“商改租”未必是最優選擇？ 商辦類項目市場需回歸健康

• 2017年9月5日 FanTianQing來源：鳳凰網 1437 95
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企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足采光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。

　　隨著多個城市出臺的有關允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，即“商改租”的文件，不少房企都將目光投放到“商改租”項目上去。

　　允許“商改租”的提法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，但彼時輿論聚焦于“租購同權”，其實該文件同時提出了“商改租”：允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，經規劃行政主管部門批準改建后的住房，土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。隨后，上海、南京和佛山等地也發文允許“商改租”。

　　自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺針對商業辦公類項目的調控政策以來，兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地產統計數據顯示，2016年全年商辦類項目供應套數為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著“3·26”新政施行，2017年上半年商辦類新增供應套數僅為15109套，新增供應面積為122.27萬平方米，成交套數則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業界稱為“斷崖式下跌”。

　　如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場上找到了以“商改租”形態“復活”的政策依據。亞豪機構市場總監郭毅對記者分析稱，此前上海市在一些商辦類項目的地塊規劃上存在欠妥的情況，導致商辦類項目在該區域沒有需求而無人問津，開發商只得轉而開發“類住宅”，政府不能完全將此后果拋向市場，提出“商改租”也算是政府承擔起部分責任，為此類地塊尋找一個“出路”。

　　“‘商改租’不是想改就能改”

　　值得注意的是，此前京滬兩地對“商改住”的調控政策集中于個人買賣一端；而截至目前各地發布的“商改租”政策則都針對開發商。“‘商改租’是對企業而言的，商辦類項目的開發商可以將旗下物業轉為自持，然后向住宅方向進行改造。”郭毅分析說。

　　企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足采光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。其中，南京的相關政策明確規定，“開發企業提出商改租申請后，需報屬地區政府（園區管委會）和市相關主管部門初核，經評估后，區域內商業、商務辦公總量確實過剩的情況下才予批準?！睆V州也稱改建行為需得到政府批準。

　　而目前市場上所謂的商業辦公類項目主要有兩類：真正用于辦公用途的“真商辦”、實際開發過程中改建為居住用途的“類住宅”。“類住宅”較容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于辦公的商辦項目在開發商眼中很有難度。

　　北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴記者，以此次提出“商改租”的上海為例，該市消防部門對寫字樓和酒店等“真商辦”項目改造成居住功能有明確的限制，若后續沒有消防機關的政策松動，改造很難成行，“今年上半年發生過由商辦類項目改造成住宅用途時的消防惡性事件，我認為短期內松動不太現實。”

　　金羽補充說，“真商辦”中大型商場和點式寫字樓由于縱深過大，采光條件有限，也不適合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“閑置和低效利用的國有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些，并且國家政策在產權性質問題上也有諸多對改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會考慮尋找將廢置廠房改造成長租公寓的可能。

　　中原地產研究院首席研究員張大偉則直接指出，“真商辦”也不適合改造成住宅，“寫字樓大多數是過道設計，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設施加進去?！?

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