政府不再壟斷住房供地 宅基地“三權分置”改革

• 2018年1月16日 FanTianQing來源：網易新聞 415 20
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...

開發商高價拿地，再天價售房的傳統模式面臨重大挑戰，城市房地產行業的短期炒房投機現象將受到相應遏制。

房地產將迎重大變化！政府將不再是居住用地唯一提供者，詳情是怎樣的？

開發商高價拿地，再天價售房的傳統模式面臨重大挑戰，城市房地產行業的短期炒房投機現象將受到相應遏制。

國土資源部部長姜大明1月15日表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。政府將不再是居住用地唯一提供者。與此同時，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。

探索非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地，宅基地“三權分置”，實際上開啟了房地產管理模式和土地市場的深度變革。傳統房地產管理模式是將土地資源集中于政府手中，地方政府主導土地招拍掛轉讓，開發商負責建房。而隨著新的改革舉措實施，非房地產企業依法取得使用權的土地，用以建設住宅，將實現多元主體的住房供應，也是對土地市場的松綁與放權。

至于有聲音擔憂，這是否是單位自建房的回潮？有房地產分析人士指出，非房地產企業獲得的住宅用地，更多會指向租賃住房，或者是產權或者交易有一定限制的住房，比如共有產權房等，符合之前關于“推動更多社會資本進入房地產租賃市場”的宏觀導向。

可以預料的是，未來將有相當比例的土地和住房供應，將通過非房地產企業來實現，進入市場，提供給企業員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產市場產生結構性影響，租賃性及其他性質的保障類住房數量會不斷增多，進而形成與商品房并重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房子。租房市場也會因供應量不斷增加，而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購同權奠定可行基礎。

這也將倒逼地方政府擺脫“土地財政”路徑依賴，地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過土地拍賣價格的不斷推高，來獲取巨額收益。開發商高價拿地，再天價售房的傳統模式也面臨重大挑戰，城市房地產行業的短期炒房投機現象將受到相應遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得以改變，整個房地產行業也將朝著更為健康有序的方向發展。

而宅基地“三權分置”改革，主要還是鼓勵農村宅基地閑置資源能夠被充分利用起來。通過保障宅基地農民資格權，消除“其賣房就無地”的后顧之憂，農民宅基地上的住房可以出租、轉讓乃至用于擔保、抵押，但依然可以享有宅基地的資格權。如此一來，農民可以自由行使對住宅的財產權，閑置宅基地也能有效盤活，對于農村土地流轉市場建設是有利的。

宅基地“三權分置”改革，還需要與深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點緊密關聯在一起，也即鼓勵農村建設用地建設租賃房，提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。比如城市的城中村，就可以進入土地租賃市場，為城市建立保障租購并舉的住房制度，提供更多土地增量。

未來，集體土地價值會有提升，城市土地租賃市場也會做大做強。當然更為重要的是，這也是順應土地市場改革大方向的舉措。一方面滿足數億農民工未來回鄉養老、居住的需求，加速土地流轉體制改革，讓農村土地資源成為活水之源。另一方面也是貫徹落實中央對房地產領域進行重大改革的指示精神，讓房地產行業逐漸回歸其保障性。

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