房企進入千億后拼的是綜合實力

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：鳳凰網 1154 74
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

“未來的市場規模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格！”在2017年，很多中型房企提出了千億目標，只為拿到一張進入樓市下半場的入場券。

房企進入千億后將面臨哪些考驗？

“未來的市場規模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格！”在2017年，很多中型房企提出了千億目標，只為拿到一張進入樓市下半場的入場券。

克而瑞數據顯示，今年1～10月突破千億規模的房企已達12家。記者注意到，碧桂園、萬科和恒 大在3月份就突破千億，之后每個月突破千億的企業都在增加。而與2016年的千億房企名單相比，除了龍湖的躋身和萬達的掉隊，TOP12成員已全部亮相。同時，招商蛇口、新城控股、旭輝集團、萬達等處在800億元左右的規模。克而瑞分析稱，今年達到千億規模的企業將達到17家。

明源地產研究院首席研究員劉策對記者表示，未來兩三年內，TOP30的門檻就會是1000億元，并且將占有60％以上的市場份額。屆時對房企來說，千億就是一條保命線，只有在保住命后，企業才有精力去尋求其他利潤增長點。

為擴大規模加速拿地推盤

眾所周知，房企目前實現快速規模擴張的主要途徑，就是通過招拍掛、收并購、合作開發、交換股權等方式快速增加項目儲備面積。

據億翰智庫的數據，截至今年9月底，房企并購案已超過160起，涉及資金超過3300億元，約為2016年全年的83%。在獲取土地方面，中國指數研究院數據顯示，TOP10企業在1～10月間拿地總金額達9732億元，占TOP50企業的50.7%。

克而瑞分析師朱一鳴在接受記者采訪時表示，由于行業規模有限，今后集中度會越來越大，擁有話語權的開發商也會集中在千億企業中。

以今年7月新躋身千億榜單的龍湖為例，據其2017年中期業績披露，今年上半年龍湖獲得40幅土地，平均樓面地價5930元/平方米。據記者不完全統計，下半年龍湖陸續在長沙、天津、嘉興、佛山、南京、青島、成都、杭州、重慶地斬獲土地十余宗。

龍湖CFO趙軼此前在龍湖業績發布會上表示，2017年龍湖用于拿地的預算是400～500億元。但據記者不完全統計，龍湖年內拿地金額已超過800億元。而克而瑞數據顯示，1～10月龍湖的銷售金額為1415.3億元。

不僅龍湖，為尋求規模增長的房企大多處于一手加速拿地、一手加速推盤的狀態。10月31日披露三季報的金地集團，其在今年1～10月間就增加了51個項目，且前三季度同時運作的項目達103個。另據其披露的計劃推盤公告，金地平均每兩個月推盤數量都在40個左右，今年最后兩個月也將新推盤38個。

事實上，從拿地到拿到預售審批，開發商的速度正在加快。據一位知名房企內部人士向記者透露，根據項目不同，這一周期普遍在3～6個月左右。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，以往最慢的能長達18個月。

“如果房企一味追求規模，導致資金跟不上、利潤下滑嚴重等問題，很容易在追求千億的路上被收并購。相應，企業也怕拿錯地。”朱一鳴認為。

進入千億后面臨綜合考驗

明源地產研究院首席研究員劉策認為，已進入千億門檻的企業有著比較成熟的戰略縱深，在房地產開發的傳統業務上，只要在結構上均衡好城市布局，是不需要冒很大風險就能獲得快速增長。但為實現2000億、3000億甚至更遠的目標，他們就需要盡快尋求新的利潤增長點并快速做大做強，如物業、物流、產業地產、養老、長租公寓、TOD等等。也就是說，千億級的房企原本單純追求規模的道路變成兩個跑道，一個是傳統的房地產開發，一個是多元的創新業務。

對以萬億規模為目標的萬科來說，配套服務商的角色已駕輕就熟。不久前萬科在寧波舉行的媒體交流會上，郁亮就說道，未來萬科要成為美好生活的場景師，來匹配城市配套服務戰略。萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海也表示，萬科正在參與特色田園鄉村建設工作，致力于整合城鄉資源，促進城鄉互動，拓展企業戰略發展新邊界。

對此，萬科方面向記者表示，選擇在農村做城市配套服務商，是基于農村與城市間相互融合的關系，萬科希望通過農業運營、鄉村運建、鄉村旅游、鄉村服務為農村居民提供更好的公共服務，實現城鄉配套均等化。

劉策認為，現在大多數房企的轉型、涉足創新業務等，都是以獲得更多項目資源為核心的。

以“大基建”為主要業務之一的綠地就是如此。綠地方面對?記者表示，基建+地產能形成1+1大于2的效果，并且有助于城市運營商獲取大規模優質且低成本的戰略項目，也是綠地在土地價格高企的行業背景下，能保持低土地成本等優勢的關鍵，如綠地杭州灣新區項目即是如此。

一位不愿具名的業內人士直言，很多房企轉型城市運營商并不是一件易事，也不是因為基礎建設利潤微薄不愿涉足，事實上，與城市協同發展的基建、配套、產業等，對企業的綜合能力要求更高，不是其他房企不想做，而是沒有能力做。

嚴躍進認為，類似大基建、城市運營、產業地產等項目，規模千億的房企都有機會去嘗試，當然也這考驗企業與政府的談判能力以及基建和地產協同發展的能力，萬科、綠地這樣規模更大的企業顯然更有優勢。

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