租賃市場“崛起” ！ 房地產市場“輕租重售”正在改變

• 2017年8月21日 FanTianQing來源：中證網 237 7
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住建部等九部委公布了12個租賃試點城市名單才過一個月，已有9個試點城市公布了方案或通過審議。專家認為，這些城市的快速啟動，預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開，房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

　　“輕租重售”住房模式，加劇租住市場矛盾

　　據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

　　從租住費用看，上海易居研究院發布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數據顯示，廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

　　從供應結構看，上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業占有率低于2%，而發達國家租賃市場的規模化比例是20%-30%。清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，發展租賃市場就是要改變租賃市場的供應結構，不斷增加租賃市場的有效供給，才能穩定租金。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析說，目前租賃市場積累的問題，主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。

　　房地產市場如何實現健康發展？其實，在2015年底中央經濟工作會議就提出要建立購租并舉的住房制度，2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發展住房租賃市場，今年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，在一系列文件和意見的推動下，多個城市租賃市場改革已陸續展開。

　　上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設中包括50萬套租賃住房。深圳規定在棚戶區改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用于人才住房和保障性住房，“只租不售”。

　　租賃改革展開，“租購同權”釋放積極信號

　　近日，杭州與阿里巴巴等合作將建立智慧住房租賃監管服務平臺，該平臺將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系等各租賃環節的全覆蓋，實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全納入。

　　如同杭州，一場劍指租賃市場的改革正在多個城市展開。廣州、成都、沈陽等多個租賃試點城市紛紛搭建房屋租賃交易和監管平臺。

　　記者從公開信息獲悉，此次九部委公布的12個試點城市，除深圳、合肥、肇慶三個城市外，已有9個城市公布了租賃試點方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市盡管未列入試點，但依然多措并舉發力租賃市場。

　　從各地方案看，培育租賃市場是各方案著重體現的，內容主要集中在以下幾個方面：

　　機構化、專業化、規模化成為各試點城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業培育數量進行量化考核。如，沈陽到2020年住房租賃業務的企業要達到50家。武漢要求在其兩大開發區新增租賃住房7000間，試點企業不少于20家。

　　在供應主體方面，國有企業受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。鏈家研究院楊現領認為，一方面國企可發揮引領、帶動作用，穩定市場租金，另一方面有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。

　　為租房群體“賦權”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購同權”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學權益后，無錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩定住所”范疇。

　　宋丁表示，從國家啟動12個城市租賃試點，到試點外城市積極主動發力租賃市場，特別是“租購同權”的提出對我國建立“租購并舉”的住房制度具有較大的信號意義。

　　房地產發展模式生變，未來自持物業或集中入市

　　業內人士表示，隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

　　“近年來，廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入戶，加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生，呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產行業協會會長王韶表示，以多年的觀察，租房族一旦經濟條件允許，他們就會快速轉向購房，造成這種現象的重要原因，是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務權益等。

　　“增加租賃市場的有效供給，對于穩定市場預期，遏制房價過快過高增長將發揮積極作用。”王韶說。

　　華南城市研究會副會長孫不熟說，有人問租賃市場起來了，房價會不會大跌。房子具有資產屬性，有條件的人仍會出于保值增值、財富效應而購房，因此發展租賃市場并不會導致房價大幅下降，整體來看對穩定房價有重要作用。

　　公共福利、稅費改革、資產證券化，被業界認為是影響住房租賃市場培育和發展的三個重要因素。萬科長租公寓負責人張成皓建議，應進一步降低稅費扶持租賃企業發展壯大，同時改革與房屋產權綁定的公共福利制度，進一步輻射租房群體。

　　業界普遍認為，目前，房地產業正從單一“拿地賣房”模式，向出售與持有運營并舉時代過渡。“可以預計，未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的‘售轉持’，開發商必須提升輕資產運營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經理邵俊建議，應加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金試點。

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