租賃市場適合作為REITs產品的投放市場？

• 2017年11月3日 FanTianQing來源：鳳凰網 923 57
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10月23日，國內首單房企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過，被業內普遍認為開啟了房地產領域新的金融操作模式。但國內的REITs產品還有待完善，仍需制度支持。

國內首單房企租賃住房REITs的出現有何意義？

10月23日，國內首單房企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過，被業內普遍認為開啟了房地產領域新的金融操作模式。但國內的REITs產品還有待完善，仍需制度支持。

拓寬房企租賃業務融資渠道

目前國內市場上獲批的所謂REITs產品，實質上也還沒有脫離ABS（asset-backed securitization即資產證券化）的范疇。“REITs和ABS最大的不同主要是看是否將資產和權益同時給到投資者手中，目前國內尚未出現這一類產品。在國外，REITs類產品一般都是將資產和權益打包出售給投資者；而ABS類產品則可以將任何資產做成收益。”仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示，現在國內已經出現的“準REITs”類產品，其本質上是一種ABS范疇的投資形式，主要是將未來的租金收益做成產品，拆分出售給投資人，收益固定，也比較穩定。而REITs為了比較有吸引力，必須將租金收入分紅給投資者。另外，由于中國還沒有相關公募基金的法律法規，因此這些都是以私募基金的形式發行，對于普通投資人來講，門檻較高。

而從企業的角度來講，最近剛剛獲批的租賃住房REITs產品，無疑為企業提供了一種新的融資渠道。對此，有業內分析師分析指出，此類金融產品的出現，能夠有效促使當前租賃市場的資金回籠。“這一類產品可以拓寬企業的融資渠道，這些產品的好處是年限長，不受銀行信貸的影響，并且企業還擁有贖回的權利。”周志鋒表示。

“對于租賃市場來說，潛在的盈利機會還不大，而通過類似金融產品創新，則為地產企業建立了新的資金回籠的機制。”易居研究院中心總監嚴躍進也分析指出，從利息方面看，目前市面上一些準REITs產品，實際上的利息大概可以維持在5%-6%的水平，總體上屬于較好性價比投資的產品。不過他也表示，現在市場上的準REITs產品更多的是一些機構認購。據他預計，未來此類產品的利息會和兩個因素有關。第一是銀行存貸款基準利率，第二則是租賃項目本身的租金收益。

REITs發展仍需制度突破

“從大方向上來看，目前政策對于REITs和準REITs都是鼓勵性的。”嚴躍進表示，從現在的產品來講，個人投資者能夠做到10%的年均收益率。其風險主要是由于收入是租金回籠，如果后續租金的現金流出現問題，那么對于REITs肯定會有影響。此外，對REITs類產品的監管機制也并沒有建立起來，這也是一個風險點。

而在周志鋒看來，目前最容易在REITs產品上取得突破的領域是住房租賃市場。“租賃市場租金起伏相對平緩，有穩定的現金流收益，更加適合作為REITs產品投放市場。”他分析認為，現在REITs類產品在制度層面上已經取得了突破，而從操作層面上來看，如今最大的障礙在于租金回報率太低。

周志鋒表示，目前商業地產租金回報率只有3%到4%，如果做到5%以上的回報則很難回本。而租賃市場，尤其是政府推進的長租公寓類產品，由于是一種全新的產品形式，可以通過制度突破，推進REITs的發展進程。“這個事情已經在發生了，據我了解，上海已經有9塊建設長租公寓的土地低成本出讓。這就讓成本可控，其產品推出之后，回報率也會相應地提高。”周志鋒告訴記者。

REITs是房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust）的簡寫，在國外已經形成了一種成熟的金融操作模式。這是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

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