房地產作為資金密集型行業，對資本的追逐永無止境。但外部環境變化，往往令房企的資本化之路充滿荊棘。此前幾年IPO審核暫停，曾一度在房企間掀起赴港上市潮，而當下IPO審核加速，內房股在港股市場屢遭低估，加之近期美國宣布進入加息通道，正在削減內房股的融資優勢。

　　此外，全國主要城市開啟的大規模樓市調控對房企的資金面要求提高，雖然地產A股融資開始受到更多監管和限制，但房企回A潮也在近年開始興起。

　　A+H平臺運營模式相對而言為房企多元融資帶來便利，卻也并非全然美好，首當其沖就是同業競爭問題，這在當下的部分房地產集團運營中仍未得到解決。

　　這些構成了房企漫漫融資路上的蜜糖與砒霜，也成為考驗房企運營歷久彌新的問題。

　　導讀

　　A股與港股在投資者結構、進退機制、估值邏輯等方面有著諸多不同。但隨著滬港通、深港通的開通，以及注冊制改革的啟動，A股和港股之間的差距正在彌合，市場甚至有“A股港股化”、“港股A股化”的說法。回歸A股是否還有原有意義?

　　近年來，房地產企業掀起一股回歸A股的熱潮，新近啟動回歸動作的萬達、恒大，以及回A“老兵”富力、首創是其中代表。近期頻繁買入金科股權而逼近大股東的融創，也被一些投資者認為帶有回歸A股的考量。

　　眾所周知，A股與港股在投資者結構、進退機制、估值邏輯等方面有著諸多不同。從金隅股份回歸A股之后的股價、融資、估值等表現來看，其價值似乎要比在港股體現得更加淋漓盡致。

　　但值得注意的是，隨著滬港通、深港通的開通，以及注冊制改革的啟動，A股和港股之間的差距正在彌合，市場甚至有“A股港股化”、“港股A股化”的說法。且在國內不斷加息的背景下，A股具有的融資成本優勢也在減弱。既然如此，回歸A股是否還具有同樣的意義?

　　港股遇“冷”

　　近年來，在港上市的內地房地產企業似乎一直在遭受資本市場“冷遇”。

　　2016年，恒大以3734億元的銷售規模超購萬科成為國內第一大房企，其市盈率甚至超過A股上市的萬科。但截至2月3日，恒大的市值還不到750億元港幣，其股價也僅為5.23港元。相比之下，經歷了股權風波的萬科，在A股的市值為2283億元，股價也維持在20.68元水平。

　　已經從港股退市的萬達商業，上市不到兩年，超半數時間的股價低于發行價。萬達集團董事長王健林就曾表示，對港股的低估值“無法忍受”。

　　同樣的，富力地產截至2月3日的市盈率僅為4.035，同樣銷售級別的A股上市公司首開股份，市盈率為25.08。首創置業的市盈率為3.906，同規模的A股上市公司金科股份，市盈率為21.46。

　　造成這種差異的主因，在于A股與港股的估值邏輯有著明顯不同。

　　據統計，港股市場以境外投資者為主，其中機構投資者所占比重超過七成，個人投資者占比不到三成。從交易金額來看，機構投資者占比超過9成。相比之下，A股市場主要為內地投資者，個人投資者(即俗稱的“散戶”)占比在半數以上，機構投資者占比相對較小。也因此，有人將港股稱為“機構市”，A股則是“散戶市”。

　　由于機構投資者更看重中長期收益，因此更加注重上市公司的基本面和行業前景;個人投資者看重短期收益，更為關注題材炒作、熱點跟蹤等。

　　與此同時，與美股類似，港股有著大量做空機構。若上市公司在缺乏業績支撐的情況下股票大漲，這些機構就啟動做空機制而獲利。因此，A股流行的炒題材、做熱點的做法，在港股很難行得通。且港股和美股都沒有A股的跌停制度，使股價很容易出現大幅下滑。

　　中信建投房地產研究員陳慎向21世紀經濟報道記者表示，就房地產行業而言，港股更加看重資金的效率和安全性，資金成本高、杠桿率高、收益率低的企業往往容易受到冷遇。A股房地產企業很少因此而受到低估。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，由于A股市場以內地投資者為主，對于內地房企來說，在品牌推廣方面也相對有利。

　　既然A股有如此多的優勢，為何大量內地房地產企業紛紛在香港上市?有分析指出，這是因為香港資本市場實行注冊制，較為容易上市。相比之下，房地產企業在內地上市，則容易受樓市調控政策的影響。如2010年之后，甚少有房地產企業在A股實現IPO，企業的再融資、增發等也一度被叫停。

　　此次嘗試回歸A股的萬達商業，在2014年底登陸港股之前，就曾嘗試在A股IPO，但由于各種原因未能實現。

　　且前幾年國際金融危機爆發之前，海外資本市場的資金充裕，港股上市房企的融資成本長期低于內地資本市場。