專家：房地產稅是促進社會公平的手段 立法須慎重

• 2017年11月8日 FanTianQing來源：鳳凰網 486 25
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  2017-2022年版房地產經紀產品入市調查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。

什么是房產稅？房地產稅又是什么？

房產稅和房地產稅，一直都很熱，但人們總是“傻傻分不清楚”。

最新消息是，財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。在這篇名為《加快建立現代財政制度》的文章中，肖捷提出要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

這個房地產稅，也就是通常意義上市場議論紛紛的自住房稅負的問題。但是，肖部長所論，房地產稅依然是將來時，只不過設立這個稅種的原則更清晰了，立法步伐更快了。

房產稅呢？上個月，寧夏一紙《寧夏回族自治區(qū)房產稅實施細則》（以下簡稱《細則》），也讓人驚呼了一回——因為市場將寧夏《細則》中的“房產稅”誤以為房地產稅了。

在寧夏出臺的《細則》中，明確房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)）范圍內征收，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體征稅范圍，由自治區(qū)人民政府批準。新細則自2018年1月1日起執(zhí)行。

根據《細則》，房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納的，稅率為1.2%；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。此外，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

《細則》中的房產稅其實是現有稅種。寧夏的“細則”只不過是對國家規(guī)定的進一步細化，并不是什么“新稅種”，公眾不必焦慮，市場也莫驚慌。千萬不要把既有的房產稅誤讀為還未出臺的、基于調控目的的房地產稅。

按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條第四款規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產都免納房產稅。

公眾和市場對兩種稅“傻傻分不清楚”也不是無來由的。

首先，人們對房產稅了解不深不透。這一點都不奇怪，一方面是國家層面的房產稅暫行條例是上世紀80年代中晚期的產物，而真正的房地產市場化是在本世紀以來。加之當時的立法層次較低——只是條例而且還是暫行，又時代久遠，且和房地產市場化發(fā)展基本不同步，難以形成市場共振和民生響應。因而，公眾對房產稅立法不敏感是可以理解的。

何況，中國法制建設一直在路上，法制不完善的根本原因之一，就是配套法律法規(guī)老舊，或者有的法律條文沒有宣傳，大家較為陌生。現代法律對市場和民生的影響，譬如房產稅，主要是涉及到了大家現實攸關性。

其次，前幾年部分直轄市的房產稅試點，將“個人所有非營業(yè)用的房產”納入征收范圍，此試點已經突破了1986年《暫行條例》，但正因為是試點，才沿用了房產稅的名稱，這也給市場和公眾造成了一定程度上的困惑。

2011年1月，上海、重慶兩地宣布，作為房產稅改革試點，向個人房產開征該稅種。上海的做法是，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶的政策是，試點征收房產稅的區(qū)域為重慶主城九區(qū)，首批納入征收對象的住房為：個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通住房。

但是試點一年后，效果并不明顯。一是對房地產調控發(fā)揮的作用不大，二是征收的稅款不足以影響房地產大勢。

需要指出的是，滬渝兩地的試點雖然指向個人擁有的商品房，但房地產市場的沉浮邏輯一目了然。眾所周知，房地產市場幾輪周期，數番沉浮，但是公眾對于房地產市場的擔憂、不滿和焦慮始終如一。主要原因是，從宏觀經濟而言，這個市場的泡沫一直未能完全擠出，而且對金融系統(tǒng)構成了風險隱患；從民生層面看，房價高企一直沒有得以有效解決，民眾安居是難以實現的夢想。

2011年的兩地試點處于上個周期的不穩(wěn)定期，當下的樓市又迎來了新的市場周期。這個周期的調控力度更強，加入的城市更多，雖然一二線城市的樓市量價處于緊縮趨勢，但是三四線城市的樓市又虛熱起來。很多三四線城市的房價迅速攀升至“萬元時代”?；谶@種市場態(tài)勢，加之出臺房產稅的唿聲越來越高，造成了市場和民眾對房產稅異常敏感。寧夏的《細則》此時出臺，引發(fā)輿論效應和公眾熱議是必然的。

正本清源，千呼萬喚始終沒有出來的房地產稅，確切講是個宏觀和系統(tǒng)性的新稅種。這一稅種涵蓋了一些和房地產相關的稅，如房地產業(yè)營業(yè)稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。所以，房地產稅立法較為復雜，而這也是房地產稅醞釀許久尚未被提上立法議程的主因。房地產稅一直沒有出臺，也凸顯國家對該稅種設立的慎重性。

不過，輿論和市場的誤讀和焦慮也很正常。對于現有的房產稅公眾可以不關心，但是對于肖捷部長指出的房地產稅何時出臺如何征收卻不能不關注。畢竟，中國房地產市場幾輪周期讓中國人擁房率很高。房地產稅如何征收，將涉及千家萬戶的利益。房地產稅能否徹底破解“房子是用來住的、不是用來炒的”的難題也尚存疑問。

房地產稅，應該是針對樓市進行財稅調控和確保社會公平正義的手段，因而該稅種的立法必須慎重而為。

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