特色小鎮(zhèn)為何在近兩年興起?開發(fā)商為何扎堆熱捧這一概念?

　　在諸多城市化研究人士看來，這與城市化發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的逆城市化有關，當大城市趨于飽和，其產業(yè)、人口和資源將逐漸向周邊分流，未來將形成都市圈、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)等多層次的城市體系，郊區(qū)化將成為中產階層生活的主流。目前深圳、上海等大城市已經(jīng)出現(xiàn)這樣的苗頭。

　　復世投資研究指出，以美國為例，美國整體統(tǒng)籌產業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。

　　基于以上趨勢，我國十三五規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn);鼓勵各地區(qū)就培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進行總體安排。

　　2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色的特色小鎮(zhèn)。

　　在這些文件中，都指出特色小鎮(zhèn)需以產業(yè)導入為核心，進行產城融合，而對于開發(fā)商主體的建設者而言，小鎮(zhèn)開發(fā)要摒棄房地產思維，不是易事。

　　在碧桂園的設想中，科技小鎮(zhèn)的開發(fā)是軟硬件并行的，產業(yè)配套、城市配套和住宅開發(fā)同時進行，而并不是先建和先賣住宅回籠資金。不過，碧桂園總裁莫斌也坦承，科技造城、產融結合此前沒有先例，科技小鎮(zhèn)未來如何運營并盈利，仍是一個正在探索和研究的課題。

　　時代地產“未來小鎮(zhèn)”提出了小鎮(zhèn)運營的可能思路：通過“城市價值合伙人”運營未來小鎮(zhèn)，從土地方、經(jīng)營方、入駐企業(yè)方等參與者身上，挖掘項目價值。

　　而在宋衛(wèi)平看來，產業(yè)不能涵蓋藍城的理念，藍城小鎮(zhèn)的模式核心是生活，這直接與運營相關。

　　在他的設想中，藍城小鎮(zhèn)的運營核心是藍城生活服務體系——鎮(zhèn)長，“我們認為的鎮(zhèn)長是居住者的自治管理，也一種服務系統(tǒng)和體制，人人皆鎮(zhèn)長。”

　　賽伯樂基金高級合伙人汪傳虎認為，特色小鎮(zhèn)不同于房地產開發(fā)，它是一個培育孵化過程，需要企業(yè)用創(chuàng)新思維、撬動各方資源，共同開發(fā)、培育，從傳統(tǒng)的地產開發(fā)模式，向運營服務模式轉型。

　　這種轉型要求開發(fā)商調整盈利模式，從單純銷售物業(yè)向更高比例的自持轉型，由專注房地產開發(fā)到全產業(yè)鏈服務，并開始探索股權投資，園區(qū)物業(yè)資本化等多種增值模式。

　　而當開發(fā)商轉為運營商，最為關鍵的是必須創(chuàng)新金融工具，通過資本的方式來導入創(chuàng)新型服務，來催生或者孵化創(chuàng)新企業(yè)的增長。小鎮(zhèn)的開發(fā)和運營必須熟悉VC、PE、產業(yè)鏈金融等金融工具的運用。