如何建立房地產長效機制？ 房價的定價權在誰手中？

• 2017年12月14日 FanTianQing來源：網易新聞 1051 67
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  2018-2023年中國房地產行業發展前景分析及投資風險預測報告

  2017年世界經濟溫和復蘇，不均衡態勢突出。我國經濟進入新常態，經濟運行處在合理區間，緩中趨穩。國家統計局發布的數據顯示，2017年上半年，國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長...

房地產歷史上最波折的2017年即將過去。伴隨房價的松動，人們對未來房地產市場的預期正在發生變化。

明年樓市將如何發展？老百姓能如愿以償嗎？

房地產歷史上最波折的2017年即將過去。關于樓市，有兩個消息，一是個好消息，一個是壞消息。

壞消息是，據中原地產研究中心預計，2017年全年，北京二手住宅成交量將暴跌51%，從2016年的27萬套跌至13.4萬套。好消息是，購房者的話語權提升，部分城市房價已有明顯松動跡象。

而伴隨房價的松動，人們對未來房地產市場的預期正在發生變化。

老百姓的預期

融創中國董事會主席孫宏斌說，未來房地產市場最大的不確定性是預期。

預期，簡單來說就是對未來情況的估計。

過去十余年，人們聽到的都是買房賺錢發財的故事。這可以從老百姓對房地產市場的一段調侃中看出來。

“自行車進去，奔馳出來；打工仔進去，老板出來；光著屁股進去，穿著皮爾·卡丹出來。”

總結雖然夸張，但確實道出了些許實情。

在房價上漲的預期下，大家都想買房，有了房子的人想買第二、第三套。沒有房子的唯恐再也買不起，拼了命也要趕上這趟發財的列車。于是，在“供給”相對不變的情況下，市場“需求”被不斷放大，后來的買家自然要給出更高的價格。如此這般循環，房價一路上漲。

在財經專欄作家陳思進看來，如果沒有最后的買家不惜一切代價去接盤，房價又如何能漲起來呢？

房地產市場的轉機出現在2017年下半年，在這一輪樓市的嚴厲調控下，有些炒房客非但沒有賺到錢，反而出現資產縮水了近四成的情況。伴隨炒房客被樓市套住的情形不斷發生，購房者的觀望態度明顯加劇。

中原地產首席分析師張大偉認為，隨著政策進入平穩周期，此前熱炒的城市將逐漸進入低谷徘徊，預計后續市場將在低位運行。換句話說，如果人們購房預期改變，在房子漲到一定價位后不再進場，房價也將是可控的。

所以孫宏斌說，“預期影響了以后，（政策）放開了房價也不會漲。”

原因有二，其一很多城市房價漲了一倍甚至一倍以上，再漲就挺難了；其二2018年樓市調控政策的大方向不會改變。

從這個角度來說，中國房價如何走，很大程度上掌握在眾多的買家手中。進場還是不進場，何時進場這是一個問題。

長效機制建設

為穩定房地產市場預期，坊間一直呼吁長效機制的出臺。12月8日，中央政治局會議強調2018年一項工作重點就是加快住房制度改革和房地產長效機制建設。

如何建立房地產長效機制？住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長朱中一對記者表示，在制度安排上，應首先完善住房制度，完善多主體供應、多渠道保障，租購并舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監管等制度。

值得注意的是，目前，多項機制的建設都已經出現破冰和加速推進的跡象。以北京為例，完善多主體供應、多渠道保障，租購并舉的住房供應體系，未來5年，北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。與此同時，北京還將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，進一步穩定社會預期，抑制投資投機性購房需求，推動房地產市場平穩健康進行。

從全國來看，上海、廣州、杭州等13個城市，已開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，農村土地制度改革破冰前行。此外，部分地方今年已經實現不動產登記聯網。

在房地產長效機制尚未建立起來之前，同策研究院總監張宏偉預判，2018年三季度前調控政策不會出現風向標意義松動。

克而瑞研究中心報告預計，更多房地產開發企業和其他社會企業都將加緊布局租賃住宅。

除此之外，作為房地產長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創新等各方面可能會比市場各方預期更快地出臺。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，中央政治局會議為明年房地產市場的監管政策提供了新思路，對于住房制度改革的表述可以理解為“二次房改”可能開啟。

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