北京：辦公樓租金水平明顯分化 物流地產空置率創四年新低

• 2017年10月17日 FanTianQing來源：鳳凰網 639 37
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北京房地產開發商SOHO將位于中央商務區核心區的光華路SOHO 2項目公開出售。鑒于在中央商務區域此類項目的出售機會稀缺，因此該項目迅速得到了多方的關注。仲量聯行華北區投資部總監王剛表示：“(SOHO 2) 項目的公開出售，為投資者提供了一個非常稀缺的購買北京市場

北京寫字樓市場有何新變化？

2017年10月16日，北京 – “2017年第三季度，由于優質辦公樓需求顯著加大，優質辦公樓和低品質辦公樓的租金水平之間出現明顯分化。受其影響，優質辦公樓的業主得以獲得比市場上其它類型辦公樓更高的租金水平。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。與此同時，在零售地產市場，餐飲業態的多個細分市場推動需求增長，其中，“生鮮”超市概念、高檔餐飲戶外就餐服務和“網紅”飲品零售商表現活躍。國內外投資者對北京中央商務區內待售的光華路SOHO 2辦公樓表示出了濃厚的興趣。工業物流地產市場，在電子商務和第三方物流企業需求保持穩定的帶動下，市場總體空置率創四年以來的新低。在高端住宅銷售市場，政府對高檔住宅實行限價政策。同時，由于政府要求開發商的新項目盡早開盤，新增供應的入市推動銷售量大幅增長。

甲級辦公樓

近期部分優質辦公樓項目的竣工，帶動本季度的市場升級需求，為租戶在北京市場上的擴租或搬遷提供了諸多機會。絕大部分的吸納量來自于國內企業。許多國內著名企業繼續考慮在京設立分公司，以擴大其在國內的市場占有率。仲量聯行北京商業地產部總監賀睿珂（Eric Hirsch）表示：“中央商務區的辦公樓業主仍對吸引金融和服務行業的租戶感興趣，而那些來自利潤率相對較低行業的租戶更關注于非核心市場相對低廉的辦公空間。不過，無論是在哪個地區或哪個子市場，優質辦公樓的業主獲得的關注度都最大?！?/p>

在優質辦公樓及新竣工項目表現強勁的帶動下，辦公樓市場租金環比上漲0.9%。優質辦公樓受到租戶的青睞，推動其租金上揚。此外，大部分最近竣工項目的業主在實現較高的出租率后得以提升租金，也帶動了整體租金水平的上漲。例如，上季度竣工的四個項目在2017年第三季度的凈吸納量累計達到5萬平方米。將預租計入考量，本季度的吸納量使得這些辦公樓目前僅剩下不足20%的可租賃空間。

麗澤地區的新竣工項目將為租戶提供位于非核心區的新選項。預計未來12個月北京辦公樓市場的新增供應將主要集中在新興的非核心辦公樓市場。為吸引租戶進駐新興地區，并希望復制不斷成熟的望京市場的成功經驗，業主們可提供的租金優惠程度將面臨市場考驗。與此同時，如果北京市政府對商業項目施工的限制政策得到嚴格執行，市中心原定于近期完工的新建項目也可能延期入市。

投資

北京房地產開發商SOHO將位于中央商務區核心區的光華路SOHO 2項目公開出售。鑒于在中央商務區域此類項目的出售機會稀缺，因此該項目迅速得到了多方的關注。仲量聯行華北區投資部總監王剛表示：“(SOHO 2) 項目的公開出售，為投資者提供了一個非常稀缺的購買北京市場資產的機會。來自國內外投資者都在覬覦這一項目，特別是機構投資者表現出濃厚興趣，”

零售地產市場，凱德商用中國信托（CapitaLand Retail China Trust）宣布將其位于北京北三環路外、總建筑面積43,443平方米的安貞凱德廣場（CapitaMall Anzhen）項目出售給北京華聯集團（BHG）。凱德置地以總價11.3億元將其在該項目中的全部權益出售（交易價包括但不限于其在安貞凱德廣場中的權益）。北京華聯集團現以長期租賃予百貨商場的形式運營該項目。

優質零售

備注：優質零售地產專指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應量。

本季度，餐飲業態內的多個細分市場推動零售市場需求增長。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生超市在北京開設了第二家店，主推“生鮮”概念，以將更多線下消費者向線上引流。太古里將一棟原奢侈品獨棟樓改建為戶外高檔餐飲樓，本季度全面開業，以滿足人們對戶外餐飲服務日益增長的需求?！熬W紅”奶茶零售商喜茶進駐北京，開設了兩家店面。仲量聯行北京零售租賃部總監曲闖表示：“隨著市場競爭日趨加劇，業主保持對‘新、鮮’餐飲品牌的青睞。此類餐飲租戶有助于提高客流量，促使項目在市場中進一步脫穎而出。此外，輕奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到歡迎；而非傳統業態，如聯合辦公和細分市場的健身業態，也被業主納入考量，以保持項目在市場中的競爭優勢?！?/p>

本季度城區和郊區市場零售地產租金保持平穩，環比分別增長0.3%和0.7%。部分核心項目開始觸及租金上限，本季度王府井市場出現項目下調租金現象。預計在未來12個月，郊區零售項目租金表現將持續優于市區項目。由于越來越多的消費者選擇就近消費，五環外的優質零售項目將繼續從中受益。

預計2017年第四季度將為供給高峰，屆時將有70萬平方米的新增供應入市。最受矚目的新項目是位于王府井步行街的王府中環，該項目由香港置地集團開發。與此同時，租賃進度緩慢及北京市政府對商業項目施工的限制政策，可能導致部分項目延期開業。

工業物流地產

受第三方物流和電商穩定租賃需求的帶動，工業物流地產市場總體空置率創下四年新低。成熟區域的工業地產空置面積快速被市場吸納。在租賃活動保持穩定以及無新增供應的影響下，2017年第三季度工業地產市場總體空置率持續下跌，降至1.7%，為2013年以來的最低值。市場供不應求，使得業主擁有更大的議價權，推動租金穩中有升，環比增長1.3%。

預計2017年底前將有兩個新建項目入市，2018年新增供應將達到峰值。 兩個項目預計將分別在兩個新興地區，即房山區和通州永樂經濟區開業。由于這兩個項目位置偏遠，預計市場吸納速度相對緩慢，2017年年底前市場空置率穩中有升。2018年，鑒于有超過30萬平方米的新增供應入市，市場空置率繼續上揚。然而，北京市政府對商業建設項目的限制政策可能導致部分項目延期上市。

高端住宅

2017年第三季度，由于政府對住宅市場的限價政策，同時推動新推項目盡早入市，大量新增供應增加，受限價格與充足供應使得高端住宅市場銷量有所增長。較穩定的需求下，豪華公寓銷量環比上漲9.2%，高端別墅銷量基本持平。在所有豪華公寓銷量中，位于三環內的中國璽項目的銷量超過市場總成交量的半數。繼北京政府不斷施壓后，開發商加速項目開盤的進度；豪華公寓新增供應環比上升430%。7個豪華公寓項目，共計826套住房獲得了預售證，超過上季度的192套。本季度持續受到住宅的限價政策影響，許多入市項目的成交價顯著低于市場預期。

受新增供應大幅增加的影響，本季度豪華公寓成交價稍有下降，環比下降2.6%。現存入市較早的項目調低售價，以便與新推項目競價。本季度，高端別墅的一手房成交價環比持平。

為進一步限制市場投機行為，遏制售價增長勢頭，北京市政府在2017年第三季度末出臺了有關共有產權住房的措施。新政策使購房者可以與市政府代持機構共享產權。未來土地供給將有所側重在共有產權房與剛需市場而非高端住宅市場，北京市政府計劃在未來5年內建設25萬套共有產權住房。北京市住建委還宣布計劃建設一個網絡住房租賃監管平臺，以便強化對市場活動的監督，有利于為租戶權利提供保護，繼而更好地發展租賃市場，并且為進一步穩定住房市場提供支持。

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