多家房企業績預虧或下滑 陷拿地和融資兩難境地

• 2017年10月27日 FanTianQing來源：鳳凰網 495 26
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  2017-2022年裝修設計服務行業深度分析及“十三五”發展規劃指導報告

  第一部分 行業運行環境 第一章 裝修設計服務行業相關概述 第一節 裝修設計服務行業定義及分類 一、行業定義 二、行業主要分類 三、行業特性及在國民經濟中的地位 第二節 裝修設計服務...

A股上市房企先后發布2017年前三季度業績預告，多家房企出現業績預減和虧損的情況。

房企現狀如何？

A股上市房企先后發布2017年前三季度業績預告，多家房企出現業績預減和虧損的情況。Wind數據統計顯示，截至10月18日，已發布前三季度業績預告的63家A股房企中，有24家房企業績預計下滑和虧損，占比近四成。值得注意的是，因“交房項目結轉收入減少”而業績下滑或虧損的房企，均為中小規模房企。對此，分析認為，中小房企拿地難也是一個較為客觀的現實，這也影響了中小房企結轉收入減少，而拿地量也決定著后續庫存規模少，對于中小房企而言，這將是一個惡性循環。

多家房企業績預虧或下滑

根據公開資料整理，中房地產、津濱發展、世紀星源等6家公司業績預計出現首虧，且前三季度歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅均超過100%。此外，海南亞太實業發展股份有限公司預告，歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅最為嚴重，比去年同期下降4433.33%左右。而去年同期業績預減的金融街，今年前三季度預計實現歸屬上市公司股東的凈利潤為11.66億-14.47億元，增幅為45%-80%。

此外，深深房A、京漢股份、廣宇集團、京投發展等企業在公告中表示，前三季度預計業績下滑或虧損的主要原因與“交房項目結轉收入減少”掛鉤。以廣宇集團為例，該公司預計2017年1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為6000萬-1.3億元，同比下降幅度區間為62.55%-18.86%。廣宇集團公布的2017年半年報顯示，業績變動的原因為2017年1-9月，公司下屬房產項目預計交房產生的營業收入低于上年同期所致。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對?記者表示，房企結轉項目的減少實則與投資端面臨的壓力有關。部分房企在銷售業績資金回籠較為困難的情況下，新項目的投資節奏也會隨之放緩，從而影響到結轉的項目。

陷拿地和融資兩難境地

值得注意的是，因交房項目結轉收入減少而業績下滑或虧損的房企，均為中小規模房企。嚴躍進分析表示，房企交房項目結轉收入減少，受到了三種因素的影響。第一是拿地規模，這兩年恰是土地市場價格快速上升階段，地價上漲自然帶來了拿地壓力。而且很多體量較大的地塊雖然有較高的成長空間，但中小房企難以消化，所以都會帶來潛在的土地儲備規模不足現象；第二是項目開發的節奏放緩；第三和營銷效率有關，部分售樓部門或強調房屋銷售的考核，而對于背后的營銷成本控制和相應的資金回籠等關注反而減少，這都會帶來收入規模減少等現象。

第一太平戴維斯北京項目及開發顧問部董事兼負責人熊志坤也認可上述分析，熊志坤表示：“持續限購政策的影響造成多家中小上市房企業績出現下滑現象，一方面平抑房價，房企項目盈利收入減少；另一方面導致成交量大幅下降。中小企業項目少，而且覆蓋城市少，政策影響可能更加明顯。”

“中小房企業績下滑是房地產市場發展的必然結果，特別是在持續的宏觀調控之下。”在高力國際華北區研究部總監曹化行看來，持續的宏觀調控壓抑了房地產的交易需求，使得房地產銷售市場的競爭愈發激烈。隨著房地產市場不斷發展，購房者對房地產項目的品質需求也不斷提高，大型房企更具品質保障，使得中小型房企的項目競爭力下降。同時，信貸的收緊使得房企資金獲取愈發困難，而中小房企比大型房企更難獲得授信。

嚴躍進進而表示，目前中小房企拿地難也是一個較為客觀的現實，這也影響了中小房企結轉收入減少。而拿地量也決定著后續庫存規模少，對于中小房企而言，這將是一個惡性循環。

應對惡性循環 抱團取暖

曹化行分析表示，我國開發商多數以一手房銷售為主要盈利模式，這種模式決定了土地是維系企業發展的命脈。隨著房產價值的不斷攀升，房地產行業成熟度和市場透明度不斷提高，土地價格也隨之日益提高，對房企的資金要求日益提高，這種情況下中小房企通過公開市場拿地日益困難。

此外，中小房企普遍布局集中，無法像龍頭房企那樣通過全國化布局獲得規模效應。同時隨著拿地難度加大，傳統的房地產開發模式已經難以為繼，對于中小房企來說，留給它們的生存空間也變得狹窄。“歷史經驗表明，每次房地產市場的調控都會促使部分中小房企退出市場或被大型房企并購。近期萬科收購東莞聯華集團，泰禾收購家景集團49%股權等并購案例見諸報端。預計該類并購仍將不斷出現。”曹化行如是說。

對于中小房企普遍面臨的拿地難、規模小等問題，嚴躍進表示未來中小企業要做好三點予以解決：第一，若企業資金規模不強，適當和其他地產企業進行聯合拿地或者采取股權投資等方式做大規模；第二，積極拓展融資渠道；第三，適當做輕資產業務。

在曹化行看來，如果要化解目前的危機，中小類房企要夯實自身業務能力，做好產品。并且利用對本地市場熟悉的優勢，加強與大型房企的合作。同時，部分在一線和強二線城市擁有未開發土地的中小房企可以考慮通過持有物業來獲得長期收益。

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