深度分析2018年樓市的趨勢與機會

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

隨著調控政策的持續，房價總體會呈現穩中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創下歷史新高后，2018年銷量將出現負增長，從而帶來房地產投資增速的回落。

尋找三四線中的強者：

來自局部“人口繁榮”的證據

過去幾年，回歸一二線似乎已經成為絕大多數房企的共識，而三四線留給市場的刻板印象就是人口流出、需求不足，但從近兩年京滬人口負增長、農民工回流等現象來看，我們不禁要問，三四線整體真的是一片死寂嗎？局部是否存在超預期的亮點呢？除了棚改貨幣化安置帶來的變相放水和一二線溢出效應之外，三四線難道一點內生需求支撐都沒有嗎？讓我們先從省級層面的人口流動變化開始分析。

一．欠發達地區出現人口回流

人口增長分為自然增長和流動增長（機械增長），自然增長是出生人口減去死亡人口，流動增長是遷入人口減去遷出人口。從中期來看，人口的流動增長對一個城市或區域更為關鍵。根據各省統計公報，計算出各省常住人口的流動增長率，發現自2012至2016年以來，15個省份人口流動增長率在擴大，除河南、江西外，2016年13個省份人口處于凈流入狀態（遷入人口大于遷出人口），15個省份大致可分為三類：

第一類是民營經濟相對發達的華東、華南省份，以浙江、福建、廣東為代表；第二類是傳統的打工人口輸出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖為代表；第三類是受到國家政策重點扶持的邊疆大省，西藏、新疆、內蒙古。

圖表8：全國各省人口流動增長率

地域省份2016年凈流入

規模（萬人）2016年流動

增長率2012-16年流動增長率變化百分點

西南西藏3.070.940%0.55

華東浙江19.280.347%0.55

西北新疆11.990.504%0.50

中部安徽8.340.135%0.49

華南廣東68.730.629%0.48

西南四川29.270.355%0.33

中部河南-6.04-0.064%0.26

西南貴州2.480.070%0.26

中部江西-6.71-0.147%0.24

西北陜西2.850.075%0.18

中部湖北3.750.064%0.18

西南重慶18.140.598%0.11

華南廣西4.090.085%0.08

華北內蒙古0.760.030%0.07

華東福建2.990.078%0.03

華北河北0.000.000%0.00

華北山西0.000.000%-0.01

華東江蘇0.490.006-0.02

西南云南-2.74-0.058%-0.04

西北青海0.00-0.001%-0.05

華北山東-7.80-0.079%-0.08

中部湖南-5.65-0.083%-0.08

西北甘肅-5.23-0.201%-0.11

東北黑龍江-10.94-0.287%-0.16

西北寧夏1.000.149%-0.16

東北遼寧-3.81-0.087%-0.26

華南海南-1.52-0.167%-0.33

東北吉林-20.15-0.735%-0.73

華東上海-5.24-0.217%-1.19

華北北京-6.55-0.301%-2.31

·天津12.330.793%-3.15

來源：wind，各省統計公報及統計年鑒，中泰證券研究所

二、從人口流向看樓市：

看好珠三角、長三角，京津冀相對乏力

1. 京津冀：出現整一片區人口流失

從上述計算的數據來看，東北、西北（除陜西、新疆）、華北區域（除內蒙古）的絕大多數省市5年來均呈現人口流出擴大的態勢，在這些城市中，略超預期的是天津。作為京津冀城市圈中規模排名第二的城市，天津并未能有效吸納從北京流出的人口，自身人口凈流入規模逐年遞減，且周邊的河北、山東人口也是呈現小幅凈流出。根據百度大數據的《2017年春運遷徙總結報告》，2017年春節前北京遷出人口占比靠前的五個省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來人口流出并未出現改善，京津冀整一片區都出現了人口流失。

圖表9：北京人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節前遷出人口占比12至16年人口凈流入規模變化（萬人）

北京0%-47.6

河北35.50%0.0

河南10.20%24.4

山東8.90%-8.0

山西5.50%-0.3

天津3.70%-42.2

來源：百度大數據，各省統計公報，中泰證券研究所

圖表10：北京、天津、山東人口凈流入規模（萬人）

來源：各省統計公報，中泰證券研究所

2. 長三角：

人口從上海向周邊的浙江、安徽、江西等省擴散

和北京一樣，上海近5年來人口凈流入規模亦在不斷縮小，在2015年首次出現人口凈流出。但與京津冀不同的是，長三角人口成功實現了從核心城市向周邊的擴散，上海人口流入來源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年來均出現了人口回流，這些省份相對較好的人口消化和吸附能力側面反映了長三角發展相對均衡的區域經濟。

圖表11：上海人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節前遷出人口占比12至16年人口凈流入規模變化（萬人）

上海0.0%-28.3

江蘇28.0%-1.3

安徽20.7%29.4

浙江10.3%30.4

河南8.0%24.4

江西5.0%10.7

來源：百度大數據，各省統計公報，中泰證券研究所

圖表12：滬浙皖贛人口凈流入規模（萬人）

來源：wind，中泰證券研究所

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