如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長 對市場將造成哪些影響？

• 2017年11月29日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 509 27
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

多年來，我國經(jīng)濟很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動增長，對應對經(jīng)濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產(chǎn)政策刺激結(jié)束之后，經(jīng)濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。

如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，對市場將造成哪些影響？

多年來，我國經(jīng)濟很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動增長，對應對經(jīng)濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產(chǎn)政策刺激結(jié)束之后，經(jīng)濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。更嚴峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”會弱化經(jīng)濟增長的動力源泉，不利于長期經(jīng)濟增長。

企業(yè)減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資，將會顯著“擠出”制造業(yè)投資，并且將會擠占研發(fā)投入，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯配。此外，如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動增長，房價泡沫的風險可能越來越大。

多年以來，我國經(jīng)濟很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動增長，尤其是每當經(jīng)濟下行壓力較為嚴峻時，各級政府往往借助房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”。不論是應對1998年亞洲金融危機和2008年國際金融危機的沖擊，還是應對新常態(tài)以來經(jīng)濟持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)都是各級政府“穩(wěn)增長”的關鍵舉措，并且取得了不錯的效果。

以剛剛過去的2016年為例，一線和二線“四小龍”等熱點城市的房價在一年內(nèi)上漲超過40%，通過拉動房地產(chǎn)投資以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。中國人民大學發(fā)布的《宏觀政策評價報告2017》指出，如果沒有房地產(chǎn)的繁榮和“超常”拉動效應，2016年中國經(jīng)濟增速將從6.7%降至6.37%，從而無法完成6.5%—7%的目標。可見，房地產(chǎn)的短期“穩(wěn)增長”效果非常顯著。

然而，房地產(chǎn)并沒有給我國的長期經(jīng)濟增長態(tài)勢帶來根本性改變。尤其是2008年國際金融危機以來，雖然我國已經(jīng)實施了多輪房地產(chǎn)刺激方案，但是每當一輪刺激政策結(jié)束之后，經(jīng)濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。更嚴峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”會弱化經(jīng)濟增長的動力源泉，不利于長期經(jīng)濟增長，尤其是不符合黨的十九大報告所提出的新時代下中國需要“由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”的大方向。

具體而言，從增長核算的視角來看，長期依靠房地產(chǎn)拉動增長的不利影響主要體現(xiàn)在以下四個方面。

不利于生產(chǎn)性資本的積累

資本作為長期經(jīng)濟增長的動力源泉之一，主要指的是制造業(yè)等生產(chǎn)性投資所形成的生產(chǎn)性資本積累。2008年國際金融危機之后美國和歐盟等發(fā)達經(jīng)濟體廣泛實施的“再工業(yè)化”戰(zhàn)略充分表明，制造業(yè)部門的生產(chǎn)性投資才是長期經(jīng)濟增長的根本。與之不同，房地產(chǎn)投資中的主要構(gòu)成部分，即住房投資，則是非生產(chǎn)性投資，很難作為生產(chǎn)要素直接投入生產(chǎn)活動。

房地產(chǎn)行業(yè)的高投資回報率會吸引大量實體企業(yè)向房地產(chǎn)投資，從而對生產(chǎn)性投資產(chǎn)生“擠出效應”。Wind數(shù)據(jù)庫顯示，2000—2016年房地產(chǎn)上市公司銷售凈利潤率為12.2%，而工業(yè)部門上市公司銷售凈利潤率僅為3.9%。其結(jié)果是，海爾、海信、格力、雅戈爾、娃哈哈等優(yōu)秀實體企業(yè)紛紛向房地產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年上半年，A股上市公司中多達1305家公司擁有房地產(chǎn)業(yè)務，占所有A股上市公司的比重高達44%。不僅如此，在投資回報預期本就不高的情況下，高房價還會提高實體企業(yè)的廠房、勞動和資本等生產(chǎn)要素的成本，從而進一步擠出生產(chǎn)性投資。以辦公樓租金為例，2009—2016年間北上廣深四大一線城市的辦公樓租金平均漲幅達到了116.3%，其中北京辦公樓租金漲幅高達221.6%。

對單家企業(yè)而言，其從事生產(chǎn)經(jīng)營的根本目的是實現(xiàn)利潤最大化，因此當企業(yè)所從事的主營業(yè)務的投資回報率低于房地產(chǎn)的投資回報率時，理性的企業(yè)都會減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資。但是，對整個國家而言，這將會顯著“擠出”制造業(yè)投資，尤其是設備投資等與企業(yè)生產(chǎn)能力直接相關的生產(chǎn)性投資。可見，長期依靠房地產(chǎn)拉動增長將不利于中國生產(chǎn)性資本的積累，長此以往會影響實體經(jīng)濟的健康發(fā)展，也就難以轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展階段”。

不利于創(chuàng)新和技術(shù)進步

黨的十九大報告指出，中國目前還存在發(fā)展不平衡不充分的問題，其中重要的一點就是創(chuàng)新能力不夠強。房地產(chǎn)投資的高回報會導致實體企業(yè)失去創(chuàng)新的動力，從而弱化全社會創(chuàng)新的步伐。

之所以制造業(yè)等實體部門愿意從事創(chuàng)新活動，是因為創(chuàng)新能夠帶來競爭優(yōu)勢和更多的利潤。但是，創(chuàng)新是高風險的活動，不管是在新技術(shù)和新產(chǎn)品的研發(fā)階段，還是新產(chǎn)品開拓市場階段，都面臨著一系列的風險。如果房地產(chǎn)投資能夠提供較高而且穩(wěn)定的回報，那么企業(yè)從事創(chuàng)新活動的動機無疑會減弱。不僅如此，一旦企業(yè)將大量資金投向房地產(chǎn)，將會擠占研發(fā)投入，這同樣會減弱實體部門創(chuàng)新的步伐。大量研究發(fā)現(xiàn)，房價上漲越快的地區(qū)，實體部門企業(yè)研發(fā)投入和專利授權(quán)量越低。這應該是中國實體企業(yè)的研發(fā)投入增長較為緩慢的重要原因之一。

高房價還會導致青年科研人員想方設法掙錢買房，而無法專心從事基礎性和原創(chuàng)性的科研活動。青年科研人員精力充沛、創(chuàng)新思維活躍，是全社會創(chuàng)新研發(fā)的主力軍。要想讓他們潛心投入到創(chuàng)新研發(fā)活動中，需要讓他們擁有住房等基本生活條件。在房價持續(xù)大幅上漲的背景下，青年科研人員僅憑基本的工資收入很難購買住房。以北京為例，截至2016年底東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房價分別高達9.7、11.4和8.0萬元/平方米，而北京城鎮(zhèn)科學研究和技術(shù)服務業(yè)在崗職工的年均收入只有15萬元左右。在此情形下，青年科研人員通常難以潛心從事基礎性、原創(chuàng)性的科技研發(fā)活動，而是設法從事與創(chuàng)新無關的“副業(yè)”來增加額外收入。近年來媒體發(fā)布的“高房價等因素使青年科學家‘無心科研’”、“一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開”等報道表明高房價對青年科研人員的不利影響已經(jīng)不容忽視。如果房價繼續(xù)上漲，那么將會導致更多的青年科研人員失去創(chuàng)新研發(fā)的動力，從而進一步阻礙中國技術(shù)進步的步伐。

導致資源錯配不利于效率改進

所謂效率改進，是指改進生產(chǎn)要素與技術(shù)的結(jié)合方式，將生產(chǎn)要素等資源更多地配置給高生產(chǎn)率的部門和產(chǎn)業(yè)。如果低生產(chǎn)率的部門和產(chǎn)業(yè)占用了過多資源，那么將會導致資源錯配和效率損失。

房地產(chǎn)行業(yè)本身的技術(shù)含量和生產(chǎn)效率就相對較低，因此過度依賴房地產(chǎn)自然會引發(fā)房地產(chǎn)部門與實體部門之間的資源錯配。不僅如此，房地產(chǎn)還會阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯配。房地產(chǎn)行業(yè)所拉動的鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)大都是技術(shù)含量偏低并且產(chǎn)能過剩的落后行業(yè)。由于房地產(chǎn)能夠創(chuàng)造出較為穩(wěn)定的市場需求，因此它們既不會自動退出市場，也缺乏轉(zhuǎn)型升級的動力。長此以往，房地產(chǎn)及其相關聯(lián)的落后產(chǎn)業(yè)將會占據(jù)大量寶貴的信貸等資源，阻礙新興產(chǎn)業(yè)的成長，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯配和效率損失。

事實上，房地產(chǎn)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，透過富豪企業(yè)家的行業(yè)分布可見端倪。“胡潤全球富豪榜”數(shù)據(jù)顯示，2015年中國上榜富豪多達30%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，在所有行業(yè)中排名第一。與之不同，發(fā)達國家的富豪企業(yè)家則主要來自新興產(chǎn)業(yè)以及高端制造業(yè)，例如美國和日本富豪企業(yè)家來自于新興產(chǎn)業(yè)以及高端制造業(yè)的占比分別高達23.3%和37.8%，而且在所有行業(yè)中高居首位，而我國只有10.1%。富豪企業(yè)家是一個國家的精英群體，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的引領者，當富豪企業(yè)家過多地集聚在房地產(chǎn)以及產(chǎn)能過剩的行業(yè)時，將會阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并導致落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯配，不利于效率改進和長期經(jīng)濟增長。

容易引發(fā)房價泡沫化風險　導致資本積累大幅下滑

理論和國際經(jīng)驗都表明，房價泡沫不可能長期持續(xù)，歷史上美國、日本和東南亞等國家和地區(qū)的房價泡沫均以破裂而告終。更嚴重的是，房價泡沫破裂屬于罕見的災難性事件，一旦發(fā)生就會造成嚴重損失，尤其會導致資本積累大幅萎縮。一方面，房價泡沫破裂意味著房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格大幅下降，這會導致既有資本存量的價值縮水。另一方面，房價泡沫破裂會導致房地產(chǎn)投資和企業(yè)設備投資增速大幅下降，從而阻礙新增資本積累的進程。日本20世紀90年代的“大衰退”和美國2008年的金融危機就是由房價泡沫破裂所引發(fā)的，并且通過上述兩條機制對資本積累產(chǎn)生了嚴重的負面沖擊。以企業(yè)設備投資為例，日本企業(yè)設備投資增速從房價泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美國的企業(yè)設備投資增速則從房價泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

具體到我國，四大一線城市和部分熱點二線城市房價已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫化風險，如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動增長，房價泡沫破裂的風險將越來越大。一旦泡沫破裂，將會導致中國的資本積累大幅下滑。這不僅是因為房地產(chǎn)及其相關產(chǎn)業(yè)的投資增速會下滑，更重要的是會引發(fā)實體部門的投資萎縮。實體部門的大量企業(yè)通過房地產(chǎn)抵押獲得貸款，房價泡沫破裂后企業(yè)所抵押房地產(chǎn)的價值將顯著縮水，很可能引發(fā)債務清償和資產(chǎn)廉價拋售的惡性循環(huán)，甚至陷入“債務—通縮”陷阱。日本20世紀90年代的“大衰退”等典型“債務—通縮”案例都是由房價泡沫破裂導致的。由于中國企業(yè)的債務負擔目前已經(jīng)處于全世界高水平，再加上中國企業(yè)的債務很大程度上源自房地產(chǎn)抵押貸款，一旦房價泡沫破裂，對實體部門的沖擊將會比其他國家更加嚴重，從而阻礙資本積累和長期經(jīng)濟增長。

依靠動力轉(zhuǎn)換　推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展

基于上述考慮，筆者認為，新時代下我國不應該再將房地產(chǎn)作為“穩(wěn)增長”的工具，而應盡快讓住房回歸其居住屬性。

值得強調(diào)的是，黨的十九大報告專門指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，“讓全體人民住有所居”，從而明確了政府部門要求住房盡快回歸居住屬性的決心。不僅如此，2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議、2017年2月的中央財經(jīng)領導小組會議以及2017年政府工作報告等重要會議和文件都明確要求加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，其根本目的都是促進房價平穩(wěn)增長并且滿足不同收入群體的住房需求。新時代下，這些舉措將有助于房地產(chǎn)擺脫“穩(wěn)增長”工具的身份，更好地回歸其居住屬性。

既然新時代下我國不能再使用房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”，那么應該如何促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展呢？短期而言，應該主要借助于貨幣政策和財政政策等常規(guī)宏觀政策工具，對短期經(jīng)濟波動進行逆周期調(diào)節(jié)以平抑產(chǎn)出缺口，從而實現(xiàn)短期“穩(wěn)增長”的目標。長期而言，則需要加快增長動力轉(zhuǎn)換從而推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。正如黨的十九大報告所指出的，“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關期”。

在此背景下，應該深化市場化改革，包括推進要素市場化改革、進一步簡政放權(quán)、消除行政壟斷、取消教育等行業(yè)的市場準入等，從而將經(jīng)濟增長的動力源泉從資本和勞動等“舊動力”盡快轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率和人力資本等“新動力”，提高潛在經(jīng)濟增速，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。（作者單位：中國社會科學院經(jīng)濟研究所）

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