”對經濟的貢獻情況???? 312 圖表：2013-2017年全國購物中心增量&開業率??? 313 圖表：2013-2017年全國新開購物中心數量同比增幅?? 313 圖表：2010-2017年全國一二線城市購物中心體驗式業態平均數量占比趨勢?? 314 圖表：2010-2017年全國一二線城市體驗式購物中心數量占比趨勢?? 315 圖表：2017年全國一二線城市購物中心平均空置率???? 316 圖表：2017年不同級別城市新開業購物中心數量&體量占比?????? 317 圖表：2015-2017年全國一二線城市購物中心新興品牌數量占比?????? 318 圖表：2015-2017年全國一二線城市購物中心創新業態數量占比?????? 318 圖表：2011-2017年全國商業營業用房銷售面積&同比增速 319 圖表：2013-2017上半年中國證券化產品發行規模?????? 320 圖表：2017年度商業地產發展總結——關鍵詞???? 321 圖表：2012-2018年全國網上零售額增速預測?????? 322 圖表：2018-2020年全國購物中心預計增量?? 323 圖表：2018年不同檔次擬開業購物中心數量占比? 324 圖表：2012-2021年中國奢侈品銷售額&增長率??? 324 圖表：90后00后占全國總人口比重?????? 326 圖表：2010-2020年中國中產階級占全國總人口比重預測?? 326 圖表：2017-2018年全國一二線城市購物中心平均空置率預測?? 327 圖表：2017-2018年不同級別城市擬開業項目數量占比預測?????? 328 圖表：2011-2018年一線城市購物中心品牌調整平均比率預測?? 330 圖表：2017年“新零售”概念品牌? 331 圖表：2017年云計算在購物中心的應用實例? 332 圖表：房地產客戶價值和產品價值結構圖?????? 343 圖表：房地產產品戰略圖??? 344 圖表：35個大中城市商業地產的城市基本面投資價值指標? 347 圖表：35個大中城市商業地產的市場供需基本面投資價值指標? 347 圖表：35個大中城市人均商業面積? 349 圖表：35個大中城市商業地產的城市投資價值????? 350
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