明年房價到底是漲還是跌？ 三大外資機構如此預測

• 2017年11月22日 FanTianQing來源：鳳凰網 976 61
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

11月20日，標準普爾及摩根大通同時發布2018年中國房地產市場展望。

明年房價到底是漲還是跌？

11月20日，標準普爾及摩根大通同時發布2018年中國房地產市場展望。摩根大通指出，預計明年樓市將放緩，全國銷售量下降6%，但由于城市人口增長、加上庫存下降的支撐，平均售價將上升8%。

標普認為，中國樓市目前最終欠缺上升動力，預計明年全國物業銷售額最多下跌5%，主要原因是銷售量跌。而樓價還是具有抗跌力，特別是一線城市。

穆迪在11月初的報告中也闡釋了自己的觀點，預測2018年下半年全國合約銷售額將小幅下降，但房價大幅調整的可能性不大。

調控不放松 銷量將下跌

對于房地產調控，三家機構的看法一致，那就是放松無望。

摩根大通在報告中指出，由于現措施有效，房地產行業的措施不太可能進一步收緊，預料該市場在明年將放緩，預計全國銷售量下降6%，但總體保持健康。

標普全球評級分析師鄒宇軒表示，數月來內地樓市銷售增長衰落，10月份數據更跌至負數。但今年前10月住宅物業銷售仍上升一成，而大型內地房企銷售更創新高。這體現出即使已推出調控住宅市場措施，內地樓市仍熱。政府的房地產市場降溫措施雖然還未達到降價的目的，但卻使銷售面積出現下降。今年以來，迫于政府的價格調控措施，地產開發商新項目的銷售部署部分有所延遲，一二線城市的地產銷售面積出現下降。“中國房地產市場最終還是迎來了減速。”該機構預測，2018年中國全國范圍內的地產銷售額下降幅度將達到5%，主要緣于銷售面積下降。

穆迪認為政府會繼續靈活調整調控措施，以維持房地產行業的穩定。大中城市的調控措施包括預售限價、二次購房者限購限貸，未來6-12個月放松的可能性不大。“我們預計，部分房價增速較快的城市將選擇性收緊調控，但在全國范圍內出臺更嚴格措施的可能性不大，因為2017年6月以來整體房價增長已有所放緩。”而由于政府持續去庫存，庫存較高的城市的購房政策將會繼續寬松。

受調控影響，穆迪預計2018年下半年全國合約銷售額增速(12個月移動平均)將可能繼續放緩，同比降幅最多達到5%，但依然處于該機構對穩定展望的基準范圍內。全國合約銷售下降的主要驅動因素是銷量下降，大中城市持續嚴格調控會對銷售形成制約，而三四線城市的銷售額將較2017年的高水平放緩。

樓價難跌 仍有上漲預期

雖然銷量下滑成為共識，但這些機構對2018年房價的走勢還是較為樂觀。

穆迪的研究報告顯示，在經歷12個月的去庫存后，中國房地產市場的整體庫存水平已有所下降。因為政府嚴格調控，一線城市的銷售下滑、庫存比例上升，但由于終端用戶需求強勁，因此未來6-12個月庫存大幅上升的可能性不大。而二三線城市的住宅庫存依然低于2015年的峰值。

該機構表示，中國大中城市的房價將受到政府對新房售價的調控所制約，但庫存水平仍保持健康且處于可控狀態，并將支持房價溫和增長。

在標普看來，內地樓價仍有抗跌力，尤其是一線城市。“不過一線城市較其他三四線城市過熱，令樓價已出現風險。至今政策收緊雖未影響樓價，但已降低成交量。”

基于中國住房貸款對價值比率低，城市人口增長，加上庫存下降的判斷，摩根大通認為全國銷售量雖將下降，但平均售價則會上升8%。

實際上，對于明年樓市的判斷，國內的龍頭房企也是持相似的看法。在近日的月度經營數據電話會議中，萬科的管理層表示，2018年，調控肯定是不動搖的，力度也是不會放松的。市場成交會小幅地下降，一二線城市價格難以上升，成交量明顯下降的三四線城市，房價也有下跌的壓力。整體上說，明年全國房地產銷售面積和金額應該都是下降的。

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