2017-2022年中國房地產經紀行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告
在一個供大于求的需求經濟時代,企業成功的關鍵就在于,是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的...
11月28日,對于上海樓市是一個符號性很強的日期。去年的今天,上海三大部委聯合發布宏觀調控政策。
房地產調控下,上海樓市有何新變化?
11月28日,對于上海樓市是一個符號性很強的日期。去年的今天,上海三大部委聯合發布宏觀調控政策。這一年對于中國房地產市場和上海樓市而言,都是相當不平凡的一年,從建立購租并舉的多元供給體系,到“房住不炒”的全民共識,從頂層設計到措施落地,居住屬性逐漸配套在各級房地產市場之中,也體現在諸多交易行為細節之中。
調控一周年,上樓市到底發生了哪些變化?
1、價格趨勢變:止漲回歸成為主旋律
政策的威力讓價格基本停擺,二手房下降更為明顯,同比降幅6%左右;新房因為成交區域結構的區別,均價體現尚不明顯,但對于新開盤來講,不再出現追漲型高價盤;既有存量漲價也基本絕跡。價格止漲回歸的主旋律,已經定局。
2、土地供應格局變:招掛復合與純租賃用地為主
上海鏈家首席市場分析師張月表示,土地供應的調整,一是以招掛復合為主,且對拿地資金要求更為嚴格,地價回歸平穩;二是推出純租賃地塊:按占地面積來看,純租賃地塊用不到4個月時間占到了2017年前11個月住宅供應的14%左右。按照此節奏,即使后期調劑后有所放緩,每年幾萬套的可能性仍然很高。
3、新房供應策略變:穩供應去庫存更加理性
上海鏈家首席市場分析師張月表示,新房的新增供應,尤其是8月份以后,處于維穩態勢,已經從主要隨房企節奏釋放向規劃入市轉變,而庫存也在長周期內逐漸有所消化。供應策略的改變,讓市場更加理性。
4、一二手聯動格局變:雙向聯動更明顯
上海鏈家首席市場分析師張月表示,隨著外郊環與郊環外成為新房供應主場,市區內住房需求核心依靠二手市場,新房蓄客回流到二手市場的逆向聯動效應已經越來越明顯,這也是資源不斷優化配置的選擇。
5、業主在售心態變:心里想著賣,實際只能等
上海鏈家首席市場分析師張月表示,成交進入長周期,讓業主的心態發生了根本轉變:一是看穩, 急漲急落市場所衍生的諸如臨時漲價、簽后違約等攪動因子,不再高頻出現,交易安全屬性增強;二是看長,換房進入長周期通道,但需求依然強勁存在,出售策略會相應偏保守。
6、小區熱度變:千余樓盤進入“休眠”
上海鏈家首席市場分析師張月表示,調控一年,有成交小區相比去年同期,少了1300多個,熱盤轉冷、冷盤休眠,意味著盤活存量的支撐樣本變少,這是由供、需同時下降造成的:換房為訴求的出售,也意味著賣不掉也買不了,供給和需求會發生同步變化。這對調控形成的挑戰就是,抑制需求的同時,供給也在減少,市場供需矛盾不會發生實質性改變。
7、后調控時代的“長三角”城市群
上海鏈家首席市場分析師張月表示,長三角城市群的典型城市房地產市場的表現,基本都未出現明顯的冷調,偏中性溫和,這也會對上海市場形成一定的參照。
8、后調控時代的思考
房地產長效機制的構建會發揮更大的作用:構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題。在上海這樣的超大城市體,要解決住的問題要靠租售并舉的多元供給體系,在購的制度持續加碼和完善后,租的制度卻剛剛開始,未來租住端從政策到管理到落地的逐漸同步,會進一步激活上海新的居住活力。
在二手房市場方面,要讓首套剛性需求,在政策上繼續保持傾斜,對改善性需求平穩釋放,每年保持穩定的交易量,防止市場一致性預期的強化引起市場急漲急落。
在發展租賃方面,增設純租賃地塊的供應,是增加租賃供給的有效途徑,但需要在未來幾年方能逐漸形成真正的租賃住房供應。解決當前的租住問題,仍需靠存量租賃房屋的規范化管理,一是C端的管理:上海擁有2400萬常住人口,有超大規模的租賃需求,租賃供應量核心還是靠個體房東來提供;二是B端的管理:預計未來三年,機構代理租賃房屋規模會達到60萬套以上,規模成長以后,品質和效能否帶來同步上升,需要更多的細節智慧,同時更需要扶持與配套激勵。
數據來源:上海鏈家市場研究中心
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