“商改租”未必是最優選擇？ 商辦類項目市場需回歸健康

• 2017年9月5日 FanTianQing來源：鳳凰網 1437 95
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企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足采光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。

　　“商改租”未必是最優選擇？

　　在一些人將“商改租”視為“商改住”的“出路”時，也有人對此并不看好。

　　張大偉對記者分析說，他對在建商辦類項目的開發商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實現資金的迅速回流，在上海、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中，不如順勢將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價，也比在1%~2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多。”

　　“商改租”的前提是開發商必須長期將資產鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內不得轉讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地產開發企業轉為自持物業并用于出租，不得分割轉讓”，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷售”。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業的相同困難是開發商的資金安全問題，相比于買賣市場上的快速回流，開發商一旦自持物業用于出租，則完全是另一套商業模式，回報周期較長，對開發商來講是極大的壓力。她預測稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進，開發商和運營商會推出類別更豐富的不同檔次的產品，但對租房人群來說未必會是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計會普遍上漲，開發商通過提供高品質租賃房屋，以及周邊配套增值服務的方式提高‘客單價’，以達到盡可能緩解資金回流壓力的目的。”

　　金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項目經理很多，但至今沒有一個人拍板決定將項目交給泊寓進行長租公寓運營。“‘商改租’對開發商來說并不是最優選擇。”金羽告訴記者，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響，但其前期開發投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若將其改造為長租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個并不能有效、快速形成穩定現金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買賣。

　　實際上，“商改租”一直在進行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時間相關部門有意識地將部分商辦類項目“引導”至租賃市場。據了解，絕大多數集中式長租公寓品牌均是自持或尋租商辦類項目后將其改造成長租公寓，這套模式已經存在了多年，開發商和運營商也并未找到獲得高收益的辦法。“最近一年多以來我國密集地出臺推進租賃市場發展的政策，歸根結底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應量；降低選擇租房的各種阻力。”張大偉認為，“商改租”只是提高供應量的一個方式而已，最近出臺的關于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，“租購同權的提法則是減法的一種形式。”

　　“以北京為例，目前租賃市場的規模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進’租賃市場為其提供增量，對供應端的改變也不會立竿見影。”金羽分析說，租賃市場長期以來的問題并不只是“供應不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應，“還是希望上述幾地的有關部門盡快出臺‘商改租’的實施細則，才有助于開發商制定具體方案。”

　　商辦類項目市場需回歸健康

　　有業內人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場，也意在對此前一段時間混亂不堪的商辦類項目進行整頓。亞豪機構統計數字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當天，北京地區成交商辦類項目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區商辦類項目成交量低于1500套。

　　北京的主要產業都集中在四環內甚至三環內的中心城區，但在五環甚至六環路沿線的一些地區卻還密密麻麻地排列著商辦類項目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環外，由于其周圍沒有相關的產業環境而幾乎被農田包圍，開發商不得不將其改造為“類住宅”。

　　郭毅分析說，此類現象與上海相似，有政府規劃地塊使用用途失當的問題，“商辦類項目的地塊首先應當根據地塊本身的區位條件來規劃，周圍沒有相關產業的不應規劃為商辦類項目地塊。此外，既然規劃了商辦類地塊，就應當將有關產業轉移至地塊附近的區域，讓商辦類項目有需求。目前的做法是產業并沒有轉移過來，附近居民只有住宅需求沒有商業辦公需求，開發商不得不順著市場走改建成‘類住宅’。”

　　京滬兩地限購令施行后，“真商辦”取代“類住宅”，開發商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對記者說，之前開發商以商辦類項目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實質上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”。“京滬兩地的新政讓商辦類項目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發商拿地前要想清楚能干還是不能干，不能干就別干。萬科總經理郁亮說得很清楚，‘當好農民種好地’，既然是商辦類項目，就按照商辦類項目進行開發，否則就別拿這塊地。”

　　隨著一系列對商業地產項目的整治措施，開發商似乎也感到轉型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯合金茂、綠地、首創、華潤、遠洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項目的開發商“抱團取暖”，成立了北京商辦聯盟。北京保利提出“構筑房企資產聯盟”，無論租售，都將商辦類項目進行長線運作。

　　中國房地產業協會和旅游地產專業委員會秘書長蔡云在商辦聯盟成立儀式上表示，商辦類項目的存量時代已經到來，增量時代一去不返，“以前是賣房子，現在是賣服務。”蔡云說，新的市場環境要求房企角色從開發商逐漸轉為運營商，并考慮新的問題，比如怎樣將資產證券化；如何進行有效的運營和管理；產品形態上如何尋求突破等。

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