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第一部分 產業環境透視 第一章 長租公寓相關概述????? 1 第一節 長租公寓基本概念? 1 一、長租公寓定義?????? 1 二、與傳統租房的區別?????? 1 三、與"二房東"的差別 1 四、長租公寓產業鏈分析??? 2 第二節 長租公寓分類介紹? 4 一、集中式長租公寓??? 4 二、分布式長租公寓??? 5 三、兩種長租公寓對比分析?????? 8
第二章 2016-2018年國外長租公寓發展情況與經驗借鑒?????? 9 第一節 美國長租公寓發展概述? 9 一、美國長租公寓發展歷程?????? 9 二、美國長租公寓運營模式?????? 10 三、美國典型公寓企業簡介?????? 11 四、美國長租公寓經驗借鑒?????? 11 第二節 從eqr透視美國長租公寓運營模式?? 13 一、eqr簡介：美國領先的公寓型reits???? 13 二、eqr發展戰略：聚焦核心市場? 14 三、eqr融資優勢：reits助推高效融資???? 15 四、eqr投資優勢：精準把握市場節奏? 16 五、eqr運營優勢：增值服務多樣化????? 20 六、eqr對國內長租公寓企業的啟示????? 20 第三節 從leopalace21透視日本長租公寓運營模式???? 21 一、leopalace21簡介：包租模式公寓運營商?? 21 二、leopalace21發展分析：從建造商向租賃運營商?????? 21 三、leopalace21戰略選擇："以建引租"??? 21 四、leopalace21運營優勢：重服務輕運營?????? 24 五、leopalace21對國內長租公寓企業的啟示?? 25
第二部分 行業深度分析 第三章 2016-2018年中國長租公寓市場發展環境分析??? 27 第一節 宏觀經濟環境? 27 一、宏觀經濟增長?????? 27 二、工業經濟現狀?????? 31 三、固定資產投資?????? 33 四、財政收支規模?????? 34 五、宏觀經濟展望?????? 36 第二節 相關政策環境? 43 一、利好性政策概述??? 43 二、發展住房租賃市場的意見??? 46 三、住房租賃和銷售管理條例??? 47 四、加快長期租賃市場的發展??? 51 五、加快大中城市租房市場發展?????? 53 六、地方支持性政策分析??? 57 七、一線城市租賃市場改革?????? 62 第三節 社會與人口環境???? 63 一、居民收入水平?????? 63 二、社會消費規模?????? 65 三、人口規模與構成??? 66 四、人口結構特點?????? 67 五、人口流動情況?????? 67 第四節 房地產市場環境???? 67 一、房地產投資規模??? 67 二、商品房銷售面積??? 69 三、商品房銷售金額??? 69 四、房地產景氣程度??? 70 五、去庫存工作現狀??? 70
第四章 2016-2018年中國住房租賃市場發展分析??? 72 第一節 2016-2018年中國住房租賃市場發展契機 72 一、政策機遇綜述?????? 72 二、擴大租賃房源供給?????? 73 三、鼓勵住房租賃消費?????? 73 四、提供土地政策支持?????? 73 五、提供金融政策支持?????? 74 第二節 2016-2018年住房租賃市場發展驅動力分析???? 77 一、流動人口助長租賃需求?????? 77 二、租賃人口增長促進市場擴張?????? 78 三、租金上漲刺激租賃市場增長?????? 79 第三節 2016-2018年住房租賃市場發展現狀 80 一、住宅存量及其租賃比??? 80 二、重點城市人均住房租金?????? 81 三、住房租賃供給來源比例?????? 82 四、住房租賃需求環境分析?????? 82 五、租賃市場的投資回報率?????? 84 第四節 住房租賃市場痛點驅動長租公寓發展? 85 一、住房租賃市場痛點分析?????? 85 二、長租公寓對租房痛點的解決?????? 86 三、長租公寓市場處于起步階段?????? 87
第三部分 市場全景調研 第五章 2016-2018年國內長租公寓市場發展分析??? 88 第一節 中國長租公寓行業相關概述? 88 一、長租公寓行業發展歷史?????? 88 二、長租公寓行業的目標市場??? 88 三、長租公寓業態價值分析?????? 90 四、長租公寓社會價值分析?????? 90 第二節 2016-2018年長租公寓市場發展現狀分析 91 一、長租公寓市場再次升溫?????? 91 二、長租公寓溢價現狀分析?????? 92 三、長租公寓市場需求分析?????? 93 四、長租公寓市場供給分析?????? 94 五、市場金融創新情況分析?????? 94 六、國內市場缺乏龍頭企業?????? 95 第三節 國內長租公寓盈利分析? 95 一、長租公寓盈利模式概述?????? 95 二、盈利來源與成本具體分析??? 96 三、長租公寓盈利要素總結?????? 96 四、集中式盈利優勢與局限?????? 97 五、衍生業務盈利情況分析?????? 98 第四節 長租公寓市場發展難題分析? 98 一、市場用戶粘性不高?????? 98 二、國內市場競爭激烈?????? 98 三、難以獲取市場資源?????? 98 四、運營商盈利模式模糊??? 101
第六章 2016-2018年國內長租公寓市場競爭狀況??? 102 第一節 2016-2018年長租公寓市場格局分析 102 一、市場主要品牌發展格局?????? 102 二、分布式長租公寓市場層級??? 102 三、集中式長租公寓市場格局??? 102 第二節 2016-2018年長租公寓市場競爭主體分析 103 一、主要參與者??? 103 二、知名地產商??? 103 三、房地產中介??? 104 四、酒店集團?????? 104 五、"互聯網+資本"平臺????? 104 第三節 2016-2018年長租公寓市場品牌競爭情況 105 一、品牌排行榜概述??? 105 二、品牌影響力分析??? 105 三、品牌細化指數分析?????? 105 四、競爭力變化情況??? 107 第四節 2016-2018年地產商進軍長租公寓市場背后邏輯解讀???? 108 一、地產商搶灘長租公寓??? 108 二、15家企業觀點分析????? 109 三、投資機構視角解讀?????? 114 四、第三方媒體視角解讀??? 115
第七章 長租公寓運營要素及其關鍵績效指標（kpi）分析??? 117 第一節 長租公寓運營模式分析? 117 一、長租公寓運營模式概述?????? 117 二、集中式長租公寓運營模式??? 117 三、分布式長租公寓運營模式??? 121 第二節 長租公寓經營的關鍵成功要素???? 123 一、運營管理體系?????? 123 二、產品研發能力?????? 125 三、企業融資能力?????? 126 四、批量拿房資源?????? 126 第三節 長租公寓項目管理決策指標分析? 127 一、長租公寓項目決策管理指標?????? 127 二、不同類型物業項目運營比較?????? 128 三、公寓業務盈虧高度依賴運營?????? 128 第四節 長租公寓業務管理關鍵指標及行業經驗???? 128 一、拓展及房源租約管理??? 128 二、裝修改造及供應鏈管理?????? 130 三、銷售出租及租后服務??? 130 四、行業管理運營經驗借鑒?????? 132 第五節 長租公寓經營者運營建議???? 133 一、選擇核心區域重點突破?????? 133 二、進行差異化品牌運營??? 135 三、快速迭代品牌產品?????? 136 四、"互聯網+"需謹慎?? 137 五、新從業者運營建議?????? 140
第四部分 競爭格局分析 第八章 2016-2018年國內長租公寓重點企業發展分析??? 146 第一節 世聯行（紅璞公寓）???? 146 一、企業發展概況?????? 146 二、主要業務發展現狀?????? 146 三、長租公寓業務概述?????? 146 四、長租公寓布局現狀?????? 147 五、長租公寓運營案例?????? 147 六、長租公寓未來規劃?????? 148 七、長租公寓收益預測?????? 149 第二節 萬科（泊寓）? 149 一、企業發展概況?????? 149 二、泊寓品牌的發展??? 150 三、泊寓產品特點分析?????? 150 四、泊寓運營現狀分析?????? 150 五、萬科泊寓案例分析?????? 151 第三節 龍湖地產（冠寓）? 151 一、企業發展概述?????? 151 二、業務布局分析?????? 151 三、冠寓發展狀況?????? 151 四、冠寓發展特色?????? 153 五、冠寓盈利預測?????? 153 第四節 自如? 154 一、企業發展概況?????? 154 二、企業運營特色?????? 154 三、盈利模式分析?????? 155 四、脫離鏈家獨立?????? 155 五、衍生業務動態?????? 155 第五節 青客公司? 157 一、企業發展概況?????? 157 二、主要業務介紹?????? 157 三、商業運營模式?????? 157 四、重點關注維度?????? 158 五、未來發展目標?????? 159 第六節 you+公寓????? 159 一、企業發展概況?????? 159 二、公寓社交屬性?????? 160 三、戰略合作動態?????? 160 四、企業項目動態?????? 161 五、挑戰與前景??? 163 第七節 魔方公寓? 163 一、企業發展概況?????? 163 二、戰略布局轉移?????? 164 三、營運特色分析?????? 165 四、企業發展動態?????? 166 第八節 優客逸家? 167 一、企業發展概況?????? 167 二、企業發展現狀?????? 167 三、企業"軟實力" 168 四、企業發展規劃?????? 168
第九章 2016-2018年國內長租公寓市場投資分析??? 170 第一節 中國長租公寓行業估值分析? 170 一、資產運營方估值分析??? 170 二、交易平臺估值分析?????? 172 三、金融服務估值分析?????? 177 第二節 國內長租公寓投資機遇分析? 179 一、世界進入"新經濟"發展時期 179 二、互聯網經濟對長租公寓的推動??? 179 三、長租公寓是存量房時代的突破口?????? 180 四、租賃市場格局變動帶來發展機遇?????? 180 第三節 一線城市長租公寓市場投資機會分析--以深圳為例?? 181 一、深圳住房租賃政策動態?????? 181 二、市場供需失衡下的投資發展空間?????? 181 三、市場熱點區域與投資機遇分析??? 181 四、區別于其他地區的市場投資特性?????? 182 五、市場發展現狀與投資風險提示??? 183 第四節 部分二三線城市長租公寓市場投資機會分析???? 183 一、杭州?????? 183 二、南京?????? 185 三、成都?????? 185 四、武漢?????? 186 第五節 國內長租公寓投資風險提醒? 187 一、常見投資風險分析?????? 187 二、長租公寓房源難題?????? 188 三、行業"低利潤怪圈" 189 四、其他行業壁壘分析?????? 189
第五部分 發展戰略研究 第十章 2016-2018年國內長租公寓市場融資分析??? 192 第一節 2016-2018年長租公寓創業公司融資信息盤點 192 一、融資市場火熱?????? 192 二、集中式長租公寓融資??? 192 三、分布式長租公寓融資??? 193 第二節 中國長租公寓融資模式分析? 193 一、股權融資模式?????? 193 二、類reits模式?????? 195 三、眾籌融資模式?????? 196 四、銀行合作融資?????? 197 五、融資租賃模式?????? 197 第三節 中國長租公寓眾籌模式詳細分析? 198 一、長租公寓主要眾籌模式介紹?????? 198 二、眾籌項目的收益與風險分析?????? 201 三、收益類眾籌模式詳細解釋??? 202 四、國內長租公寓眾籌融資現狀?????? 202 五、長租公寓眾籌項目案例分析?????? 203
第十一章 2019-2025年中國長租公寓市場發展趨勢及前景預測?? 204 第一節 長租公寓市場未來發展趨勢分析? 204 一、資產由重到輕?????? 204 二、引入更多金融產品?????? 206 三、專業化服務趨勢??? 207 四、盈利模式將延伸??? 207 第二節 長租公寓發展前景展望? 209 一、市場未來發展方向分析?????? 209 二、長租公寓藍海市場巨大?????? 210 三、多角度市場前景分析??? 213 第三節 長租公寓未來發展模式的分析???? 213 一、客戶群體角度分析?????? 213 二、功能定位角度分析?????? 214 三、運營模式角度分析?????? 215
圖表目錄 圖表：長租公寓產業鏈?????? 2 圖表：eqr運營分析? 13 圖表：2014-2018年國內生產總值及其增長速度?? 27 圖表：2014-2018年三次產業增加值占國內生產總值比重?? 28 圖表：2014-2018年萬元國內生產總值能耗降低率(%) 28 圖表：2014-2018年全員勞動生產率(元/人)?? 29 圖表：2018年居民消費月度漲跌幅度(%)?????? 29 圖表：2018年居民消費價格比2017年漲跌幅度?? 30 圖表：2014-2018年年末國家外匯儲備?? 30 圖表：2014-2018年年末全國農村貧困人口(萬人)和貧困發生率(%)? 31 圖表：2014-2018年全部工業增加值(億元)及其增長速度(%)????? 32 圖表：2014-2018年三次產業投資占固定資產(不含農戶)比重(%)????? 33 圖表：2018年分行業固定資產投資（不含農戶）增長速度? 33 圖表：2018年固定資產投資新增主要生產與運營能力? 34 圖表：2014-2018年全國一般公共預算收入（億元）?? 34 圖表：2018年年末全部金融機構本外幣存貸款余額及其增長速度???? 35 圖表：2014-2018年全國居民人均可支配收入及其增長速度?????? 64 圖表：2018年全國居民人均消費者支出及其構成? 65 圖表：2018年年末人口數及其構成? 66 圖表：2014-2018年城鎮新增就業人數?? 67 圖表：全國房地產開發投資增速?????? 68 圖表：全國商品房銷售面積及銷售額增速?????? 69 圖表：國房景氣指數??? 70 圖表：2016-2018年我國流動人口數量?? 78 圖表：我國租賃人口示意圖?????? 79 圖表：2011-2018年中國房屋租賃行業細分市場規模（億元）?? 80 圖表：2018年我國重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況? 81 圖表：2018年12月中國主要城市住宅租金平均價格排名?? 81 圖表：2018年我國住房租賃供給來源占比???? 82 圖表：我國主要城市租賃市場的投資回報率示意圖?????? 84 圖表：2018年上海長租公寓客戶年齡比例???? 89 圖表：2018年上海長租公寓客戶月薪分布???? 89 圖表：2018年長租公寓投資情況???? 91 圖表：集中式公寓租金溢價構成示意圖??? 92 圖表：部分企業長租公寓溢價對比??? 93 圖表：2016-2018年我國長租公寓市場供給?? 94 圖表：長租公寓市場品牌排行榜?????? 105 圖表：2018年泊寓潛在群體需求???? 106 圖表：2018年青客潛在群體需求???? 106 圖表：2018年泊寓、青客潛在群體地域分布對比? 106 圖表：集中式運營模式特點?????? 117 圖表：集中式長租公寓運營框架圖??? 118 圖表：新派公寓運作架構模式??? 119 圖表：分布式公寓運營模式?????? 121 圖表：分布式公寓運營模式?????? 121 圖表：長租公寓企業運營體系??? 124 圖表：國內長租公寓企業運營管理體系分析??? 125 圖表：國內長租公寓企業產品研發能力分析??? 125 圖表：長租公寓行業成本分析??? 127 圖表：長租公寓產品打造環節 ? 137 圖表：長租公寓互聯網化分析??? 138 圖表：長租公寓互聯網解決方案示意圖??? 145 圖表：2018年集中式長租公寓融資一覽表???? 192 圖表：2018年分布式長租公寓融資一覽表???? 193 圖表：公寓企業與銀行的合作??? 197
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