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房地產調控下 上海樓市有何新變化?

  • 2017年11月30日 FanTianQing來源:鳳凰網 368 17
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11月28日,對于上海樓市是一個符號性很強的日期。去年的今天,上海三大部委聯合發布宏觀調控政策。

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房地產調控下,上海樓市有何新變化?

11月28日,對于上海樓市是一個符號性很強的日期。去年的今天,上海三大部委聯合發布宏觀調控政策。這一年對于中國房地產市場和上海樓市而言,都是相當不平凡的一年,從建立購租并舉的多元供給體系,到“房住不炒”的全民共識,從頂層設計到措施落地,居住屬性逐漸配套在各級房地產市場之中,也體現在諸多交易行為細節之中。

調控一周年,上樓市到底發生了哪些變化?

1、價格趨勢變:止漲回歸成為主旋律

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政策的威力讓價格基本停擺,二手房下降更為明顯,同比降幅6%左右;新房因為成交區域結構的區別,均價體現尚不明顯,但對于新開盤來講,不再出現追漲型高價盤;既有存量漲價也基本絕跡。價格止漲回歸的主旋律,已經定局。

2、土地供應格局變:招掛復合與純租賃用地為主

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,土地供應的調整,一是以招掛復合為主,且對拿地資金要求更為嚴格,地價回歸平穩;二是推出純租賃地塊:按占地面積來看,純租賃地塊用不到4個月時間占到了2017年前11個月住宅供應的14%左右。按照此節奏,即使后期調劑后有所放緩,每年幾萬套的可能性仍然很高。

3、新房供應策略變:穩供應去庫存更加理性

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,新房的新增供應,尤其是8月份以后,處于維穩態勢,已經從主要隨房企節奏釋放向規劃入市轉變,而庫存也在長周期內逐漸有所消化。供應策略的改變,讓市場更加理性。

4、一二手聯動格局變:雙向聯動更明顯

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,隨著外郊環與郊環外成為新房供應主場,市區內住房需求核心依靠二手市場,新房蓄客回流到二手市場的逆向聯動效應已經越來越明顯,這也是資源不斷優化配置的選擇。

5、業主在售心態變:心里想著賣,實際只能等

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,成交進入長周期,讓業主的心態發生了根本轉變:一是看穩, 急漲急落市場所衍生的諸如臨時漲價、簽后違約等攪動因子,不再高頻出現,交易安全屬性增強;二是看長,換房進入長周期通道,但需求依然強勁存在,出售策略會相應偏保守。

6、小區熱度變:千余樓盤進入“休眠”

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,調控一年,有成交小區相比去年同期,少了1300多個,熱盤轉冷、冷盤休眠,意味著盤活存量的支撐樣本變少,這是由供、需同時下降造成的:換房為訴求的出售,也意味著賣不掉也買不了,供給和需求會發生同步變化。這對調控形成的挑戰就是,抑制需求的同時,供給也在減少,市場供需矛盾不會發生實質性改變。

7、后調控時代的“長三角”城市群

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上海鏈家首席市場分析師張月表示,長三角城市群的典型城市房地產市場的表現,基本都未出現明顯的冷調,偏中性溫和,這也會對上海市場形成一定的參照。

8、后調控時代的思考

房地產長效機制的構建會發揮更大的作用:構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題。在上海這樣的超大城市體,要解決住的問題要靠租售并舉的多元供給體系,在購的制度持續加碼和完善后,租的制度卻剛剛開始,未來租住端從政策到管理到落地的逐漸同步,會進一步激活上海新的居住活力。

在二手房市場方面,要讓首套剛性需求,在政策上繼續保持傾斜,對改善性需求平穩釋放,每年保持穩定的交易量,防止市場一致性預期的強化引起市場急漲急落。

在發展租賃方面,增設純租賃地塊的供應,是增加租賃供給的有效途徑,但需要在未來幾年方能逐漸形成真正的租賃住房供應。解決當前的租住問題,仍需靠存量租賃房屋的規范化管理,一是C端的管理:上海擁有2400萬常住人口,有超大規模的租賃需求,租賃供應量核心還是靠個體房東來提供;二是B端的管理:預計未來三年,機構代理租賃房屋規模會達到60萬套以上,規模成長以后,品質和效能否帶來同步上升,需要更多的細節智慧,同時更需要扶持與配套激勵。

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數據來源:上海鏈家市場研究中心

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