商業地產：存量商業蘊藏更大機會 舊改建城市新地標

• 2017年10月23日 FanTianQing來源：鳳凰網 1298 85
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在城市更新過程中，如何盤活商業地產項目？

商業地產現狀如何？

城市更新就像一場城市“整容術”，而商業地產的盤活和改造首當其沖成為造就城市名片的最重要一環。

實際上，略顯“疲態”的商業地產進入高存量時代已成為行業共識。據國家統計局數據顯示，2017年1~8月份，全國房屋竣工面積為52296萬平方米，其中商業營業用房及辦公樓竣工面積為8573萬平方米。由于商業類存量在城市的公建環境占據主流，未來舊改商業項目大量入市將為城市更新帶來巨大影響。

在城市更新過程中，如何盤活商業地產項目？第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤告訴記者，城市更新將帶來存量改造的新浪潮，商業地產的出路需要更加注重運營，挖掘服務需求，真正貼近消費者的訴求。

存量商業蘊藏更大機會

中信證券研究院曾在2016年4月《商業地產行業深度報告》中指出，我國商辦物業的投資增速過快，開發投資增速已明顯快于住宅開發投資增速，我國商服用地一直都占房地產用地出讓的30%左右，即使考慮開發商有不對外出售的自持物業，這個比例與社會真實需求仍然不匹配。

熊志坤認為，商業地產之所以過剩，主要是供應量加大和需求日益萎縮的不平衡造成的。記者注意到，城市更新中對商業地產的改造和盤活，可以令那些日漸陳舊、收益低下或業已閑置的重要資產煥發出新的生命力，對開發商和投資者來說蘊藏著更大機會。

戴德梁行發布的《城市更新4.0》研究報告指出，更新或改造的項目，對于投資者和開發商來說是一個非常好的投資機會，因為這類項目通常以低價出售，投資者或開發商可以節約投資成本，而且從長遠來看，這些物業在改造后通常能產生可觀的投資收益。

存量商業地產的改造對區位、交通等要求也非常高。熊志坤表示，針對位置比較遠的商業地產，出路可能在于長期經營，更多關注終端用戶的要求，在產品空間、服務的提升上如何滿足客戶的需要。至于改造成商業類的辦公還是公寓，需要有更長遠的考慮。而辦公物業憑借收益穩定、需求旺盛等優勢，未來將受到更多機構投資者和開發商的關注，有發展潛力的商業存量物業，可能被改造為辦公用途。

事實上，城市更新已經成為城市發展過程中一個極為重要的階段，而如何盤活存量市場是商業地產商們需要思考的問題。

靠運營盤活過剩資產

鏈家研究院院長楊現領表示，中國房地產發展已進入到運營時代，每一次市場集中度的上升，背后都經歷過行業周期的洗禮，最終結果就是服務能力的提升。進入到新階段，對城市更新背后的運營和服務將提出新的、更大的要求。

熊志坤分析稱，隨著項目運營能力越來越重要，單純依靠拿地、開發、銷售這一傳統模式的企業將變得難以為繼，未來開發商將更加注重持有運營型物業的開發。

隨著城市更新不斷推進，遠洋、龍湖、中糧、大悅城等房企在商業地產的改造上已開始布局。實際上，近來年對商業地產的更新和盤活不乏成功案例，打造成城市新地標的舊改商業地產項目也不在少數。

以西單大悅城為例，在其九層原商戶FAB經營不善撤鋪之后，開發商就一直在尋找支點來撬動三千多平方米的商業存量。大悅城地產相關人士告訴記者，通過對近三年西單大悅城消費者年齡呈年輕化趨勢的大數據分析，最后決定鎖定90后消費力量，將其重新定位為以潮酷、潮玩為核心的社群集結型社區。改造之后的西單大悅城銷售穩步上漲，坪效較改造前提升50倍，租金收益也提升了70%。

此外，大悅城去年11月提出“大資管”戰略，第一步是盤活優質存量資產，即開始了對存量物業的改造，長風大悅城也成為旗下首個“邊改造、邊運營”的項目。記者了解到，長風大悅城項目就是大悅城地產去年以13.6億元收購的上海長風景畔廣場項目改造而來。據長風大悅城總經理危建平透露，長風大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

對于舊改項目而言，改造時間越短意味著能夠越早達到財務回報要求，長風大悅城整體項目的改造時間控制在一年左右。如何兼顧運營和改造團隊是長風大悅城面臨的一大挑戰。大悅城地產方面表示，他們為此專門成立了跨部門清鋪小組、工程改造小組，同時運營團隊在改造期間也會緊密協作，保證商戶的正常經營活動。

大悅城地產上述相關人士表示，未來大悅城地產將在一二線城市的較核心位置，尋找符合定位卻又運營不善的存量項目，對其通過一年左右的改造后以全新面貌進入市場，再對該物業持續運營進而帶動租金收入，從而提升物業的溢價空間，實現較高的財務回報。

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