2018-2023年房地產代理市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告
2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創新創業發展的持續推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業產能過剩、非金融國有企業的高杠桿...
加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，是社會各方面普遍關心的一個問題。
房地產長效機制?該如何建立？房地產稅何時出臺？
加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，是社會各方面普遍關心的一個問題。本人在2009年、2010年任中國房地產業協會副會長兼秘書長期間，曾參與組織了一批跨界的專家對“十二五”期間全國城鎮住房發展規劃和長效機制問題進行了專題研究，并于2011年初正式將研究的成果以建議的形式上報了住房城鄉建設部、國家發改委等部門。之后，我又多次向有關方面提出過加快建立房地產長效機制的建議。
近幾年來，特別是十八大以來，中央政府多次在一些重要會議和文件、報告中提出要加快建立房地產長效機制的問題，如在十八屆三中全會的公報中、在2014年3月印發的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中，在2016年12月21日的中央財經領導小組上，在十九大報告和本次中央經濟工作會議上，都提到了要加快房地產稅立法并適時推進改革，拓寬住房保障渠道，健全城鎮住房制度，抓緊建立長效機制等問題。國務院有關部門領導近年來也多次談到這個問題。本人通過學習、梳理與思考，就此談一下個人的認識。
一、建立長效機制，必須要堅持一個定位，圍繞兩個目標。
堅持一個定位，就是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。圍繞兩個目標，一是促進房地產市場平穩健康發展；二是讓全體人民住有所居。
二、建立長效機制，必須要深化住房制度改革，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
歸納我上面列舉的中央政府在上述幾個文件中的表述，住房制度的主要內容應包括，堅持房子是用住的，不是用來炒的定位，以滿足城市市民、特別是新市民的首套剛需、支持改善型需求、遏制投機炒房為出發點，以建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。大力發展住房租賃市場，特別是長期租賃；在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業、特別是國有租賃企業的發展。通過增加新建商品房、大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房的多主體供應；通過公共租賃住房（含廉租房）、因地制宜發展共有產權房、發放租賃補貼和棚改等方式，拓寬住房保障渠道，解決好居民的住房問題。
三、促進房地產市場平穩健康發展，必須要加強市場的監測分析與監管，堅持與完善分類調控的制度，保持政策的連續性和穩定性。
（1）推進居民住房信息聯網和開發項目開發、銷售信息聯網，建立健全市場監測分析制度，提高精準調控的能力和水平，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價基本穩定的住房供需格局，有效保障居民的合理住房需求。
（2）處理好短期調控政策措施與長效機制的銜接，保持政策的連續性和穩定性。
（3）健全法律法規，依法規范市場，依法保護市場各方的合法權益，依法查處房地產企業和中介機構的違法違規行為。
（4）堅持與完善分類調控，強化地方政府的主體責任。地方政府，尤其是人口凈流入的大中城市，要認真編制住房發展規劃，確定建設總量、結構和布局，確保住房用地穩定供應。地方政府還應根據市場的變化，因地制宜的采取針對性措施，保證市場的穩定。
四、讓全體人民住有所居并不斷提高居住的舒適度，必須要提高新建住房的質量，有序推進既有小區的更新改造，努力改善人居環境。
（1）堅持綠色發展理念，推動建造方式變革，提高建筑工業化和住宅產業化水平，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，提高新建住房的性能與質量。
（2）加強對居民小區的物業管理與服務，管好用好住房維修基金。
（3）在2020年前基本完成城鎮各類棚戶區改造和農村危房改造。
（4）在試點的基礎上，有序推進既有小區特別是老舊小區的更新改造和適老化改造，改善和提高人居環境的質量和水平。
五、加強部門聯動，推進與住房制度匹配的土地、金融、稅收制度建設。
要促進房地產市場平穩健康發展，讓全體人民住有所居，離不開土地、資金等要素的合理匹配與組合，離不開稅收的調節。在住房制度框架基本確定以后，應抓緊建立與之匹配的土地供應、金融信貸和稅收制度。
（1）土地供應方面，在試點的基礎上，通過正在修改的《土地管理法》，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，建立城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口等落戶數量掛鉤。根據住房發展規劃確保住房用地穩定供應；根據住房的不同對象，確定相應的供地比例和不同的供地方式。
（2）金融信貸方面，平衡好金融與房地產業及其他產業的資金配置，促進金融與房地產業的良性循環。建立健全滿足首套剛需、支持改善型需求和遏制投機炒房的差別化信貸政策。探索租房貸、存房貸和房地產信托投資基金，支持住房租賃市場發展。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務水平。
（3）稅收方面，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。建議立法部門在立法過程中，廣泛聽取各方意見，將立法的過程，變為集思廣益的過程，統一思想的過程，以便于法律通過后的實施，也有利于市場的平穩健康發展。
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