為何說樓市下行趨勢已基本確立？

• 2017年11月21日 FanTianQing來源：騰訊網 241 8
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

近日，10月份金融數據、樓市指標紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎已經實質性地由“放”轉“收”。

從哪些方面可以看出樓市下行趨勢已基本確立？

近日，10月份金融數據、樓市指標紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎已經實質性地由“放”轉“收”。而從強監管、嚴控金融風險的官方態度來看，貨幣回歸大幅寬松的空間幾乎不復存在。

中國樓市無論是價格、成交量還是投資增速都在政策的影響繼續下行，這種趨勢還會持續很久。

“2018年樓市或將整體下行，市場防大起大落，房企須護好資金鏈。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌給出市場預判。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地產小年”的結論。

樓市小年，或許已經是對中國房地產最樂觀的預判。

M2增速斷崖式下跌

央行11月13日公布數據顯示，10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長8.8%。當月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

自有數據統計以來，我國M2增速長期保持在10%～30%兩位數的增速區間，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以來(央行從1986年開始才系統地對外公布M2數據)的歷史新低。

M2增速的放緩反映了央行穩健中性的貨幣政策走向。央行在此前發布的二季度中國貨幣政策執行報告中就指出，當前M2增速比過去低一些，需要全面客觀認識。過去M2增速高于名義GDP增速較多，與住房等貨幣化密切相關，而目前住房商品化率已經很高，貨幣需求增長相應降低。同時，M2增速有所降低，正是加強金融監管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

招商銀行資產管理部分析師劉東亮分析表示，2016年后，貨幣政策已經明顯出現轉向，最明顯的是央行擴表的速度變慢，央行事實上執行了中性偏緊的貨幣政策，貨幣投放轉為謹慎，M2增速出現斷崖式下跌，貨幣供給總量既受到外匯占款的影響，也受到央行主動縮減供給的影響。

房地產銷售增速繼續走弱

房地產銷售規模已經連續4個月下滑。

國家統計局數據顯示，今年1～10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1～9月份回落2.1個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。兩項指標的增速均連續4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月單月房地產銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現同比下降。

10月又有一批城市陸續加入限售行列，以二線省會城市和大城市圈周邊城市居多。限售解禁時間多為2～3年，對投資投機需求的打擊更為直接。

交通銀行高級分析師夏丹預計，年末商品房銷售增速將會進一步走弱。

個人按揭貸增速首現負增長

信貸收緊及首付貸、消費貸嚴查嚴打之下，個人按揭貸款同比增速也出現了近3年來的首次下降。

國家統計局數據顯示，1~10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1~9月份回落0.6個百分點。其中，與房地產銷售有關的定金及預收款38632億元，同比增長14.8%；個人按揭貸款19586億元，同比下降1%。

對于個人按揭貸款首現負增長的原因，歐陽捷認為，銷售面積下降自然導致了按揭貸款增速的下降，而且由于央行在控制整個貸款的額度，所以銀行現在也沒錢，到年底的后兩個月，基本上銀行也不太會放款，所以按揭貸款增速還會繼續下降。

劉東亮預計，始于2016年的金融強監管政策，未來數年可能常態化，特別是近期重要會議均特別強調了“守住不發生系統性風險底線”的原則，未來金融監管環境甚至可能會進一步收緊。

開發商新開工動力不足

與銷售相比，房地產開發投資增速的下滑并不平穩。在經過8月的持平，9月的提升后，房地產投資增速在10月再度出現下滑。

國家統計局數據顯示，1～10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1～9月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個百分點。

開發商新開工動力不足。1～10月，房屋新開工面積同比增長5.6%，增速回落1.2個百分點；房屋施工面積同比增長2.9%，增速回落0.2個百分點。

房地產開發投資增速并未出現大幅下滑主要原因在于房企拿地熱情依然高漲。1～10月份，房企土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比1～9月份提高0.7個百分點。

不過，拿地款增速出現下滑。1～10月份，房企土地成交價款9695億元，同比增長43.3%，增速回落3個百分點。

一線城市新房價格環比下降

銷售進入低迷狀態，房價出現拐點也就為期不遠了。

國家統計局數據顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市的房價同比和環比漲幅都出現了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個城市新建商品住宅價格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個城市新建商品住宅價格環比下降。

作為樓市風向標的一線城市，深圳10月新建商品住宅價格同比下降3.3%，環比下降0.1%；北京新建商品住宅價格同比下降0.2%，環比下降0.2%；廣州新建商品住宅價格環比下降0.2%。

從二手房價格來看，北京依舊是四個一線城市中降幅最大的（二手房價格環比下降0.5%），也是連續數月運行在下行通道的城市。四個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落。

行業龍頭萬科在不久前的一次電話會議上對2018年做了展望：明年的房地產市場很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現下滑；一二線城市房價趨穩，上漲的可能性不大，但是也不會大幅回落；三四線小城因缺乏人口支持，房價會下跌。

一旦房地產市場的“雙降”成真，對于那些業績壓力大的開發商來說，只有一條路可以走，那就是降價走量。

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