政府將不再壟斷住房供地 預計城市租賃市場受影響最大

• 2018年1月16日 FanTianQing來源：鳳凰財經 272 10
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

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國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。

政府不再壟斷住房供地，這對房地產市場的影響有多大？

國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地，這將帶來哪些影響？來看專家解讀。

住房供地，政府將不再壟斷

根據媒體報道，姜大明透露，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以，類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。

嚴躍進認為，必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

“此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點將進一步擴大。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者。

事實上，北京、鄭州等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設用地用于建設租賃住房的試點。

根據部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。中原地產首席分析師張大偉對記者分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設30-40萬套出租房，相當于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。“此舉將有效緩解區域租賃市場供需平衡，住房租金也會下調。”

預計城市租賃市場受影響最大

在專家看來，“非房地產企業依法取得使用權的土地”其實還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權的土地，其中，國有企業用地的開發備受關注。

嚴躍進認為，過去很少被提及用于住宅用地的國有企業工業用地，當前也需要積極轉性，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。

張大偉認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將產生非常大的提升影響，其中，城市租賃市場影響最大，對商品房住宅市場也能起到緩解供需的作用。他預計，未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。

宅基地將“三權分置”

根據媒體報道，姜大明還表示，中國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

針對宅基地的所有權和資格權，嚴躍進認為，這是需要堅持的基本原則和加以保障的內容，而對于宅基地使用權的放活，他表示，不排除會出現部分宅基地改為租賃住房的做法，其后續形成的租賃房源依然是集體建設用地的范疇。

而在樓建波看來，盤活宅基地使用權的意義或僅限于通過價值最大化來給農民增加收益，比如之前農民住宅的宅基地，現在也可建設民宿從事經營性活動等。

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